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超三成房企盈利大降 行业平均负债率攀至78
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超三成房企盈利大降 行业平均负债率攀至78
jack_1chen
发表于
2016-11-27
进微信群讨论
2016年接近尾声。在这一年,房地产市场再度上演楼市地市销售火爆的盛世行情。此波行情下,品牌房企前三季度的签约面积及销售金额大多已完成年度目标的80%,更有多家企业已完成全年目标。然而,在光鲜的业绩掩盖下,其财务报表数字却并没那么好看。
??中国房地产报记者统计发现,在规模效应及拿地成本增加背景下,房地产企业的利润率持续走低。2016年前三季度,内地房企平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,这一净利润率为8.15%;即使在成交相对低迷的2015年同期房企利润率也有10.1%。在A股125家上市房企中,前三季度净利润同比下滑的房企达44家,占比超过3成。而亏损房企有20家,且大部分已连续多年亏损,2016年三季度末亏损程度进一步严重化,如嘉凯城、天津松江、云南城投等企业。
??与此同时,“不惜一切代价高价拿地”的行为,使得房企负债额不断上升。据中国房地产报记者统计,2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元,创历史新高,平均资产负债率达到77.59%。负债率超过80%的房企有29家,其中甚至包括万科、绿地控股这样的销售千亿级房企。
??而2016年在金融市场和土地市场上表现抢眼的泛海控股和信达地产,则面临负债率居高不下、净现金流为负的境地。截至三季度末,泛海控股净现金流为-36.58亿元;信达地产净现金流为-9.94亿元,扣除非经常性损益后的净利润为-4820万元。
??业内人士分析,随着银行对于风险控制的加强以及房企融资渠道的收紧,高价土地将成为地产商生存发展的最大风险要素。
??增收不增利 25家房企净利润下滑
??相比销售额的大幅上涨,房企净利润增长情况却普遍稍逊,房企增收不增利的现象愈发明显。中国房地产报记者通过对A股127家上市房企三季报统计发现,前三季度主营收入同比增长的企业有93家,34家企业主营收入同比下降;而净利润同比增长的企业只有83家,也就是说至少有10家企业是增收不增利的情况。
??亏损上市房企有20家。前五名亏损最严重的房企分别是嘉凯城(亏损12.49亿元)、天津松江(亏损5.3亿元)、云南城投(亏损4.93亿元)、阳光股份(亏损3.36亿元)、天房发展(亏损2.7亿元)。
??事实上,嘉凯城自2015年以来就持续亏损,且亏损程度并未随着2016年房地产市场销售的好转而有所缓解。其在2015年三季度末亏损5.86亿元,今年上半年亏损9.52亿元,三季度末亏损额增加到12.49亿元。资产负债率从去年三季度末的85.64%,增加到今年三季度末的94.6%。
??据嘉凯城三季报披露,公司前三季度亏损扩大的原因为,本期结转的房地产项目毛利较低,不足以覆盖当期费用。公司此前公告称,恒大地产集团成为公司控股股东,目前公司正全面加强内部管理,提升业务管控能力,将减亏增效作为公司的目标。
??天津松江和云南城投也是连年业绩亏损的典型。天津松江的亏损额度由2015年三季度末的4.76亿元,增加到今年三季末5.3亿元,资产负债率也从84.35%提升至90.39%。
??而云南城投三季度末营业收入31.03亿元,同比增长524.79%;归属上市公司股东的净利润则为-4.93亿元,同比下降87.43%。扣除非经常性损益后的净利润更是亏损5.4亿元,创下该房企业绩亏损历史新高。资产负债率从去年三季度末的88.52%增加到今年三季度末的89.67%。云南城投公告披露,第三季度营业收入大幅增长是由于“艺术家园”“刘南村”等前期预售物业结转所致。
??除亏损房企,还有25家上市房企净利润出现严重下滑。利润下滑最严重的房企是海德股份,三季度末实现净利润162.19万元,同比下滑88.81%。第二位的中粮地产三季度末实现净利润7672.45万元,同比下滑85.7%。排在其后的房企分别是中国武夷、中洲控股、中弘股份、栖霞建设、中体产业、深振业A、格力地产,净利润分别同比下滑82.25%、80.16%、74.02%、69.67%、59.11%、58.64%、55.99%。
??净利润下滑名单中,也包括阳光城、城投控股、首开股份、金融街、北京城建等 房企。今年三季度末,阳光城实现净利润3.63亿元,同比下滑45.64%;资产负债率却高达84.66%。而城投控股三季度末实现主营业务收入同比增长113.33%,净利润却同比下滑39.09%。同样,首开股份三季度末主营收入同比增长51.1%,净利润则同比下降22.41%。
??分析人士认为,地价高企占侵蚀利润,是房企净利润下滑主要原因,亦因此,房企的风险越来越大。
??行业资产负债率攀升 万科、绿地负债率超80%
??上市房企普遍采用高 、高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企资产负债率风险攀上新高。
??中国房地产报记者对127家上市房企统计发现,三季度末上市房企总负债额达到4.48万亿元,同比增长幅度约23%。房地产行业平均资产负债率达到77.59%。在127家上市房企中,有29家资产负债率超过80%红线。
??资产负债率最高的房企是*ST珠江,高达116.88%,比去年同期增加了8.6个百分点,剔除预收款项后的资产负债率为131.18%,同比增加了21.15个百分点。嘉凯城资产负债率为94.6%,同比增加9个百分点。鲁商置业资产负债率为94%,同比增长近2个百分点。京投发展资产负债率为90.68%;天津松江资产负债率为90.39%。
??除中小房企,大型房企的资产负债率也在攀升。万科、绿地、保利、华夏幸福5家上市房企负债均超过2000亿元,分别为6123.96亿元、5899.70亿元、3267.73亿元和2002.41亿元。截至2016年9月底,万科资产负债率为81.01%,比去年同期增加2.2个百分点,剔除预收款项后的资产负债率为67.62%,比去年同期增加3.3个百分点;绿地控股资产负债率为88.8%,比去年同期增加0.94个百分点,剔除预收款项后的资产负债率为84.94%,比去年同期增加0.5个百分点;华夏幸福资产负债率亦高达84.99%。
??一般而言,资产负债率衡量的是企业长期的偿债压力。而从短期偿债压力指标流动比率、速动比率、现金比率来看,企业短期偿债压力亦不小。流动比率,是流动资产与流动负债的比率,表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。国际上通常认为,流动比率下限为1,而流动比率等于2时较为适当。速动比率,是企业速动资产与流动负债的比率,相对流动比率而言,扣除了一些流动性 差的资产, 苛刻地反映了一个单位能够立即还债的能力和水平。速动比率等于1时较为适当;小于1,表明企业面临很大的偿债风险。现金比率,是企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率,一般该指标大于1,表示企业流动负债的偿还有可靠保证。
??若以国际通常标准衡量,29家资产负债率超过80%的企业,几乎全部存在偿债隐忧。即便如千亿级房企绿地控股,其速动比率仅0.49%,现金比率仅17.23%;万科的速动比率仅0.39%,现金比率13.59%。指标均在安全值以下。
??*ST珠江的偿债压力显然更严重。其流动比率0.63%,速动比率0.3%,现金比率仅6.99%,再加上其连年业绩亏损的现状,风险已然很高。
??现金流堪忧 50家房企经营现金流为负
??受益于宽松的货币环境,上市房企在2016年资金压力大大释放。但仍有部分房企三季度末的净现金流为负值。
??净现金流情况最差的房企是泛海控股,三季度末,经营现金流-123.07亿元、 现金流-71.95亿元,筹资现金流157.52亿元,净现金流-36.58亿元。频抢 的信达地产,净现金流情况亦不佳。信达地产三季度末经营现金流-48.94亿元, 现金流-2.09亿元,筹资现金流41.09亿元,净现金流-9.94亿元。
??在现金流指标中,经营现金流,衡量的是企业获取现金流量能力、偿还能力和支付能力。如果现金流小于零,则意味着经营中存在“入不敷出”的问题,那时企业必须通过再融资或占用本应 的长期资金来维持流动资金需求,限制了企业的发展能力。
??在127家上市房企中,有50家房企经营现金流为负值。如泰禾集团(经营性现金流-173.03亿元)、荣盛发展(-76.02亿元)、绿地控股(-60.7亿元)、首开股份(-54.28亿元)、招商蛇口(-45.76亿元)、鲁商置业(-42.39亿元)、阳光城(-37.83亿元)等。
??值得注意的是,大量房企虽然经营性现金流负增长,但融资环境的低廉和便利,使得其筹资现金流大增,净现金流表现“充裕”。如荣盛发展经营现金流-76.02亿元, 现金流-13.88亿元,而筹资现金流112.59亿元,使得其净现金流22.69亿元;泰禾集团经营现金流-173.03亿元, 现金流-37.48亿元,而筹资现金流245.35亿元,净现金流34.85亿元;阳光城经营现金流-37.83亿元, 现金流-74.24亿元,而筹资现金流177.47亿元,从而净现金流65.39亿元。
??而一个问题是,由于楼市的过度火爆,使得 趋严,融资市场正迅速由增 回到降 通道中,未来会有更多企业被限制或调减发债额度。习惯了依靠筹资来粉饰现金流财务数据的房企们,将如何在融资渠道勒紧后应对高负债和高地价,将是一个考验。
??对此,中信证券的研报分析认为,若房企发债标准收紧,受冲击最大的是近期拿下 的中小型房企,当融资渠道受到更严苛 后,这些房企未来的资金周转会对房价上涨高度依赖。一旦市场发生波动,一些中小房企可能会出现项目操作无法覆盖成本的情况,甚至导致资金流断裂、债务违约风险增大。
汪来福
发表于
2016-12-01
很专业的文章,不知出处是哪呢
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??中国房地产报记者统计发现,在规模效应及拿地成本增加背景下,房地产企业的利润率持续走低。2016年前三季度,内地房企平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,这一净利润率为8.15%;即使在成交相对低迷的2015年同期房企利润率也有10.1%。在A股125家上市房企中,前三季度净利润同比下滑的房企达44家,占比超过3成。而亏损房企有20家,且大部分已连续多年亏损,2016年三季度末亏损程度进一步严重化,如嘉凯城、天津松江、云南城投等企业。
??与此同时,“不惜一切代价高价拿地”的行为,使得房企负债额不断上升。据中国房地产报记者统计,2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元,创历史新高,平均资产负债率达到77.59%。负债率超过80%的房企有29家,其中甚至包括万科、绿地控股这样的销售千亿级房企。
??而2016年在金融市场和土地市场上表现抢眼的泛海控股和信达地产,则面临负债率居高不下、净现金流为负的境地。截至三季度末,泛海控股净现金流为-36.58亿元;信达地产净现金流为-9.94亿元,扣除非经常性损益后的净利润为-4820万元。
??业内人士分析,随着银行对于风险控制的加强以及房企融资渠道的收紧,高价土地将成为地产商生存发展的最大风险要素。
??增收不增利 25家房企净利润下滑
??相比销售额的大幅上涨,房企净利润增长情况却普遍稍逊,房企增收不增利的现象愈发明显。中国房地产报记者通过对A股127家上市房企三季报统计发现,前三季度主营收入同比增长的企业有93家,34家企业主营收入同比下降;而净利润同比增长的企业只有83家,也就是说至少有10家企业是增收不增利的情况。
??亏损上市房企有20家。前五名亏损最严重的房企分别是嘉凯城(亏损12.49亿元)、天津松江(亏损5.3亿元)、云南城投(亏损4.93亿元)、阳光股份(亏损3.36亿元)、天房发展(亏损2.7亿元)。
??事实上,嘉凯城自2015年以来就持续亏损,且亏损程度并未随着2016年房地产市场销售的好转而有所缓解。其在2015年三季度末亏损5.86亿元,今年上半年亏损9.52亿元,三季度末亏损额增加到12.49亿元。资产负债率从去年三季度末的85.64%,增加到今年三季度末的94.6%。
??据嘉凯城三季报披露,公司前三季度亏损扩大的原因为,本期结转的房地产项目毛利较低,不足以覆盖当期费用。公司此前公告称,恒大地产集团成为公司控股股东,目前公司正全面加强内部管理,提升业务管控能力,将减亏增效作为公司的目标。
??天津松江和云南城投也是连年业绩亏损的典型。天津松江的亏损额度由2015年三季度末的4.76亿元,增加到今年三季末5.3亿元,资产负债率也从84.35%提升至90.39%。
??而云南城投三季度末营业收入31.03亿元,同比增长524.79%;归属上市公司股东的净利润则为-4.93亿元,同比下降87.43%。扣除非经常性损益后的净利润更是亏损5.4亿元,创下该房企业绩亏损历史新高。资产负债率从去年三季度末的88.52%增加到今年三季度末的89.67%。云南城投公告披露,第三季度营业收入大幅增长是由于“艺术家园”“刘南村”等前期预售物业结转所致。
??除亏损房企,还有25家上市房企净利润出现严重下滑。利润下滑最严重的房企是海德股份,三季度末实现净利润162.19万元,同比下滑88.81%。第二位的中粮地产三季度末实现净利润7672.45万元,同比下滑85.7%。排在其后的房企分别是中国武夷、中洲控股、中弘股份、栖霞建设、中体产业、深振业A、格力地产,净利润分别同比下滑82.25%、80.16%、74.02%、69.67%、59.11%、58.64%、55.99%。
??净利润下滑名单中,也包括阳光城、城投控股、首开股份、金融街、北京城建等 房企。今年三季度末,阳光城实现净利润3.63亿元,同比下滑45.64%;资产负债率却高达84.66%。而城投控股三季度末实现主营业务收入同比增长113.33%,净利润却同比下滑39.09%。同样,首开股份三季度末主营收入同比增长51.1%,净利润则同比下降22.41%。
??分析人士认为,地价高企占侵蚀利润,是房企净利润下滑主要原因,亦因此,房企的风险越来越大。
??行业资产负债率攀升 万科、绿地负债率超80%
??上市房企普遍采用高 、高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企资产负债率风险攀上新高。
??中国房地产报记者对127家上市房企统计发现,三季度末上市房企总负债额达到4.48万亿元,同比增长幅度约23%。房地产行业平均资产负债率达到77.59%。在127家上市房企中,有29家资产负债率超过80%红线。
??资产负债率最高的房企是*ST珠江,高达116.88%,比去年同期增加了8.6个百分点,剔除预收款项后的资产负债率为131.18%,同比增加了21.15个百分点。嘉凯城资产负债率为94.6%,同比增加9个百分点。鲁商置业资产负债率为94%,同比增长近2个百分点。京投发展资产负债率为90.68%;天津松江资产负债率为90.39%。
??除中小房企,大型房企的资产负债率也在攀升。万科、绿地、保利、华夏幸福5家上市房企负债均超过2000亿元,分别为6123.96亿元、5899.70亿元、3267.73亿元和2002.41亿元。截至2016年9月底,万科资产负债率为81.01%,比去年同期增加2.2个百分点,剔除预收款项后的资产负债率为67.62%,比去年同期增加3.3个百分点;绿地控股资产负债率为88.8%,比去年同期增加0.94个百分点,剔除预收款项后的资产负债率为84.94%,比去年同期增加0.5个百分点;华夏幸福资产负债率亦高达84.99%。
??一般而言,资产负债率衡量的是企业长期的偿债压力。而从短期偿债压力指标流动比率、速动比率、现金比率来看,企业短期偿债压力亦不小。流动比率,是流动资产与流动负债的比率,表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。国际上通常认为,流动比率下限为1,而流动比率等于2时较为适当。速动比率,是企业速动资产与流动负债的比率,相对流动比率而言,扣除了一些流动性 差的资产, 苛刻地反映了一个单位能够立即还债的能力和水平。速动比率等于1时较为适当;小于1,表明企业面临很大的偿债风险。现金比率,是企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率,一般该指标大于1,表示企业流动负债的偿还有可靠保证。
??若以国际通常标准衡量,29家资产负债率超过80%的企业,几乎全部存在偿债隐忧。即便如千亿级房企绿地控股,其速动比率仅0.49%,现金比率仅17.23%;万科的速动比率仅0.39%,现金比率13.59%。指标均在安全值以下。
??*ST珠江的偿债压力显然更严重。其流动比率0.63%,速动比率0.3%,现金比率仅6.99%,再加上其连年业绩亏损的现状,风险已然很高。
??现金流堪忧 50家房企经营现金流为负
??受益于宽松的货币环境,上市房企在2016年资金压力大大释放。但仍有部分房企三季度末的净现金流为负值。
??净现金流情况最差的房企是泛海控股,三季度末,经营现金流-123.07亿元、 现金流-71.95亿元,筹资现金流157.52亿元,净现金流-36.58亿元。频抢 的信达地产,净现金流情况亦不佳。信达地产三季度末经营现金流-48.94亿元, 现金流-2.09亿元,筹资现金流41.09亿元,净现金流-9.94亿元。
??在现金流指标中,经营现金流,衡量的是企业获取现金流量能力、偿还能力和支付能力。如果现金流小于零,则意味着经营中存在“入不敷出”的问题,那时企业必须通过再融资或占用本应 的长期资金来维持流动资金需求,限制了企业的发展能力。
??在127家上市房企中,有50家房企经营现金流为负值。如泰禾集团(经营性现金流-173.03亿元)、荣盛发展(-76.02亿元)、绿地控股(-60.7亿元)、首开股份(-54.28亿元)、招商蛇口(-45.76亿元)、鲁商置业(-42.39亿元)、阳光城(-37.83亿元)等。
??值得注意的是,大量房企虽然经营性现金流负增长,但融资环境的低廉和便利,使得其筹资现金流大增,净现金流表现“充裕”。如荣盛发展经营现金流-76.02亿元, 现金流-13.88亿元,而筹资现金流112.59亿元,使得其净现金流22.69亿元;泰禾集团经营现金流-173.03亿元, 现金流-37.48亿元,而筹资现金流245.35亿元,净现金流34.85亿元;阳光城经营现金流-37.83亿元, 现金流-74.24亿元,而筹资现金流177.47亿元,从而净现金流65.39亿元。
??而一个问题是,由于楼市的过度火爆,使得 趋严,融资市场正迅速由增 回到降 通道中,未来会有更多企业被限制或调减发债额度。习惯了依靠筹资来粉饰现金流财务数据的房企们,将如何在融资渠道勒紧后应对高负债和高地价,将是一个考验。
??对此,中信证券的研报分析认为,若房企发债标准收紧,受冲击最大的是近期拿下 的中小型房企,当融资渠道受到更严苛 后,这些房企未来的资金周转会对房价上涨高度依赖。一旦市场发生波动,一些中小房企可能会出现项目操作无法覆盖成本的情况,甚至导致资金流断裂、债务违约风险增大。