今年317调控政策以来，“商品住宅预售价格每平米不得超过8万元”成为压在房地产开发商的一条红线。在“8万元”预售价格监管红线之下，上半年，北京新建住宅市场成交主力逐渐从刚需转向改善需求，成交单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端楼盘成为市场主力。同时，因为改善型客群频频出手，上半年北京楼市新建住宅成交的户型大都为3居室类大户型，改善置业受宠。

近85%土地受限70/90 改善需求供应紧缩

从2016年及2017年的土地供应来看，北京五环内可售住宅仅4.39万平方米，全北京范围内，不受“70/90”限定地块仅4宗，住宅面积不受限定的改善型住宅仅有85万平方米，仅占整体市场的1/4，改善产品越来越少。未来大批住宅以自住房为主，且开发商高度自持。

另有数据显示，从2014年到2017年，改善市场的供需比从2.5降低至0.6，平均10个购房者争夺6套房源，不断增长的改善需求让市场日益供不应求。而从北京的土地供应来看，五环内别墅土地零供应，且六环外土地供应也较为稀少，北京改善型土地供应进入饥荒时代，“低供应高需求”成为改善市场“新常态”，市场供需失衡。

四环内新房供应量减 宅以稀为贵

在“多中心”的发展格局下，近年北京土地供应侧重于郊区，城市四环内住宅用地供给渐趋绝唱。据了解，由北京市规划国土委发布的2017年度绩效任务，明确将严格落实新编制的城市总体规划，严格管控生态红线和城市开发边界。其中，今年二环内将禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地。

在业内看来，考虑到北京四环内存量地居多的格局，继续新增建设用地空间确实较小。随着“面粉”供应量的减少，四环内的新房住宅则愈加珍贵。

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