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“金九银十”虽然结束了,但11月买房,降价促销会更猛烈!

来源:楼市微观察 2019-11-05 09:24

[摘要]

金九银十,以时间维度来说,基本宣告结束。但对于房企来说,金九银十所采取的营销策略还会持续下去,大概还有一个月时间。

昨天,恒大发布了10月份的销售业绩,903亿,同比上涨70.2%,再次刷新9月份创下的831.3亿的单月销售记录。前十个月,恒大销售额已达到5435亿,完成年度目标的91%。

恒大销售额刷新记录,但其10月份的销售单价再次下降,每平米为9336元/平米,环比下跌7.14%,是2019年以来的最低值。

降价促销,全力回款,抢占市场份额,恒大是最典型的代表。

恒大早在8月份就开始抢收了,全国上百个城市,几百个楼盘同时启动大规模促销,进入9月份以来,top20房企纷纷加入降价促销的行列,比如碧桂园、万科、融创、金地等明星房企基本都各自刷新了当月的销售记录。加速回款稳住现金流,稳住市场份额,已经成为龙头房企的共识。

对于中尾部的房企,即使不愿意打价格战,但在现金流压力面前,是扛不住龙头房企的竞争压力的,实际上大量中小房企也在加速跟进降价促销,而为了活下来,除了降价回款之外,大量中小房企开始寻求在港股上市。

降价并不一定意味着让利。以万科为例,其前三季度营业收入和净利润同比分别增长27.2%和30.4%,几乎是近年来最高光的数据。

不过,还有另一个数据值得关注,那就是楼盘的去化率整体是低于去年同期的,这说明房企主要通过“漫灌”的形式来实现加速回款。

此外,中指院近日公布的数据显示,10月份百城新房价格为15073元/平米,环比仅上涨0.15%,涨幅继续收窄。而北上广深等十大主要城市新房价格则为27194元/平米,环比下跌0.09%,同比涨幅也仅为2.16%。

房企大规模放量促销,房价势必趋于稳定。不过,2019年还剩不到两个月,对于那些有希望完成全年任务的房企来说,继续加大力度促销是肯定的,而对于那些完成目标无望的,则会趋于保守,过了金九银十,力度会有所减弱。

今年的11月份,还有一个值得关注,那就是各大电商平台第一次真正切入房产交易,有望将金九银十行情再延续一个月。粗略梳理一下,阿里京东苏宁这几个平台,再加上其他几个垂直平台也加入,超过3万套房源会在线上直接开卖。线上销售的策略就是一个,降价,这比房企现有销售渠道价格还要低。这几万套房源,相对于全年的销售额,当然体量非常小,最终能卖出去的房子,估计也不会太多,但信号意义还是比较强的。

因为对于房企来说,电商渠道相对于目前的销售渠道有一个独特的优势,那就是渠道成本要低得多。无论是在传统门户网站投放,还是在头条等信息流平台投放广告,还是利用业内大咖带客,其成本都是相当高的,而且转化效率正在逐步下滑。对房企来说,省下来的这些成本,房企如果很有诚意地让利给购房者,那这一渠道很有可能就此打开,其对房地产行业的营销会是颠覆性的影响。

数据显示,目前大约有10家房企全年销售目标已完成90%,近6成房企完成率超过80%,不到3成房企完成为70%以上。还有一小部分房企完成率还不到70%。相当数量的房企有望在2019年的剩余时间大力促销,完成销售目标是第一任务,利润需要为之让位。

也就是说,对购房者来说,如果你还没买房,2019年的最佳窗口期也差不多就剩下一个月了,而这一个月,促销力度绝对不亚于金九银十。因为最后一个月差不多要留给房企“算账”,销售不再是重点了。

至于2020年,现在还不太好说,但一个总体趋势是,资金最紧张的局面已经过去,伴随着奋力回款,房企更加专注于回归一二线,土地市场有所复苏,各地方城市也相继采取措施,给楼市注入信心。下一轮大规模促销,还是个未知数。

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