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10年后,买房“穷得叮当响”还是“富得流油”?清华教授阐明趋势

来源:蓝白观楼市 2019-11-06 09:32

[摘要]

曾经听到过一个冷笑话:10年前,想致富有三种方式:北京买房,上海买房,深圳买房。

按这个思路推演,5年前想发财,就要去武汉、郑州、成都买房,3年前想赚钱,就得去地市、县城乃至大型乡镇买房。总之,只要敢负债,敢加杠杆,零首付、低首付、信用资金,能用的手段都用上,一家人就吃喝不愁了。

从行业来看,也是如此。经济学家姜超曾说,最近几年地产繁荣的背后,靠的是居民的天量房贷。

以2016年为例,商品房销售金额约12万亿,其中10万亿是商品住宅,考虑二手房之后的全年房地产交易额大约在16万亿左右,而这背后的居民房贷接近8万亿,包括6万亿的中长期贷款和2万亿左右的公积金贷款。

有的上市公司亏损多年,卖几套京沪的房产即可扭亏,从历年的首富名单上看,20年的排名中,房地产商占据榜首8次。

房价的涨幅,远远比我们想象的要大。

从2008年到现在,官方统计的全国商品新房的平均售价涨了一倍多,但这个价格其实不可比,因为新房越盖越远。

举个例子,10年以前,上海卖的新房都在内环,现在几乎都在外环,彼时的燕郊、昆山和中山、惠州,哪有现在这么炙手可热?

按照可比价格来测算,几乎所有一二线城市的房价涨幅都在3倍以上,折算成年化涨幅超过了15%。

那么,房地产还能不能成为“发家”的渠道?现在买房,10年后“穷得叮当响”还是“富得流油”?我们从以下几个方向展开分析。

第一,青年人口的“稀缺性”。
从最近几年各线城市“抢人”的动向,大家可以发现,青年人口的“稀缺性”越来越高了。

据《前瞻经济学人》统计,16个新一线城市和典型城市中,西安只凭身份证、毕业证即可落后,堪称0门槛;武汉计划五年内留住百万人才。杭州、成都和南京三地是近3年新一线城市中增长最快的人才引流地,其中杭州的人才净流入率高达3.8%。

就在最近,南通市发布政策,具有全日制大专及以上学历的应往届高校毕业生,零门槛落户。宁波新增了租赁落户,济南身份证加学历证明即可落户。

不难看出,这些城市只欢迎青年大学生,再放宽一点,最多也就是到45岁。

与此同时,京津冀地区就业的农民工比上年减少27万人,下降1.2%;在珠三角地区就业的农民工比上年减少186万人,下降3.9%。

也就是说,年长的农民工在返回家乡,年轻的大学生、毕业生留在了大城市。

这样的趋势自有其背景:劳动力人口的减少已经不可逆。

我国的主力购房人群,基本集中在20-50岁之间,20多岁的年轻人要买婚房,30-40岁的中年人要买学区房和改善房,讽刺的是,50岁的时候,又开始考虑给儿女们准备婚房。

民生证券研究所此前发布报告指出,2015至2025年,这部分劳动力每年会减少375万人,2025到2030年,每年减少500万人。2030到2035年,每年减少960万人。

再不把这些年轻人吸引到自己的城市里,以后就没机会了。

对房地产来说,以往的“盛宴”已是过去式,未来或许只留下了残羹剩饭,现在买房,10年之后接盘人数必然变少,不可能会“富得流油”。

第二,城市分化大潮难以避免,未来“优者越优,差者越差”。

城市化的进程,与房地产行业一样,从普涨普跌,到集中度提升,最终大幅分化。

我国2018年的城镇化率为59.58%,到2030年,10年时间,我国城镇化率目标为70%。根据发达国家经验来看,当城镇化率超过70%时,人口从农村到城市,从三四线到一二线的进程,会显著变慢。

显然,我们正处于从60%向70%过渡的阶段,“头部”城市的地位,会持续提升。

在2018年,人口净流入量排名前三的地方分别是,广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人),均为南方地区。

换言之,粤浙皖三个省份,去年流入了超过150万的人口,仅一个广东,就足以令其他地区汗颜。显然,安徽是沾了长三角的光,江苏因为苏北和苏南的人口结构不同,没有跻身前三,也在情理之中。

与之对应的,是北方人口大省的无奈,山东、河南分别净流出20万人和7万人,豫鲁两地流出近30万人。

这是一场无人能够阻止的“分化”大潮,强者更强,弱者更弱。

如果你把全部积蓄都押在了中西部小城市的房产,有商铺,有住宅,还有公寓,现在买房,10年后是否“穷得叮当响”不敢说,身家缩水是大概率的。

但是,别以为房子买到大城市就安然无忧了,因为调控之手握得越来越紧。

证券日报11月5日报道称,2019年前10个月合计的482次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史纪录,仅仅在刚刚过去的10月份,房地产调控高达67次。

这绝不是2019年的“偶然”,而是未来10年的“常态”。

限购、限售、限贷,热点城市的人口虽然还在源源不断的流入,但房产的流动性却在持续下降。身家几百万,却拿不出几十万现金,将会成为一二线城市的主流。

表面上,大城市的一个厕所能买小城市的一套房,可还是要坐地铁、吃泡面、担忧35岁以后失业了怎么办。

即便现在买到了大城市,10年后变得更值钱,难道还能把唯一的自住房卖掉,回到家乡养老、小孩回老家上学不成?

笔者觉得,无论是从青年人口数量,还是城市分化、调控收紧等角度来看,现在买房,即便是一二线城市,也只能说是比较保险而已,10年后,受限于流动性,很难“富得流油”。假如是三四线城市,那就更没悬念了,10年后,“穷得叮当响”不是没可能。

关于这个问题,宗庆后的“预测”言简意赅。宗庆后此前在全国企业文化年会(2019)发表演讲表示:面对高房价,娃哈哈通过福利分房、发放补贴、自建廉租房等形式想方设法为员工解决住房问题,近几年在杭新员工的住房问题将全部得到解决。

他还说过,“房价过高,留不住人才,年轻人买不起房,不能安居乐业,农民买不起房,不能实现城镇化,房地产现在到了以刚性需求为主的阶段,我们还有10亿的中低收入群体消费没有拉动起来”。

这两段话,也回答了本文的核心问题。

以后的房地产长效机制,必然以稳中有降、房住不炒、租售并举为主,炒作需求已经没有,为了拉动10亿中低收入群体的消费,买房的“造富”效应必然会消失。

清华大学经济管理学院教授韩秀云曾阐明趋势:现在人对房价怨声载道,但问题的实质并不是楼价大涨、房子升值,而是资金购买力在下降,货币的价值已经留在昨天了。

什么意思呢?以往是货币“过期”,房子“保值”,10年后就会反过来,变成房子“过期”、货币“保值”。

对购房者来说,买房依然是普通家庭的首要选择,但是,这个选择不是基于造富效应,也不是为了买房能赚多少钱,而是基于自身的财力和收入、工作和事业、孩子与老人的需求。

从这个角度来说,期待买房能“富得流油”,本身就是个伪命题,一旦以投机的想法买房,最终反而会“穷得叮当响”。

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