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[摘要] 中指控股指数事业部研究总监曹晶晶围绕《北京房地产市场趋势预判及“两集中”政策解读》发表了主旨演讲。
2021年是我国“十四五”规划开局之年，是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年，区域经济的转型升级、在行业细分领域的增量市场、人民群众对于美好生活的向往和追求，使得房地产行业拥有巨大的产业空间。与此同时，在经历了“黄金时代”与“白银时代”之后，站在全新的历史起点，房地产行业也将面临新的发展环境。
中指控股指数事业部研究总监曹晶晶
2021年4月21日，由北京房天下主办的“新格局下的创与变-2021北京地产营销峰会”在北京宝格丽酒店盛大开启，中指控股指数事业部研究总监曹晶晶盛邀出席，围绕《北京房地产市场趋势预判及“两集中”政策解读》发表了主旨演讲。
2021年一季度的北京房地产市场，“房住不炒”主基调不变，以及严防消费贷、经营贷等多项行业管控影响下，市场供应积极、成交活跃、房价趋于稳定。
2021年1-3月，北京新建住宅价格累计上涨0.15%（去年同期为下跌0.56%），累计涨幅仍处近五年同期较低水平。3月，北京新建住宅均价43621元/平方米，环比上涨0.07%↑，涨幅较上月收窄0.07个百分点；同比上涨2.35%↑，涨幅较上月收窄0.01个百分点 。
图：2015年至2021年3月北京新建住宅均价及环比变化
图：2016年以来北京新建住宅均价涨幅
2021年1-3月，北京二手住宅价格累计上涨2.03%↑，涨幅较去年同期扩大2.03个百分点。3月，北京二手住宅均价68653元/平方米，环比上涨0.83%↑，涨幅较上月扩大0.33个百分点；同比上涨2.83%↑。
图：2020年6月以来北京二手住宅均价及环比变化
新房供应：一季度新房供应规模创近五年同期新高，整体市场处于供求弱平衡状态
2021年一季度北京商品住宅供应规模创近五年同期新高。在前期热点片区情绪高涨带动、就地过年倡导背景下，房企在京积极推售和营销，3月进入传统销售旺季，新房供应节奏进一步加快，累计供应规模近80万平。
图：2016-2021Q1北京商品住宅（不含保障房）年度供应规模走势
整体来看，一季度商品住宅（不含保障房）累计供应246.06万平，月均供应规模达82.02万平，创近五年同期水平新高，叠加去年同期低基数影响，同比显著回升261%。2021年一季度商品住宅市场销供比为0.95，整体市场处于供求弱平衡状态。
图：2017-2021Q1北京商品住宅（不含保障住房）月度供应量及销供比
新房销售：多因素共同推动市场活跃度上升，一季度北京新房销售面积创历史同期新高
在“就地过年”、热点片区成交带动、信贷预期收紧等多因素共同推动影响下，北京2021年一季度商品住宅（不含保障房）累计成交233万平方米，创近五年同期新高，月均成交77.67万平，受去年同期低基数影响，同比增长234%，相比2019年一季度，增长86.8%。
图：2017-2021年一季度北京商品住宅（不含保障房）季度成交量走势
从单月来看，1月部分片区过热带动市场情绪高涨， 累计成交规模超80万平，创近五年同期新高；2月“就地过年”影响下促使部分置业需求释放前移，累计成交规模超50万平；3月政策严控下，刚需快速释放，叠加新房供应加快，新房成交面积达91.6万平米，规模创新高。
图：2017-2021年3月北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走势
二手房销售：受新房项目入市价格走高、区域可选新房项目减少等因素综合影响，北京一季度二手房成交规模创近五年同期新高
2021年一季度北京二手房成交量突破5万套，创近五年同期新高。在热点片区阶段性走高带动、新房项目入市价格走高、区域可选新房项目减少等多因素共同推动下，带动一季度北京二手房成交量走高，累计成交套数约5.19万套，叠加去年同期低基数影响，同比显著增长167%，创近五年同期水平新高。
图： 2017-2021年Q1北京二手商品住宅季度成交量价走势
2021年一季度北京二手房成交均价突破6万元/平，整体呈上扬态势。一季度北京二手房成交均价约为为60818元/平方米，同比增长13%。在信贷收紧、监管收紧、供地增加等综合影响下，置业理性情绪将逐步回归，预计未来二手房市场成交热度将有所下降。
图：2017年-2021年3月北京二手商品住宅成交量价情况
区域销售：一季度海淀、朝阳成交规模表现突出，助推中心城区整体成交规模同比快速增长
从区域成交规模来看，2021年一季度海淀、朝阳成交规模较大，均超35万平，居各区前列；整体来看，一季度近郊六区整体成交116.23万平，占比达49.9%，为北京新房市场成交主力区域；
从区域成交变化来看，受去年同期低基数影响，一季度各区同比涨幅均显著，其中，通州同比涨幅领涨，同比增长830%；整体来看，中心城区一季度整体成交规模同比增速较快，同比增长281%。
图： 2021年一季度北京商品住宅（不含保障房）分区域成交情况
新房成交结构：市场仍以刚需为主，80-90平面积段产品占主导地位，改善型产品供应端改善，带动新房成交逐步向中高面积段、高价位段转移
以中小面积段、中低价位段刚需产品为主：2021年一季度商品住宅成交仍以90平以下刚需产品为主，主要集中在80-90平面积段，成交套数占比38%，产品户型同质化较高；成交总价段主要集中在300-500万总价段，成交套数占比38%，整体仍以总价500万以下产品为主。
新房成交逐步向中高面积段、高价位段转移：2021年一季度在不限价地块项目入市、改善型产品供应端改善带动，新房成交逐步向中高面积段转移，中高面积段产品成交占比提升9.3个百分点；成交总价段向高价位段产品上移，成交套数占比提升3.4个百分点。
库存：库存量及出清周期回落但仍处高位，结构性库存去化压力仍存在
2021年一季度，北京商品住宅（不含保障房）库存出清周期持续回落，但结构性库存风险仍存在。截至3月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为1164万平方米，较去年同期增加17%；一季度随着商品住宅成交量持续保持高位，库存出清周期回落至13.5个月（ 3月底出清周期），但库存规模及出清周期仍处于高位，结构性库存去化压力仍存在。
图： 2018-2021年3月北京商品住宅（不含保障房）库存及出清周期
土地成交：受”两集中”政策影响，一季度宅地成交规模同比降幅逾五成，顺义宅地成交宗数及成交规模居各区首位
2021年一季度，土地市场累计成交8宗住宅及商办用地，同比减少8宗。土地面积合计44.52万平方米，同比缩减45%；规划建筑面积89.04万平方米，同比减少51%。
图：2016-2021年一季度北京商品房用地成交规划建筑面积（万平方米）
2021年一季度，受有效宅地供应缩减影响，北京仅成交6宗住宅用地，累计规划建面为84.23万平，同比缩减54%。仅顺义、大兴、房山、石景山4个区有宅地成交，顺义区成交规模均位于首位，3宗地块累计成交规模达57.37万平。
住宅用地分类调控：重点22城市供地“两集中”，一年供地不超3次
自然资源开发利用司《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》
1、根据本地区房地产市场实际情况，合理确定供地规模。进一步加大住宅用地供应，2021年公告供应量不得低于近五年（2016~2020年）平均完成交易量。
2、重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。
（1）集中发布出让公告。原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。
（2）集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
北京首批集中供地：3月底北京市规自委和市住建委联合发布2021年度首批集中供地公告，并同时公布二三批次土地出让时间
首批集中供地规模及后续二三批次出让时间：3月31日北京市规自委和市住建委联合发布了《2021年度批次商品住宅用地出让公告》，共推出30宗地块，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，同时公布了2021年北京后两批住宅用地的集中供应时间，分别于7月左右和11月左右发布出让公告。
4月16日，北京规自委发布公告，正式明确首批供地的合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”的上限。
供应总量：首批集中供地总量较大，约为2021年北京全年供应计划的33%，高于近三年（2017-2020年）同期水平108% 2021年北京首批集中供地规模为345万平，约占2021年宅地供应计划33%，高于2020年同期(2-6月)水平35%，高于近三年（2017-2020年）同期水平108%；
图：2018H1-2021H1（不含1月）北京宅地供应规模变化
注：2021年1月北京宅地有效供应70.76万平，3月集中供地前期北京暂停供地，二批供地时间为7月左右，故将近三年2-6月供地规模理解为本次集中供地同期水平。 图：2018H1-2021H1北京宅地供应规模变化走势 注：2021年1月北京宅地有效供应70.76万平，二批供地时间为7月左右，故将1、3月供地规模统计汇总作为2021年上半年供地总规模。
图：2021年度北京首批集中供地占年度供应计划及2020年宅地成交总量比例
从北京2021年度宅地供应时序安排来看，第二批次宅地供应时间为7月左右，意味着首批次供地规模将决定北京2021年上半年宅地供应规模大小。此次集中供地后，北京2021年上半年宅地供应规模为415.66万平，为近四年同期供应规模值，高出近三年上半年（17H1-20H1）宅地供应规模均值（373万平）11%。
区域分布：北京首批集中供地覆盖区域范围相对较广，未来新房市场供应将集中在五环至六环间，朝阳、通州、昌平未来新房供应规模将增加，海淀、石景山未来供应或将缩减
区域覆盖范围相对平衡：此次集中供应30宗地块覆盖12个区域，从城市规划方面来看，中心城区供应15宗，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山；多点及副中心供应11宗，涉及通州、大兴、昌平、房山；生态涵养区供应4宗，涉及门头沟、怀柔、密云、延庆；
表：2021年北京首批供地区域分布情况
区域供应规模调整平衡：2019-2020年北京宅地成交多集中在南部大兴、丰台，北部的海淀、顺义以及西部的石景山，而东部的朝阳、北部的昌平及延庆供地较少；此次集中供地加大了朝阳、昌平的供应力度，尤其是朝阳，以10宗地块位居供应榜首，供应规模占比约28%。
图：2021年北京首批集中供地各区供应规模分布（万平）
图：2021年北京首批集中供地各区供应比例变化
出让方式：创新性调整土地出让方式组合拳，真正将“三稳”及解决住房突出问题落到实处
此次集中供地中土地出让方式结合了区域位置、周边市场、土地成本等因素作出了针对性的调整，在原有限地价的基础上，提前公布地块合理上限价格。
公布竞报“政府持有商品住宅产权预设份额”上限，以及竞报“公共租赁住房面积”上限，提交《房屋售价承诺书》明确未来房屋售价。 限地价、限房价、竞公租房等条件使得各个流程环节价格透明可控，有利于房企根据合理利润空间理性拿地。
住宅结构变化：新房市场结构将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构逐步向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构转变
住宅性质结构：此次集中供地调整了土地出让方式，弱化了原有的共产房和限竞房出让方式，重启了竞配建公租房出让方式，创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式，受此调整影响，未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变：
纯商品房：采用“设定地价上限+竞建高品质住宅”方式出让，涉及朝阳、大兴、丰台、怀柔、门头沟、密云、石景山、通州及延庆等区域9宗宅地。
新型共产房：采用“设定地价上限+竞政府持有产权份额”方式出让，涉及朝阳、海淀、通州等区域6宗宅地；
租赁住房：采用“设定地价上限+竞建公租房”方式出让，涉及朝阳、昌平、丰台、大兴、通州、房山等区域15宗宅地。
行业影响：稳地价、稳房价、稳预期；市场趋稳，竞争加剧 房企
1、大规模集中供地客观上带动土地市场溢价率下行，土地市场降温有利于企业利润率边际改善 招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，叠加供给大幅增加客观将分流企业资金， 同时三道红线对企业负债产生约束，土地市场需求端稳定， 供应增加，需求稳定理论上将带动地价回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。
2、投资难度加大 面对单次大量供地时，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。22城多为房企的战略布局城市，供地节奏趋同背景下，房企需对不同城市的潜力、竞争环境进行精准研判。
3、土地集中出让可能造成项目集中入市，销售竞争加剧 地方政府 各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。
购房者 集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。
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