金九银十，北京楼市渐入佳境，新盘扎堆入市，让高端改善市场瞬间热闹起来。

截至到9月23日，北京新房成交2987套，环比上月增长29%，二手房成交10316套，环比增长37%。由此看到，不管新政效力如何，“金九”楼市的成色是不错的。

如果接下来几天，真像市场传言所说，国庆之前还有新政加码，那即将到来的10月还能继续冲高。

9月北京预热的新盘，以高端改善为主，朝阳、亦庄、昌平、顺义皆有分布。当一圈看下来，会有一个深切感触：现在产品之“卷”，已经进入新阶段，不再是简单比拼户型和精装，而是向全维度品质进阶。

那么，全维度到底是几个核心方面呢？『地产营销人』观察到三个走向：

有面子，更有里子

对于高端住宅，什么是面子？售楼处所见全是，如建筑立面，园林景观、户型产品，精装配置，这些都是展现品质的重要方面，也是比拼产品力的核心所在。但是问题是，“面子”之下的“里子”，也就是没展现的部分，却往往不尽如人意，比如地下车库，电梯厅、楼梯间等，很多业主发现交付后品质还不如普宅，那这种高端就有“表演”的成分。如今新上市的高端项目开始正视这一问题，不仅做好“面子”，也在大幅推升里子的“品质”。比如车库的整体设计，包含使用材质，灯光效果，地下大堂仪式感营造等，让客户看不到的地方，也实现与面子对等的品质。这于行业而言，确实是一种进步。

2、大会所，重回社区

如果你细心留意，前几年会所已经“消失”了，也许因为经营有负担，开发商很少再在新房中再配置会所，连豪宅也不例外，即便有会所也面积很小，成为了象征性的符号。但这两年情况有所变化，高端改善新盘又开始重视会所，不仅会所设计的空间大，功能也愈加齐全。人们不禁要问：为何会所又回归了呢？其实，疫情三年对居住认知的影响很大，社区重新变得重要。无需走出小区，就能健身、社交、私宴、娱乐，开始成为一种硬核需求。在工作与家庭之间，会所扮演了完美“第三空间”的角色，增进了邻里关系，扩展了生活功能，让圈层更加聚合，让社区更有向心力。

3、控总价，预留后劲

除了硬件之外，如今高端改善在产品定位上，也在为入住后的流通做长远考虑，这是过去开发商不会去想的问题。也就是说，房子不仅在新房时好卖，也要在二手房阶段也好卖，这才是现在买房人更喜欢的房产。在此前提下，户型做多大面积，总价控制在多少，能让未来二手房增值更有后劲，这是精妙的平衡术。同等总价下，保持更完整的功能，同等功能下，更有优势的总价，由此为日后单价突破预留空间，既让业主享受溢价，也让房子更易流通，这是高端改善价值意识的进阶。

由此看出，眼下这一轮高端改善的风潮，是全维品质的提升，不光有外在颜值，还有内在仪式感，不光居住舒适，还有超大会所空间，不光注重当前的性价比，也为长远增值预留想象。

所以说，新政后高端改善住宅为何火爆？因为产品在经历一轮彻底地换代，很多人在加快置换步伐，是为了改善生活品质，更是为了守恒资产价值！

有人问，如果让你在9月楼市中，找出一个高端改善的真正代表作，你会选谁？

毫无疑问，答案是：招商玺。没错，就是著名的亦庄X47地块。效果图

上周看完该项目后，『地产营销人』认为招商蛇口没有辜负亦庄河西这块宝地，同时也没有辜负市场对它的品质期待。不夸张的说，招商玺将成为一个标志性楼盘，代表了今年北京高端改善的产品风向。

亦庄仍在上升通道，强者恒强不会变

关于项目的位置，无需再多言，亦庄河西区现在是北京排名前三的热点板块，也是近三年来，北京房价涨幅最快的居住板块。从2020年至今，亦庄河西次新二手房价格涨幅在50%以上，亦庄金茂府频频出现10万+的成交，增值幅度不仅跑赢大盘，也超过了不少东西城和海淀的热点板块，成为北京楼市的“穿云箭”。不过市场的争议在于，亦庄河西如今10万/㎡的房价是否被高估，未来还有没有向上的空间？『地产营销人』的看法很简单：先不用说亦庄河西配套阵容的强大，只要亦庄的产业继续蓬勃发展，GDP逐年增高，其高端住宅的价格就有支撑，且还有向上攀升的可能。现在来看这几乎是非常确定的趋势，亦庄产业地位的牢固甚至强过中关村，因为亦庄产业的核心是智能制造，换句话说叫“新实业”，这是经济的根基，要比中关村以互联网为主的产业更具抗风险的能力，也是国家未来重点保护和促进的产业，因此可称之为北京的“独苗”。

这种前提下，亦庄只能越来越好，产业越来越强，吸引的人才也越来越多。可预想，伴随高消费力人口的流入，必然促进优质配套的补强和高端住宅的需求旺盛，如此房价看齐望京并非不可能，现在望京二手房价最高已突破15万/㎡，亦庄河西尚有潜力，强者恒强的格局不会改变。

“玺”系TOP级2.0，真正做到有里有面

看得出来，招商蛇口憋着一口气想做一个好作品，因此用上了TOP级的“玺”系，而且是2.0版，在原有高端基础上再升级，从内到外，由里到面，要给亦庄来次彻底蜕变。首先看建筑颜值，这是项目最大“面”，邀请豪宅御用设计公司「HZS汇张思」，汲取Super Flat超平面极简美学，呈现出非常国际化的现代风格。效果图 建筑立面选用全珍珠蓝高端石材+玻璃幕墙+铝板+金属格栅，没有涂料或真石漆，完全豪宅本色材质，且注重质感的搭配和色彩的韵律，将南立面的凹差降低，营造出超扁平美感效果，前卫、时尚、明快，其艺术张力和感染力与亦庄活力交相辉映，直达颜值巅峰。效果图

再看园林的场景，整体设计拒绝平庸，以“玺印东方，半藏森林”为主题，复刻宝格丽酒店、安缦酒店等奢华度假酒店的度假风，营造森林与酒店场景的交融，规模约6.4万平米的半藏森林式园林在新房中绝无仅有。效果图

一般而言，园区里能有一个下沉庭院已实属不易，而招商玺却做出三个下沉庭院，呈现出立体森林的效果。多主题组团，如海底森林乐园、workshop健身场所、焕心疗愈花园、自然营地等更具创意的休闲活动场景，成为每位家庭成员释放身心的个性空间。效果图

另外，社区大门也极具气势，横向延伸约40米，选用了六扇高约5米的定制屏风景墙，奢华酒店的入口设计结合雕塑水景环岛落客区，展现出非凡的气度和满满仪式感。效果图

“面子”给足，还要讲究“里子”的品质。社区大堂享80米无界体验，创新地上地下双酒店式落客动线，尊崇感由外及内。星空顶艺术车库，精心设计12%超缓坡道，低趴超跑也可顺畅出入。此外，车库中还预留有女王车位、VIP车位，带来高定待客体验。最值得一提的是，招商玺超约3000㎡的会所，这种体量即便在豪宅中也极为罕见。立体会所的下沉庭院，9米悬瀑飞流直下，落入下沉璀璨星河水院，唯美气质，震慑人心。效果图

会所功能齐备，配有恒温泳池、健身房，瑜伽室，雪茄吧，甚至连室内高尔夫、KTV和面包房也一应俱全，足不出园便能实现社交、运动、休闲、娱乐等活动，此等配置已达到2000万以上豪宅该有的标准，为业主真正营造出一个专属的圈层空间。

专属改善，总价可控，2000万+精装奢配

从产品上看，招商玺既考虑了当下客户对于舒适性的需求，也兼顾了未来增值流通的预期。户型以改善为主，覆盖建面约143-388㎡户型，四居起步，划定圈层品质。主力2000万以内的总价，也为将来二手房增值预留了想象空间。

建面约143㎡四居，经典四叶草布局，全明设计，南向面宽约达11.5米；客厅面宽约4.5米，开阔的餐客厨一体化设计，餐厅面宽甚至约达5.15米，可容纳六人餐桌及西厨岛台；带270°观景飘窗的主卧套，拥有双台盆主卫，步入式衣帽间可摆放梳妆台，功能考量细致。

建面约183㎡四居三卫户型，南向面宽约达13.7米；约6.4米横向宽厅，附带超大落地窗，采光观景效果绝佳；餐客整体约55㎡社交空间，奢阔大气；南向双套房均带飘窗，所有卧室面宽皆在3米以上；室内预留充足收纳空间，入户玄关隐藏式家政间，功能实用且强大。

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精装是项目一大亮点，建材、家电、五金、洁具均选用一线品牌。大金中央空调、美国百朗新风系统，入户高定铸铝门，耶鲁智能门锁；客厅地面采用爱马仕灰天然石材通铺，悬浮吊顶设计，电视背景墙为进口岩板，墙面为壁布更具质感。

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卧室床头背景墙使用弧形皮革硬包收口，工艺细腻；卫生间配德国唯宝智能马桶，汉斯格雅龙头、花洒。厨房配的是AEG油烟机和燃气灶、嘉格纳洗碗机和烤箱；橱柜采用石英石台面，弗兰卡不锈钢水槽，通用GE全屋净水加软水；此外还有调料拉篮、智能手扫灯、无接触式开关等，顶配之上，做到满配。

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由此看出，招商玺在重新定义亦庄的生活品质，同时也将高端住宅的天花板再次提升。相比之下，五年前的次新房又显得落后了，从今年看以后买房的逻辑，就是不断置换，不停重组资产，用更好的新房去追赶增值曲线，由此才能守恒财富，稳做赢家。