关于楼市预测的问题，问10个人，估计会有10种不同的回答，翻开一些专家学者对楼市的预测，很多也是南辕北辙，有的人听信了则后悔不已。不过，我们也确实看到对楼市预判很有见地的人，不能说十分精准，但大方向八九不离十。

这类对楼市“很有预见性”人，相信也不是信口胡说，而是做了很多功课，对政策、对行业、对金融和经济等都有全面的了解。而非一些跨行业门外汉的博人眼球之言，说什么“房价如葱、未来北京房价80万”之类的话。

纵观这些年楼市发展，确实存在一定规律，但我们也知道，任何事物都不是一成不变的，未来不一定都会重复昨天的故事！我们不妨先来看看当下楼市面对的三大局势：

一、楼市调控持续深入，短期内难以放松

根据相关数据统计，2019年1-11月，出台的各类楼市调控政策达到500次，已经超过2018年全年。这几个月来，确实看到一些地方局部调整了楼市政策，主要是限购政策有所放松。比如南京、天津、广州、成都、佛山等城市，均针对人才进行了适当放开，但是，大部分只是微调。在政策调整后，当地楼市也并未出现明显变化。所有城市均未有更大尺度的放松，说明一个问题，楼市调控政策还会持续，不可能在短期内放松。就连开发商融创孙宏斌都说“大家要理解这次调控”。

二、购房成本居高不下，房贷利率和房价均处于相对高位

在11月20日时，LPR第4次报价有0.05%的下调，5年期以上房贷利率从4.85%下降到4.8%，幅度非常之小，100万30年期房贷，每月仅少还30元。而房价方面，虽然看二手房市场已经趋冷了，但价格并未有明显变化，倒是不少新房还是比较受购房者欢迎，售罄楼盘并不少见。所以，对于购房者来说，房价和房贷利率两个成本并未降低，有的地方相比年前还变高了。

三、房企由大把赚钱到艰难求生

数据显示，1-11月份，销售过5000亿的房企已经超过4家了，个个都是巨无霸。按理说，销售业绩这么好，日子就应该好过不是？但实际上是，目前房企关门数量已经是去年的两倍，超过450家。看似销售很火，但不“赚钱”。原因很简单，一方面国家抑制资金流入房地产，另一方面开发商资金成本高，很多地方有限价措施，利润也上不去。以往还可以拆东墙补西墙，现在呢？国家不允许资金随意流入房地产，管理不善的房企自然也就玩不下去了。按照行业规律，未来房地产的行业集中度还会提升，不少房企还会被淘汰。

看完当下楼市面对的3大局势，实际上则给我们了两点启示：

一是只要国家楼市调控存在，房价就难有“大起大落”，楼市整体平稳可期。因此，购房者难捡到便宜，但投资炒房也难有利润；

二房企倒闭潮到来，有概率买到烂尾楼，所以，如果我们一定要买房子，尽量选择资金实力雄厚的大品牌开发商，有信用背书有保障些。

一年时间转瞬即逝，马上就要进入2020年了，不少人关心房价回归的可能性大吗？毕竟很多人都等着买房呢？央行官员的“预测”或给我们泼了一盆冷水。

11月30日-12月1日，中国人民银行调查统计司原司长盛松成出席“变革与梦想·2019凤凰网财经高峰论坛”表示，“我担心半年到一年后房价可能再次上涨”，此话一出，也受到网友们的热烈讨论。

根据盛松成的解释，房价有可能上涨是源于供应下降了，而我们现在控制的是需求，需求只能延缓，现在不买房，不等于以后不买。他列举了几个数据支撑这个观点：

房产开发投资增速已经持续下行了半年；房贷占比已经持续14个月回落，现在仅占人民币贷款增量的33.7%，已回归正常。

他还预测到，一线城市和东部核心二三线城市，土地供应明显小于需求。此外，由于人口和经济原因，未来房价下跌的风险是远离核心城市的三四线城市，而一二线城市人口是净流入的，言外之意，大城市房子还是有潜力的。由此可见，盛松成的意思很明显，接下来，房价仍旧是涨跌互现。

那么，前央行官员盛松成的“预测”有道理吗？整体上，笔者还是大体同意的，再强调两点：

一是楼市全面普涨时代渐行渐远，但局部地区还是有机会，这主要是下半场城市化带来的。通过当下各种信息来看，未来城市群和都市圈是重头戏，比如一段时间以来，粤港澳大湾区和长三角等国家战略规划相继发布，这些地方将有更多的产业发展机会和就业机会，会吸引更多的人进入，住房需求还会进一步增长。与此同时，此长彼消，人口被虹吸的边缘三四五线城市住房市场或面临长期滞涨，即使有所上涨，但幅度也非常有限，有的地方就真的长期“趴窝”了。

二是大涨时代不再，存钱不明智，但买房投资也不一定能赚钱。正如文章前面对3大楼市局势分析，楼市调控不会贸然退出，而且即使退出也会有长效机制替代，即使有如盛松成所说的“供不应求、人地错配”问题，也仅仅是局部结构性机会，并不是闭者眼买房就能增值，即使同一个城市不同板块也会有较大差异。当然，摆在大家眼下一个问题，由于大家担忧货币贬值预期存在，存钱未必就是明智之举，如果不买房，买什么呢？我们只能期待有更好的投资渠道出现吧。