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社科院发出重要预警:这些重要城市房价或将下跌!

来源:小白读财经 2019-12-02 14:39

[摘要] 据澎湃新闻报道,11月27日中国社科院财经战略研究院11月《中国住房市场发展月度分析报告》显示,核心城市房价开始止涨趋稳,二手住房成交量冲高回落。

据澎湃新闻报道,11月27日中国社科院财经战略研究院11月《中国住房市场发展月度分析报告》显示,核心城市房价开始止涨趋稳,二手住房成交量冲高回落。其中值得注意的是,报告对于北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海十个城市的房价提出下跌预警。

房价拐点将至?

根据报告数据,10大重点城市二手住房成交量的持续下降,成交量指数为135.61点,比9月下降了19.89%;此外,天津、重庆这些准一线城市近一年的房价走势低迷,近一年天津累计下跌3.78%,重庆累计下跌2.55%。

以上数据告诉我们一个事实,那就是国内不少核心城市的房价开始止涨趋稳,二手房成交开始回落,部分一线城市房价逐渐失去反弹支撑。

这些城市的房价怎么了?

先来看帝都北京。《北京人口蓝皮书:北京人口形势分析报告(2018)》显示,北京户籍人口与常住外来人口双双下降,分别减少3.7万和13.2万人。可以说,北京除房价高涨挤出人口外,政策性控制人口也是其中主要原因。

再来看看其他城市。从2011-2017年,天津、重庆、郑州、武汉和西安等主要城市人口流入逐渐放缓,其中天津出现较严重的负增长。

说白了,就是留在这座城市接盘的刚需越来越少,所以当地房子的流动性便越来越低,而一旦房子失去了流动性,有价无市,任何浮盈浮亏都虚无缥缈。

当然这些准一线城市目前还有一定的吸引力,对于这些城市来说,尽管房价在本轮楼市周期中涨了不少,但相比北上广深,大多数人口流入城市的房价仍相对较低。

不过像廊坊、保定、张家口这种紧挨着都市圈的三四线城市来说,命运就没那么好了,它们将被核心城市无限吸收,收入增长缓慢,人口持续外流,本土刚需支撑不了,外来接盘侠不看好,这里的房子就会失去流动性,即便当年再高的房价,最终也会回到原点。

未来楼市最大的利空?

人口,可以决定楼市的周期和兴衰。有人说,未来中心城市的房子还会上涨,但我想说那只是部分,剩下90%的城市人口随着结婚率和出生率的逐年降低,适婚年龄人口将慢慢减少,买房刚需也就越来越少了。

最典型的例子还是日本。二战后日本出现了一波人口出生高峰,等这一代人结婚需要买房之时,也就是大概1977-1980年,正好也是日本房价开始起底腾飞之时;等到1955-1960年出生人口创纪录新低,30年后,也就是1985-1990到达婚龄,也是日本房价到顶峰,开始崩盘,正好也是90年代左右。

因此,理论上说当国内适婚人口开始负增长时,离房价拐点也不远了。

对于90%的中国城市来说,无论比例还是总量,24-50岁这个能创造价值的年龄人口数量目前来说还是比较高的。可是10年后随着老龄化发展,楼市需求会变得很有限。对于中心城市来说,楼市需求取决于新增人口,新增人口中年轻人多,需求就大。

此次社科院提到的十个城市中,除京津外,不乏许多说三四线小城市,而随着不少省份棚改货币化红利的消逝,未来或许有更多城市的房价会亮起黄灯。

文章仅代表作者个人观点。

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精彩评论

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fang2354366839
2019-12-02 19:13:02

一天到晚房天下发些唱衰楼价的信息,是啥用心?

fang2354366839
2019-12-02 18:35:11

胡诌理论

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