对于北京限竞房市场，目前业内一个普遍共识是：限竞房的购买窗口期正在关闭。

这并不是危言耸听，一个痛苦但却赤果果的现象是：优质地段的限竞房正在逐渐退出市场，而替代它们的是一大批不限价地块。2019年3月份之后，北京城六区共计出让了10宗商品住宅地块（不含共有产权房），而这10宗地全部不限价；目前北京土拍市场还挂了4宗城六区商品住宅地块（不含共有）待拍，也全都不限价。

帮主相信，开发商应该很期待2020年的市场。失去了政府限价管控，这些位置不错且不限价的地块，大概率会成为一批毫不留情的高价房。那么，城六区优质地段硕果仅存的限竞房则成为留给购房者最后的“福利”。

好巧不巧，前两天刚刚看了一个限竞房项目，它就是位于石景山西黄村的禧悦学府。在帮主看来，禧悦学府就属于购房者当下应该珍惜的优质限竞房之一。

一、最直接的判断依据就是它的地段，石景山西黄村。作为城六区之一的石景山，这两年在北京市场的受关注度一直很高，2018年、2019年的北京楼市销冠都是出自这个区域。受关注度高的原因得益于石景山区域供应的稀缺性以及较为完善的配套。

石景山区域过去十年住宅供应一直很少，这就导致石景山虽然贵为“城六区”之一，却曾连续6年住宅销量维持在三位数，2017年甚至跌落到98套，在16个行政区中排名末尾。因此，在石景山，凡是新项目必定很热门。

当然，这个区域的房子之所以关注度高，关键还在于配套比较完善。石景山除了现有的万达广场、沃尔玛山姆会员店之外，京西大悦城也在加紧建设，计划2021年开业。距离禧悦学府几百米的西黄村地铁上盖也规划了11万㎡的商业；11月末，地铁11号线西段（冬奥支线）正式开工，成为继1号线、S1号线、6号线西沿线之后石景山的第四条轨道交通线路，其中金安桥站、北辛安路站和首钢站均与新首钢相连，首钢站还是规划中18号线的换乘站，预计2022年通车。

具体到禧悦学府所在的石景山西黄村，临近冬奥驻地以及新首钢。新首钢高端产业综合服务区占地面积约22.3平方公里，按照规划，这里将会集聚大量高端国际组织，包括高精尖制造服务业、文创企业等。前段时间发布的“新首钢计划”，里面提到，这里的目标是建设成：东边有CBD、西边有首钢。现有配套不错的石景山后续发展劲头十足，难得。

二、另一个判断依据在于，石景山已经明确步入7万元时代，而禧悦学府限价只有6.2万／㎡。2019年到2020年的石景山，共计出让了5宗住宅地块，只有1宗是限竞房，那就是禧悦学府，其余4宗全部不限价。更为重要的是，这4宗不限价地块的楼面价都在4万＋，一个不容反驳的事实是：开发商高价拿地，必然是要高价卖房；石景山新商品房价格将全面进入70000＋时代。

这种情况下，被限制价格的限竞房，价值反而更加突出了。因为从目前的供地趋势看，城六区将成为不限价地块的天下，因此这些区域的限竞房更应珍惜。

三、帮主觉得禧悦学府值得选择，还在于这个项目本身产品品质给力，而且周边配套也很完善。

对于同质化严重的限竞房而言，最能体现其品质的就是户型。禧悦学府户型包括75㎡两居、89㎡三居、120㎡和135㎡四居四种产品，全部一梯两户、南北通透。

89㎡三居是主力产品，一共有四种户型，其中尤以B2户型出彩，三面宽做到了三居两卫。而且，次卧与客厅之间是非承重墙，后期可以根据家庭居住人口选择打通或者隔开，开通就能得到一个超大面宽的客厅，居住尺度较之大面积户型也丝毫不差；隔开则可以多一个居住空间，满足更多家庭人口需求。

配套方面，项目也很硬核。距离地铁6号线西黄村站300米，是名副其实的地铁房。同时学校方面的配套也相当突出，禧悦学府与建设中的北京大学附属中学石景山学校新校区仅一街之隔。这个学校就位于西黄村站地铁上盖，总占地3.9万亩，是石景山区重点建设项目，预计与禧悦学府一起交付。除此之外，禧悦学府自身还配建了一个2700㎡的幼儿园，周围还有石景山外语实验小学、北京市苹果园中学以及首钢大学等；商业方面有喜隆多购物中心、沃尔玛山姆会员店等。

先天位置好，后天品质给力，关键区域潜力很大。所以，2019北京地产奥斯卡·年度示范楼盘，禧悦学府实至名归。