我们用实际案例来说明：
北京市西城区宣武门西大街12号楼，距地铁2号线长椿街地铁站一百米，临国华商场。建筑面积46.87平米，户型一室一厅一厨一卫，卧室客厅双朝南。10层的10层，学区划片长椿街片区，目前出租年租金6万。七十年住宅产权立项。

当前小区二手房市场成交均价11.46万元。
小区划片学区优质均匀，幼儿园，小学，中学全部为市重点。

现业主转让全部产权报价520万，另外回购十年使用权36万（实际使用权人为现业主父母），相当购买人仅仅总价484万购买。学区资格属于所有权人。

办理过户手续方案为房本过户时，同时办理十年租赁备案登记，以上手续都在西城区不动产登记中心办理。

以上方案，对出售人不仅仅可以拿到卖房现金，还能保证自己父母继续居住十年。同时房价涨跌对自己没有任何影响。

买房人的风险是房价下跌风险，同时能获得房价上涨的全部。另外少花36万，不耽误学区的需求。买房人需要北京购房资格和贷款资格。买房人的实际首付款为房价35%仅仅182万，减去36万十年租约=146万首付，立刻拥有北京。

十年使用权到期后，使用权人搬走，所有权人收回房产。十年内买房人可以用完学区指标后继续卖出。

我们发现，十年租约的36万成为了买房人的杠杆，立刻少花36万。仅仅146万首付。

如果买房人想马上入住，也可以不出租，自然也就是无法拿到36万，那么首付就是182万。

当然，也可以签更长时间租约，让首付更少。理论上，可以直接转让七十年的使用权。具体操作方案我们后面文章继续分析。

现在，这套，仅仅首付不到三成，就能买房，创出北京首付的新记录。