2020年，北京保持政策的延续性和稳定性，坚守“房住不炒”基调，持续优化调控政策和市场供应结构。同时，注重区域发展规划及建设，出台多项区域规划政策，利好外围区域发展：

图：2020年北京房地产行业部分重点政策一览表

市场：全年成交规模创近四年历史新高

近郊区市场集中度进一步提升

2020年，北京商品住宅市场成交规模创近四年历史新高，成交价格呈结构性小幅上涨态势。分区域来看，近郊区整体成交规模同比上涨28%，整体占比提升12个百分点至58%，中心城区及远郊区成交规模同比降幅明显，商品住宅市场由中心城区、远郊区向近郊区聚拢，近郊市场集中度进一步提升。分结构来看，2020年整体市场仍以刚需为主，市场成交结构主要集中在80-90平面积段、300-500万总价段，在新冠疫情刺激及住房需求升级双重影响下，北京部分改善型需求逐步释放，叠加改善型产品供应改善影响，新房成交逐步向中高面积段、中高总价段转移。

特征一：全年成交规模创近四年历史新高，成交均价同比呈结构性上涨态势

成交规模：疫情缓解后新房市场快速恢复，全年成交规模创近四年新高。上半年受新冠疫情冲击影响，北京整体成交量同比降幅达四成；4月底疫情防控等级下调，前期积压的需求集中释放，叠加学区房政策刺激下的学区房置换需求带动，新房市场快速恢复。在供应端持续改善带动下，单月成交规模呈上升态势，全年累计成交规模达721.99平，同比小幅回升3%，创近四年成交规模新高。

二手住宅方面，2020年北京二手房成交16.6万套，同比上升17%，创近四年历史新高。受疫情影响，北京上半年二手商品住宅成交套数6.4万套，同比下降10%，创近六年同期成交规模最低。三季度二手房成交逐步向外围城区转移，政策收紧下外围区县二手房挂牌价明显下滑，刚需客群积极入市，成交量持续保持高位。12月二手房成交套数达2.1万套，创2018年来单月成交量新高。

成交价格：在改善型需求及不限价地块入市双重影响下，成交均价同比呈结构性上涨态势。新冠疫情冲击下，改善型需求持续释放，叠加不限价地块项目逐步入市，二三季度中高端产品及豪宅市场表现较好，带动成交均价结构性上涨；随着不限价地块项目的逐步入市，限竞房性价比凸显，刚需购房者积极入市，叠加限竞房供应改善带动，四季度限竞房成交规模创新高，在一定程度上平抑了成交均价上涨态势。全年来看，北京商品住宅（不含保障房）成交均价为46932元/平方米，同比结构性小幅上涨2%，创近五年新高，但与其他一线城市相比，北京商品住宅价格总体保持相对平稳。

特征二：新房市场向近郊区聚拢，市场集中度进一步提升

区域市场：商品住宅市场由中心城区、远郊区向近郊区集聚，近郊区市场集中度进一步提升。从区域成交规模看，2020年近郊区整体成交规模达420.39万平，其中大兴、昌平、顺义等区域累计成交均超80万平，居北京各区成交规模前三；从区域成交规模变化来看，近郊区整体成交规模同比上涨28%，其中昌平、通州成交规模同比分别上涨63%、30%，涨幅居全市各区前二；中心城区及远郊区整体成交规模同比降幅明显。具体来看，中心城区整体同比下降20%，其中朝阳、丰台同比降幅接近30%；远郊区域整体同比下降18%，其中延庆同比下降60%，降幅居全市首位；从区域成交规模占比来看，近郊区整体成交规模占比达58%，较2019年提升12个百分点，中心城区及远郊区成交规模占比分别缩减9%、2%，商品住宅市场由中心城区、远郊区向近郊区集聚，近郊市场集中度进一步提升。

特征三：新房成交结构逐步向中高面积段、中高价位段转移

市场结构：80-90平面积段产品成交占比较大，疫情刺激下改善型需求逐步释放，新房成交逐步向中高面积段、中高价位段转移。从市场成交结构来看，2020年商品住宅成交面积段主要集中在80-90平面积段，成交套数占比约49%，整体仍以90平以下刚需产品为主，产品户型同质化较高；成交总价段主要集中在300-500万总价段，成交套数占比38%，整体仍以总价500万以下产品为主。2020年在住房需求升级、新冠疫情刺激下，北京部分改善型需求逐步释放，叠加不限价地块项目入市、改善型产品供应改善影响，新房成交逐步向中高面积段转移，中高面积段产品成交占比提升0.3个百分点；成交总价段向中高价位产品上移，成交套数占比提升6.0个百分点。

土地市场：宅地供求规模延续平稳态势

宅地市场郊区化发展明显

2020年北京宅地供求规模保持相对平稳，全年宅地成交总量已超600万平，成交楼面均价呈结构性上涨态势。分结构来看，不限价地块已成宅地市场成交主力，累计成交规模占比达七成以上，同比涨幅显著；分区域来看，宅地成交规模主要集中在近郊区，顺义、大兴为成交主力区域，累计成交规模均超70万平；中心城区宅地规模缩减明显，丰台、朝阳宅地成交规模同比降幅逾四成；远郊区宅地成交规模涨幅明显，怀柔、密云成交规模同比涨幅逾四成。整体来看，北京宅地供求规模延续前两年平稳态势，宅地市场郊区化发展明显。

特征一：宅地供求规模保持相对平稳，成交楼面均价呈结构性上涨态势

宅地供求：宅地供求规模保持相对平稳，全年成交总量已超600万平。从供应端来看，2020年北京商品住宅用地（含共有产权房）共推出53宗，累计供应规划建面648.23万平，超额完成住宅600万平的供应计划，但总量同比下降10%，近三年北京宅地供应规模保持相对平稳，均保持在700万平上下；从需求端来看，北京累计成交48宗商品住宅用地（含共有产权房），成交规划建面602.86万平，同比下降6%，但总量已高于600万平。

成交楼面均价及溢价率：宅地成交楼面均价呈结构性上涨态势，平均溢价率触底反弹，宅地市场热度回升。2020年受不限价地块，尤其是多宗优质地块高价或高溢价成交影响（如：通州台湖、丰台分钟寺、房山稻田等地块），北京宅地整体成交楼面均价呈结构性上涨态势，同比上涨24%至28822元/平，创近六年历史新高。不限价地块供应增加，为房企开发提供了一定的利润空间，叠加二季度以来市场恢复较快，销售回款增加，房企资金相对充裕，房企补仓及扩充土储的意愿相对较强，加上部分房企重回北京拿地，宅地市场竞争激烈，全年宅地平均溢价率触底反弹，回升5个百分点至15%，宅地市场热度回升。

特征二：宅地成交结构发生根本性改变，不限价地块成宅地市场成交主力

宅地成交结构：宅地成交结构变化明显，不限价地块成宅地市场成交主力，累计成交规模占比达七成以上，同比涨幅显著。2020年北京共成交48宗宅地，从宅地性质来看，纯商品住宅用地36宗，规划建面450万平，同比上涨183%；共有产权房用地4宗，分别位于海淀、房山和门头沟，累计成交规划建面58万㎡，同比缩减58%；限竞房用地成交8宗，规划建面95万平，同比缩减72%。

从宅地成交结构比例来看，纯商品住宅用地成交规模占比由2019年的25%上升至75%；限竞房、共产房用地成交规模占比由2019年的53%、22%分别下降至16%、9%。宅地成交结构发生根本性改变，不限价地块成宅地市场成交主力。

特征三：宅地成交规模主要集中在近郊区，中心城区成交规模缩减明显

区域宅地市场：2020年北京宅地成交主要集中在近郊区，顺义、大兴为区域成交主力；中心城区宅地成交规模缩减明显，丰台、朝阳同比降幅逾四成。从成交规模分布来看，2020年近郊六区仍为北京宅地成交主力区域，累计成交规模298.57万平，占比51%，其中顺义、大兴为主力区域，累计成交规模均超70万平，昌平新增52万平；中心城区宅地成交规模204万平，石景山、海淀为主力区，累计成交规模均超50万平；远郊四区宅地成交规模100.63万平，其中怀柔宅地成交规模60万平，拉高远郊整体规模。

从成交规模同比变化来看，中心城区整体成交规模缩减明显，同比下降15%，其中丰台、朝阳同比分别下降47%、45%；近郊区整体成交规模同比下降7%，其中大兴、通州同比降幅较大，分别下降63%、40%；远郊区整体成交规模同比上涨27%，其中怀柔、密云同比分别上涨56%、48%。

从成交楼面均价来看，中心城区楼面均价相对较高。中心城区丰台、海淀、朝阳成交楼均价均在4万元/平以上，且高于北京整体楼面均价，其中丰台分钟寺、海淀四季青成交的4宗宅地楼面价突破7万/平。朝阳东坝、金盏成交3宗宅地，成交楼面均价均突破4万元/平。从楼面均价变化来看，中心城区的丰台、海淀及近郊区的房山成交楼面价同比涨幅较大，涨幅均超80%；远郊的怀柔成交楼面价同比领跌，降幅达40%。

从宅地平均溢价率来看，近郊区域宅地市场热度较高。近郊区房山、昌平、通州、大兴平均溢价率均在20%及以上，其中，房山平均溢价率达36%，为北京宅地市场热度最高区域，其次为中心城区丰台，平均溢价率达30%；远郊区平均溢价率相对较低，其中平谷、怀柔均以底价成交。

特征四：拿地金额TOP10房企拿地总金额超千亿，前十门槛值同比小幅提高

拿地表现：北京拿地金额TOP10房企拿地总金额超千亿，中海、合生、首开权益拿地金额领先。2020年，中海地产、合生创展、首开股份居拿地权益金额前三。中海地产在朝阳、石景山、房山、大兴等区域斩获5宗地块，权益拿地金额达262.08亿元，连续3年居北京拿地权益金额榜首；合生创展179.6亿元斩获丰台区分钟寺3宗地块，居权益金额榜次席，平均楼面价均价突破7万/平；首开竞得9宗地块，位居拿地数量榜首。2020年拿地金额TOP10房企拿地总金额达1044.68亿元，同比增长21%；拿地金额TOP10门槛值同比提高2%。

市场展望：预计2021年北京新房市场成交规模将仍处高位  价格或小幅上涨

预计2021年成交规模将仍处高位。一方面，宅地供应平稳，伴随不限价地块项目入市逐步增加，新房供应量及供应结构将不断改善，叠加改善型需求释放、部分刚需获取票房资格入市，将在一定程度上支撑市场规模；另一方面，不限价地块项目入市将结构性拉高房价，或在一定程度上带动部分限竞房去化，助推成交规模上涨，综合来看，预计2021年北京新房成交规模仍将处于高位。

预计2021年整体价格将呈结构性上涨，但涨幅恐将有限。伴随不限价地块项目入市增加，将在一定程度上带动房价结构性上涨，但在“三稳”主基调、主体政策不放松、限竞房及共产房等因素综合影响下，整体价格上涨幅度恐将有限。

在非首都功能疏解持续推进、土地供应结构明显改变、改善型需求逐步释放等多因素综合影响下，北京市场呈现以下三个发展趋势：

趋势一：新房市场将向纯商品房市场转变，商品住宅市场趋向中高端化发展

近两年北京商品住宅用地供应结构发生根本性改变，不限价地块成交规模占比逐步上升。2020年不限价地块成交规模占比由2019年的25%上升至75%，成北京宅地市场成交主力。2021年伴随不限价地块项目逐步入市，商品住宅市场将由限竞房、共产房主导的市场向纯商品房市场转变，叠加不限价地块楼面均价走高影响，未来商品住宅市场将逐步趋向中高端化发展。

趋势二：随着非首都功能及主城区人口疏解持续推进，未来近郊区域商品住宅市场集中度或将进一步提升

自2018年北京《建设项目规划使用性质正面和负面清单》明确提出“限制四环以内的各类用地调整为住宅商品房用地”以来，北京宅地供应逐步导向近郊区。2019、2020年近郊区宅地成交规模占比50%左右，占据北京宅地市场主导地位；同时，随着北京城市总规逐步落地执行，城市轨道交通、医疗、教育等配套资源逐步向外围延伸或转移，带动置业需求逐步向近郊聚集，近郊商品住宅成交规模占比由2019年的47%上升至2020年的58%。未来随着非首都功能及主城区人口疏解持续推进，近郊区城市配套及区域基本面将逐步改善和提升，或将承接更多主城区外溢人口、分流远郊区人口，未来近郊区域商品住宅市场集中度或将进一步提升。

趋势三：疫情后改善型需求将进一步被激发，中高端改善产品或迎置业窗口期

2017年以来北京受 “70\90”政策、中小套型政策影响，产品户型集中在80-90平面积段，产品户型同质化严重，改善型置业需求受到一定抑制。历经新冠疫情后，以大户型为代表的改善型需求将进一步被激发，预计短期内中高端改善产品或迎改善型置业窗口期。

趋势四：“三稳”基调下，预计宅地供应结构或将适度调整，“竞报政府持有商品住宅产权份额”土拍方式或趋常态化

“竞报政府持有商品住宅产权份额”土拍方式或趋常态化。为防止土地成交价过高、出现“地王”，2020年底北京海淀树村地块首次采用“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的土拍方式，以平抑土地价格，稳定市场预期。在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，预计未来北京或在核心地段或优质地块采用“竞报政府持有商品住宅产权份额”的土拍策略，新的土拍方式或将趋向常态化。

“三稳”基调下，预计宅地供应结构或将适度调整。不限价地块供应比例增大，拉高了住宅成交楼面均价，市场预期上升，在“三稳”主基调、解决好大城市住房突出问题、建设长效机制的背景下，预计未来北京将对宅地供应结构（共产房、限竞房、租赁住房及纯商品住宅用地）进行适度调整，稳定地价，稳定市场预期，促进北京房地产市场健康平稳发展。

最后，在双循环、房住不炒背景下，北京楼市政策短期仍将保持连续性和稳定性，未来“因区施策”或将凸显，房企应把握政策边际优化机会，结合区域市场新趋势积极营销；同时，2020年不限价地块供应增加及地价结构性上涨拉高了市场预期，在“三稳”基调及长效机制建设下，北京在调整宅地供应结构的同时，不排除收紧限价及限签政策的可能性，因此，房企在京拿地时应保持理性，避免拿高价地，为在北京市场下一步发展布局打好基础。