12月，楼市为什么还这么火？前不久深圳调整普通住宅标准，原来降价都卖不出的房子销量大增，业主惜售情绪大增，毁约提价的不在少数，有意思的是，北京豪宅市场签约量迅速攀升，11月单月签约总额占前三年的7成。与此同时，多省份出台针对人才购房、买房补贴等新规，比去年11月同期增加了52次。然而，楼市“暖阳”背后也没能“热身成功”，在房企降价跑量，购房者只看不买背后，2019的末尾，房地产爆出“新剧情”，还能买房吗？

众所周知，房地产高周转背后往往意味着高负债的现象，据上市房企第三季度财报，房地产行业利润率是9.3%，负债率达到80.5%。除此之外，受困于资金链，已有488家房企破产，然而这都不算新鲜，近一个月以来，水泥价格大幅上涨，很多地方供应严重不足甚至停卖。目前有11省份的水泥超过每吨500元，有的省份一天涨价三次，导致很多项目都处于半停工状态，不仅如此，玻璃钢材等材料也在上涨。按理说，水泥价格上涨的主因是需求的突增，一般买水泥的是开发商，也就是说，房企突然开始“抢”水泥，只有一个目的，就是盖房。

事实上，开发商也很难办，不仅欠银行钱，也欠了购房者房子。这些年房企奉行高周转策略，一边拿了卖房子的钱，另一边又继续拿地，这必然会耽误施工。因此，在2019末尾就成了赶工交房的关键时期。特别是现阶段，官方数据人均住房面积达到39平米，再加上房价向稳、成交周期拉长的转折变化，房子流动性将大大减弱，随着住房新规下，3类房子或越来越难转手，轮流转，购房者麻烦要来了？

小产权房

一直以来，小产权房是否合法都是一个极具争议性的问题，房说君认为，与70年的大产权房不同，它是没有经过土地征收直接在集体土地上建造的房子，其购买者和居住者主要是村民，而且不受法律承认，所以根本不算正儿八经的商品房，即便如此，随着房价上涨，小产权房还是凭借较低的价格、低廉的物业费的优势受到不少购房者的青睐。正因为如此，这部分购买小产权的购房者享受不到任何保障。

这也是问题频频出现的源头，因为小产权不能向非本集体土地成员外的第三人转让或出售。一旦遇到拆迁等权属问题，购买者根本无法得到赔偿，当然了，转正的声音喊了这么久，但新规的发布同样遥遥无期。2020年1月新的土地管理法将正式实施，最亮点的莫过于农村土地能直接入市，此举无疑增加了农民的，但小产权转正仍没有放开，仍按原规定，城镇居民不得购买宅基地、小产权和农民住宅。

别墅

不可否认，别墅是住房市场的待遇，以密度低、面积大、环境好、私密性强为特点，所以拥有一套别墅一直是很多人的梦想，但对刚需来说估计也很少涉及，毕竟价格摆在那里，动辄上千万的价格使得别墅成为很多有钱人的宠儿。在房地产快速发展的几十年，别墅小区也在各大城市快速成长起来，不过，违规违建、破坏山林、土地浪费等问题也随之而来。

从2018年开始，各地在大范围梳理别墅小区，比如山东济南拆除了2000平米的金鸡岭别墅，湖北襄阳拆除了共7栋，占地4753平米的别墅群。特别是今年以来，住建部发布通知，要求各省市立即暂停办理有关别墅项目建设的审批手续，并且对已存在的别墅项目进行梳理。其实早在2003年，“禁墅令”就提出过，只不过这次新规发布更强调了对别墅产品的监管力度。房说君认为，如今别墅行情已经发生变化，一方面在监管新规下，新开盘的别墅小区相对稀缺，如果一旦买到，难转手是必然的事情，而另一方面正如前文所说，土地越来越金贵，房企钱紧又忙着赶工，品质与价格难免有脱节，对如今房市供需不对等的情况下，买卖就变得更难了。

商住房

商住房不仅包括住宅，还有商业房产、写字楼房产的类型，乍一听，既可以做商业又能居住的房子确实挺高大上，实际居住体验并不好，首当其冲的便是产权问题，大家都知道纯住宅是70年产权，而且到期后自动续期，但商住房只有40年货50年，具体怎么续期目前还不得而知，其次，就是普通购房者关注的落户，当然了，这和纯住宅都是相反的。最后是小区环境，商住楼几乎没有绿化和儿童活动区，长久下来，一些楼道角落估计会成为垃圾堆放点。

房说君认为，“商住房”这个东西，其实是房企打的一个擦边球，对购房者而言，打着商住两用的口号卖房，无疑是挂羊头卖狗肉，而且这样的房子，也将面临着水电按照商用标准收取的风险，不仅得不偿失，将来如果要转手就更难了。很多时候，开发商拿地不得不建造一部分的商住房产，特别在2016年楼市上升期，购房者容易跟风入场，再加上现在房企遇到融资难题，一旦延期交房，购房者很有可能出现钱房两空的局面。

不过，随着今年来国家对楼市不断加强监管，商住地块的改造与申报也有了更全面的规定，比如8月，厦门出台公寓禁令，明确要求限制办公类产品变相成为公寓或住宅，在11月底，佛山同样发布通知，禁止商业、办公用房以公寓形式销售。在房说君看来，在房地产市场长效机制的指引下，不排除在21天后2020年，越来越多的城市会跟进这一“新规”。

房说君有话说，总而言之，未来买房尽量避免3类房子，从而规避不必要的交易风险。不过更为重要的是当前房地产的问题，我国的住房总量已经够了，以前房地产扩张得太快，吸纳的劳动力太多，而如今，当“忙赶工、抢水泥”成为房企的困局，市场乱成一锅粥，不利的信号自然越来越多。如果还是盖这么多的房子，开发商要面临的压力要比老百姓还要大。

还有不容忽视的一点，就是开发企业手里的房难卖了。因为从年初开始，炒房者受到国家政策的影响逐渐退出，同样刚需的购房热情也在减弱，而此时房企又最需要现金，一来加快施工盼着早点交付房子，再者，就是靠着降价跑量来保证资金周转。只不过水泥价格的暴涨还是心有余悸的，甚至连发改委都急了，有消息称，国家发改委相关部门将于近期召开座谈会，分析水泥有关原材料涨价原因，以及研判后期的价格走势。保障水泥价格稳定的同时，也保障房企不会因价格问题做“豆腐渣工程”。