继广州、深圳、上海后，北京也正式宣布落实“认房不认贷”。

“认房不认贷”，指不论是否曾经用贷款购买过住房，只要目前在当地名下没有房产，便可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。新政策的出台，对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，也就是大家通常所说的改善类需求，将带来切实的作用。

比如本来只有400多万首付，能买套总价600万房子，但变为首套之后，最高可以撬动1000的房子，不论是面积、产品和地段，都有一个质的提升。

面对这迟来的改善机会，置业者如何选择才能同时确保产品的舒适度与资产的安全性，在一勺言看来新的市场环境下，仍需遵循传统的置业规律，简言之三点，1地段发展空间、2高质素产品力、3倒挂盘价格优势，同时兼具此三要素的项目，无疑更具有跑赢大势的基因。

一、在倒挂盘中挖笋

从北京今年土拍市场表现来看。在2023年土地市场的一幕幕剧情中，大量优质热门地块——大多由国央企获取，而在众多央企当中，招商蛇口表现出比同行更强的欲望，两个月内连续四次斩获高品质土地，加码北京土地市场，成为23年相当有看点的本地新闻。

而作为年度土拍最热门地块之一的亦庄新城 X47地块，31家开发商报名竞拍，最终在中皋置业“双触顶” 摇号摘得后，迅速确定招商蛇口入股合作，并由招商蛇口来操盘。

本次招商蛇口成功斩获的亦庄X47地块，项目本身自带多项光环：亦庄河西高端住区的板块热度，区域最后一块规模宅地的稀缺属性，周边多所名校配套的深度加持，叠加地块7万7的政策限价对比周边普遍10万+的二手房价格，进一步保证了它的倒挂属性与票房。尽管限价政策一直有人诟病，但必须承认，它成为23年北京市场一个相当值钱的捡漏机会。

容积率2.3，18万方建面的X47地块，已经被官方正式命名为「招商玺」。

2023年的北京土拍场上，罕有像「招商玺」同时集齐了产业高地与客户厚度两个最具说服力的客研筹码，当初锁定了至少30家房企的意向保证金，最终以近80亿地价成交，来自B端的口碑投票可见一斑。

明星板块的流量密码

招商蛇口的高调回归，原来巧妙地借助了北方楼市无处不在的「势利」情绪。

北京土地市场，大家都喜欢讨论明星地块，而拿地决策者斩获明星地块，从来不仅仅是货值、安全性、投资地图的兑现那么简单，它更受市场认可的一面是：这是一个开发商重构市场认知最好的流量密码。只要你敢拿并且拿得到，所有的注意光环就会免费向你集中，从而带来意想不到的资源：曝光烈度，客户储备，心智认同，销冠人才等等。

招商玺作为北京亦庄高端核心住区的代表项目，不管是在投研报告里，还是客研报告里，都具有无可替代的区域价值。北京有三大公认的投资确定性很强的住区，分别是望京，海淀永丰与亦庄。只不过，望京是先有睡城，后有产业，海淀永丰是先有产业，后有人口，而亦庄核心区是人口与产业镜像同步发育，职住平衡，十年如一日，一盘大棋下到今天。

招商玺位于北京亦庄高端住区的核心。从位置上来看，招商玺地块距离亦庄T1线较近，新城密集的城市路网让出行成本大大降低。西侧紧邻大型的购物商场亦庄天街，周边还有四个颐和园大小的南海子公园，区域内还有亦庄体育公园、健身公园等多个公园，伴随近年来亦庄河西地区持续引进的人大附、北京二中、十一学校等高密度的名校资源，区域展现出一种“高配”的国际生活圈状态。

当然挑战也不是不存在。如今的北京市场，面对本地化细分客户需求、产品趋势的进化，如何因地制宜对所有玩家都是挑战。此刻，业界更想知道，“招商玺”究竟会以何种身姿高水平绽放？企业又何以有决心以品牌为之冠名？

三、对极致产品时代的判断

值得关注的是，亦庄摘地之后，招商蛇口从其2022年销售和回款迈上双千亿的华东区域抽调来了年富力强的强将精兵，成为今年新到岗的管理团队。而这支新管理团队，是出了名的产品控、细节控。这也暗示着招商蛇口对下一个发展阶段的思考——极致产品时代已经来临。在写这篇文字时，我采访了一个深度研究了招商蛇口的朋友。

他说，自己最大的感受就是，过去几年招商蛇口产品导向的变化。如果说2015年以前，招商蛇口更习惯于做大产城，大地块的话，那么2016-2017年后，招蛇的导向则是在产品策略及精细化打磨方面更为严苛的要求。

其中，最大的变化就体现在对高端产品系的构建，产品力谱系方面，迭代出了以招商top产品系“玺系”为代表的四大产品系，保证了投资地图的落地，击中了这一阶段高品质改善型购买力的需求。

作为“终极改善”的玺系产品，让招商玺在这“颜值即正义”的时代充分契合了高端客群对功能与审美的需要。

我没有足够的篇幅来叙述这些变化，但很显然，这些变化是市场洞察能力、产品决策能力、品质打造能力，甚至是产业链上下游整合服务能力的综合体现。

我们可以说，对很多房企而言，在高水平的楼市竞技场，一个成功的项目可以直接决定企业后续多年产品演进的走向。

在这个意义上讲，北京「招商玺」自带隐形KPI。

「招商玺」不仅是一个倒挂项目，而是招商产品序列中最高端的新玺系产品在北京的首次亮相，将是又一个“顶流”项目。

「招商玺」不仅是一个明星级首发作品，而是更远大的招商北京故事的前奏。

今天的地产局势下，政策也好，基因也罢，国央企的行业位次已经被切实摆在这里，的确有一种产品义务是他们义不容辞的：创新，然后足额兑现。

而基于招商蛇口对产品主义时代来临的判断，把南方经验带来北京，南法与北技的结合，对原有玺系产品标准再度进行本地化的迭代升级，会不会卷出另一片天空。这种卷，卷的是硬核，卷的是正能量，是与自己较量，与细节死磕，做出让客户眼前一亮的产品和服务。

无论怎样，“卷起来”已经成为那些行业先见者的必然选择。

四、期待

在拿地两个月后，「招商玺」依然在搞自信满满的悬念营销，这大概率是项目团队吊足市场胃口的故意而为，我们对产品的疑问与期待也只能透过坊间流出的几张图纸窥得一隅。

据悉，项目在亦庄的上空正在打造一座空中售楼处，将于近期开放，看来官方似乎是要把悬念留到最后一刻了。

北京新政的出台，无疑将快速释放被压抑多年的改善需求，而长期以来压抑的改善需求重新进入市场，又会如何做出选择，让我们拭目以待。