房价重回16年水平，你还觉得房价高吗？你会毅然决然选择买房吗？

看看当下的房价，估计很多人都会在心里恨恨地说，真能回去砸锅卖铁也要买啊，就是因为当初犹豫不决，我才将三房等成了两房，才把全款等成了首付，才把市中心核心地段的房子等成了远郊无亮点的新房。

我在之前的文中提过，其实以当前的工资收入水平论，房价回到16年初还算是比较合理的。因为彼时很多城市的房价还没开始起飞，尤其是那一年最后被评为“房价四小龙”的城市也才刚刚酝酿要涨。如果真的把16年房价的涨幅彻底抹去，其实房地产并没有那么糟糕，更不会出现后面17、18年的三四线城市的后发补涨。

楼市真能回到从前吗？房价真的能回到“16年初多数人都能接受的较合理的水平”吗？近日网上有一篇标题为《三年后，房价重回16年水平，刚需买房先别急》的文章大火，很多人发来私信询问真伪。

先说一下我的看法：个人认为，这不太可能出现。原因很简单：房住不炒为大局指导的调控虽然紧绷不松，但是调控的根本目的不是降房价，而是为了稳楼市。对于房价走势，党媒人民日报也说过，大起大落都不允许，因城而异进行微调是必然的。过去三年，很多城市房价实现了涨幅过半甚至翻番，更有甚者翻了几番，而房价重回16年水平，意味着很多城市的房价可能要回调一倍或更多，发生这样的结果，别说房地产要崩塌，中国经济也难免不雪崩。抱有这样想法的还是趁早洗洗睡吧。

房价重回16年水平确实不可能，对此其实早前融创孙宏斌就曾下过定论，“房价降30%我们都不存在了”，告诫购房者不要抱有这样的幻想，以免贻误购房时机。

一边有人暴雷“三年后房价跌回16年”，另一边却又有一众被利益驱使的专家学者在殷勤鼓吹房价“只涨不跌”，说实话，真的挺难为一套房都没有的购房者，站在买房的十字路口，不知该如何选择。

平心而论，房价虽然重回“16年初的水平”不现实，但并不意味着房价不能跌，有些被利益驱使的专家学者鼓吹的“房价只涨不跌”更不能盲信。有闲钱过去投资房地产的确是划算的买卖，但是未来5-10年，中国房地产都将回归平稳发展阶段。三大基本面的巨变显示，房产造富，投资楼市疯狂获利的时代彻底结束了：

个巨变：房子够34亿人住，且人均39平，房子不再是刚需，更不是造富工具。房价有涨有跌是正常的市场行为

过去20年，房地产可谓一家独大，长盛不衰。人口井喷与经济增长、城镇化、货币宽松一道，托起了楼市长达20年的繁荣。所以我一直都说，过去二十年投资房地产疯狂造富，并不是某个人有高超的技术和眼光，而是搭上了一部上升的电梯，任何人只要敢买房，就有得赚。

我一直都说，过去20年影响房价的因素有很多，但影响房价的最基本要素还是供需。20年前人均住房面积不到20平，房屋总量也无法满足国民的住房需求，房子是实打实的稀缺品，尤其是人口急剧增长的城市，房子更是珍贵，这种情况下，房价上涨无可厚非。但再看今朝，传言各种类型的房产加起来，足够满足34亿人居住了，而且国家给出的数据显示，现如今我们国家的人均居住面积已经高达39平，已经是发达国家的水平了。但再看看各大大小小的城市，建房的吊机和打桩机有停下的意思吗？

酝酿“清仓”撤离的地产大佬潘石屹都说，房地产已经不是刚需了。言外之意很明确，房子已经建得够多了，房价到了该降的时候了。尤其是那些靠透支城市内生动力推动房地产发展，拉动房价上涨的城市，房屋已经泛滥，房价已经到顶，是该好好消化的时候了。还幻想投资炒作楼市，靠房子一夜暴富，简直是痴心妄想。

第二个巨变：出生率锐减，老龄化加剧，未来很多城市将没人接盘，房价逐渐回归理性是大势所趋

一线城市房价为什么会比四线城市高？城市规模不同，人口总量更是天壤之别。城市发展最关键的还是人口，有人才有未来。即使眼下北京上海受制于调控压力，房价有所回调，但我依然认为这里的房价还要涨，不需要考量起来因素，单就人口增量来说，就绰绰有余了。再反观一些欠发达三四线城市，人口常年流失，房价何来支撑呢？

过去二十年房地产发展史，就是一部人口增长史，更是一部人口迁移史。大城市的人口越聚越多，对中小城市形成虹吸，房价也跟着走高，产业、资源、金融等源源不断流入，城市发展越扩越大，房地产才有了坚强的支撑。

但历经二十多年的迅猛发展之后，一切都变了：人口面临出生率下滑与老龄化加剧的双重危机。宏观专家预言，我国或将开启人口通缩时代，人口红利正在逐渐消失：2018年我国总和生育率（TFR）下降至1.51。这背后是育龄女性数量下降及生育意愿下降，最终将导致我国人口拐点提前到来，人口高峰峰值下降；此外，20-50岁主力劳动力和消费群体数量也将进入快速下降通道。

更有甚者认为，人口红利将在10年后完全消失，那么届时我们拿什么来支撑高房价？放开二胎为什么越来越多的人不敢生了，总结起来就一句话：娃是吞金兽，高房价是避孕药。

第三个巨变：购房者的预期发生巨变，更多的人在想方设法套现离场，对房价构成利空

前两个巨变都是宏观的，第三个则是房地产市场本身的，影响，也最为直观。那就是随着房住不炒的调控不断深入，购房者的心态开始发生变化：16年房价大幅上涨，很多人赚得盆满钵盈，但是17、18、19年调控始终保持高压，市场开始横盘微跌，加之国家、党媒、住建部等多部门频繁吹风，“要彻底解决房地产市场问题”，“不拿房地产拉动经济”，“不走过去的老路”，“将打击投资炒作进行到底”……越来越多的人不再把房地产当作暴富的途径，有闲钱也不再敢盲目投到楼市了。

实际上，更多的炒客现在要么已经撤离，要么就是在酝酿撤离的路上。有人甚至不惜降价20%以上套现离场，而且这种情况现在比比皆是：媒体报道称，杭州萧山二手房市场出现大幅降价抛售离场的情况，购房者自述房东一开始挂价3万/平，他砍价到1.8万/平，房东不同意，结果就未达成交易。但一个月后，这位房东再次主动找到购房者，两方妥协互让之后最终以2.3万/平的价格达成交易。

这种情况并不是个别现象，而是普遍现象。国家统计局释放的10月份二手房价格指数显示，70个大中城市中有35个城市二手房价格下跌，且这一下跌情况已经持续了四个月了——从7月开始，每个月都有20+城市二手房价格下跌，这是近5年来的首次。这其中更包括北京、上海、广州、西安、武汉、杭州等屡屡被看好的一线、强二线城市。

对于这种情况其实实干家曹德旺早就大胆直言预测过。两年前他在接受记者采访时一针见血指出，未来大量多余的房子卖不掉、租不出，根本原因是有钱人已经有很多套房子了，有需要的又买不起，这就造成最后有钱人把房子卖给有钱人，这种游戏到最后就玩不下去了。所以他经劝身边的人，要尽早卖掉多余的房产，未来不仅要交管理费，还要面临租不掉、卖不出的窘境。他认为，未来两三年，会有很多有钱人开始处理多余房产，降价抛售都不稀奇。现在看来，一切正如曹德旺所言。

此外，提醒所有人一句，千万不要忘了“不将房地产作为短期刺激经济的工具”这个大帽子还在，意味着什么我已经重复了很多遍了：经济和地产分道扬镳，地产不可能再复制昨天的辉煌，相反随着政策的高压、金融的收紧还有可能出现既得利益者不想看到的结局。

种种因素叠加之下，房地产的历史地位必然随之而下滑，房子在资产配置上也不再那么坚挺了，房价更不可能一直保持“只涨不跌”。

对于明年之后的房价走势，著名经济学家高善文近日也给出了“要降”的暗示。他说，房地产市场存货重建的阶段很快结束。像现在这种房地产新开工面积高于销售面积存货的重建过程在明年某一个时间会结束，房地产开发投资可能在2020 年下滑这表明经济受到房地产的支持力量会消失。言外之意，自明年起经济发展就会逐渐摆脱对房地产的依赖，直接影响是房地产开发投资下滑，房价必然也会跟着一起调整。尤其是缺乏人口、资金等支撑的城市，“下跌”是大概率事件。

其实对此，人民网也释放了重磅信号。几天前，人民网转发的报告结论是“明年商品房将进入供大于求局面”，这意味着什么不用多说相信大家也都明白：供大于求，总体而言房价肯定是要降的。至于哪些城市撑不住，上述已经说过了，无人口、无产业、无资金、无资源的城市肯定是首当其冲，尤其是棚改同步大幅削减的三四线城市，调整的幅度会更出乎所有人意料。因此，刚需在这些城市买房，如果不是逼到没办法可以不用那么着急，继续观望一段时间再做打算。

对于那些什么都不缺，仅仅是因为有调控压制“不能涨”的城市，个人认为刚需买房还是有能力有条件就行动，越等下去可能越吃亏，毕竟购房需求依然存在，而不是消失了，后期真若有什么政策变化，这些需求会集中释放，对房价还是会推升作用。

有人可能会说，你这和前面的观点不是矛盾吗？其实不然，宏观层面人口和房屋总量都对房价构成利空，但是购房也要因城而异，我国目前有672个城市，可能未来绝大多数城市房价会慢慢回调至合理水平，但是少数的人口增量、有潜力、大家都想上车的城市，房价还是很难跌的，“买房趁早”只针对这些城市而言。