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楼市陷入“买不起卖不掉”,未来房价将走向何方?内行人3点概括

来源:楼事纪 2019-11-06 09:30

[摘要]

2019年还剩最后两个月,对于房地产市场而言,在稳定而又持续的房地产调控政策下,楼市已经告别了狂欢盛宴,逐步回归到了平稳的状态。但是,面对当前楼市环境,买卖双方却陷入到了一种买不起也卖不掉的僵持状态:站在买房者的角度看,虽然楼市降温了,但很多人并未感受到房价实质性下跌,依然买不起房,而站在卖房者的立场来看,房价平稳反而不利于销售,因为多数购房者买涨不买跌的心态根深蒂固,大都选择了观望。

那么,问题来了,楼市陷入买不起卖不掉的僵局,未来房价是上涨还是下跌?如果下跌,调整空间又有多大呢?

现阶段,销售面积和新开工面积双双呈现下降趋势,但多数城市的房价水平并未迎来实质性下跌,楼市陷入“买不起也卖不掉”。

据统计,今年1-9月份,全国商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%。分区域来看,除中部和西部略有增幅以外,东部地区商品房销售面积同比下降2.9%,东北地区甚至下降le 5.9%。受商品房销售乏力、开发商融资收紧、房价预期下滑等因素影响,1-9月份新开工面积为增速回落0.3%,已经是连续第5个月回落。此外,除了商品房,写字楼、商业住房都呈现下降趋势。

此外,10月底,国家统计局也发布了全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示:从环比来看,共12座城市新房房价下降,53座城市上涨;共28座城市二手房房价下降,40座城市上涨。从同比来看,只有岳阳这一座城市的新房价格出现了下降,而二手房价格方面,仅北京、福州、郑州、青岛、长沙、广州、海口、安庆、宜昌、湛江10个城市出现了下降。

因此,通过销售面积、新开工面积和房价水平三个方面的比较来看,虽然销售面积和新开工面积均呈现下降趋势,而且在严厉的调控下,一些热点城市的房价水平也进入到了下行通道,但不可否认,房价上涨城市的数量仍旧远多于下跌城市的数量。按照一般思维理解,销售乏力往往会通过降价促销的方式来吸引客户,但如果去售楼处看看就会发现,很多打折促销都是雷声大雨点小,所以出现“买不起卖不掉”的现象就不奇怪了。

第一,在房住不炒的定位下,伴随楼市调控持续深入,未来房价反弹的概率和空间大大降低。

基于上文销售面积、新开工面积和房价水平三个方面的数据分析来看,虽然个别城市房价的确出现了下跌,但整体房价仍旧以高位盘整为主,一旦放松了调控,高房价或者炒房依然有卷土重来的可能。对此,经济日报更是直截了当的发表评论文章《不可为炒房开方便之门》称,当前多数城市房价仍在上涨,即使个别城市房价有所回落,目前看也只是在长期较高位势和较高涨幅基础上的回落而已,所以要坚持房住不炒,不可为炒房开方便之门。因此,笔者认为,楼市调控显然没有放松的可能,未来房价反弹的机会和空间大大减少。

第二,房价收入比相对较高,居民实际的购房能力开始趋于下降,无法对房价形成长期支撑。

房价收入比通常被用来衡量一个城市的房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平和范围,一般认为,目前房价收入比的合理上限为7.5。受传统住房观念以及房子金融属性的影响,过去一二十年很多家庭不惜通过六个钱包或者加杠杆的方式来买房,使得房价收入比不断走高。根据2019 年上半年全国 50 个城市房价收入比排名来看,深圳、三亚、北京、上海和厦门位居前5位,房价收入比分别为36.1、30、24.9、24.6 和 22,这说明在这些城市不吃不喝至少需要20-30年才能买一套房子。因此,房价收入比过高,显然增加了购房负担,透支了居民的购房能力,自然无法对房价形成长期有效支撑。

第三,国家“一锤定音”,不再把房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业渐渐进入新的阶段。

从房住不炒到不再把房地产作为短期刺激经济的手段,笔者认为,房地产行业正在逐步进入新的阶段,并且迎来行业拐点。具体来看,一是三年棚改任务接近尾声,房地产大拆大建的时代结束了,旧改被提上日程。二是根据社科院报告显示,2018年房地产对于经济的贡献率开始由正转负,所以房地产行业转型或者调整是大势所趋。三是,经济高质量成为发展主题,房地产角色正在从发动机向稳定器转变,房地产夜壶论逐渐迎来终结。总而言之,在推动脱虚向实和防范房地产风险的背景下,房价难再大涨,所以不能再用过去的老眼光看待房地产了。

潘石屹、孙宏斌透露房价下跌“底线”,楼市或将开启“煮温水”模式,两类人可能遇到麻烦

基于以上三点分析来看,虽然目前房价水平比较坚挺,但继续大涨是不可能了,逐步下行调整是大概率事件,而这也将是未来“买不起卖不掉”能够破局的关键。对于未来房价可能回落的最大底线,SOHO中国董事长潘石屹给出了自己的答案:如果房价或者资产价格跌20%,很多房地产公司就不存在了,如果跌50%,更多的房地产公司就不存在了。无独有偶。对于这个问题,融创董事长孙宏斌则表示,未来两三年内房价不会大跌,如果整体房价下跌了30%以上,那么很多房企就不复存在了。

那么,潘石屹、孙宏斌的房价“透底”是否有参考价值呢?在笔者看来,房地产行业作为国民经济的重要组成部分,同时又与多数家庭的财富直接捆绑在一起,所以在一两年、两三年时间内就下跌20%、30%、50%的情况并不现实,平稳调整,稳定回落是可以预见的趋势。其实,随着短期调控向长效机制逐步过渡,楼市将进入“煮温水”的阶段,房价将告别大起大落,市场既不会过热也不会过冷,最终会通过监管、税收、制度、法律、金融等手段来逐步推动房价软着陆,而在这个过程当中,两类人可能要遇到麻烦了。

第一类人是多套房拥有者。楼市开启“煮温水”模式,一旦房价微跌、不涨,甚至是微涨,对于多套房拥有者来说,就不得不慎重考虑持有房产所产生的利息成本、折旧成本,以及房子的变现能力。除此之外,如果房地产税、空置税出台了,所能获得的回报率也将大大减少,甚至不排除亏本的可能。第二类人是投机炒房客。房住不炒的理念逐渐成为社会共识,房价上涨空间也进一步缩小,所以通过炒房赚钱的空间和概率逐步被压缩,如果仍旧抱有投机炒房的幻想,最后难免会自食其果。正如人民日报评论文章说的那样:炒房,此路不通,任何幻想放松调控,让炒房者有机可乘的想法都是不明智的。

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