如果你身上有200块钱，也许愿意花2块去买一张彩票试试手气，但如果你只有2块，是否还愿意去做这个尝试？

01 壹

这两天宇宙房企BGY又一次站在了风口浪尖上，网上有消息指出：

“位于桂林市临桂新区的BGY剑桥郡由此前非毛坯5060元价格改成毛坯3900元，降价抛售行为引起市场骚乱，遭到当地住建局召开会议点名批评，BGY区域总裁在会议上做出道歉，同时BGY临桂新区所有项目全部暂停网签，如HD、XC等外来各大开发商也逐个表态。”

有意思的是，去年也有人在苏州有组织有预谋的销售桂林临桂BGY现象，不得不承认苏州人有钱，没钱自然没人忽悠去外地买房。

真人真事，深扒外地团购买房团的背后

好巧不巧的是，桂林这座城市光听上去非常不错，并且正在大力建设新城临桂新区，同样各大新房销售依靠海量中介分销和全民导客，去年有段时间也是非常火爆，各个楼盘放风涨价。

如果用营销词来苏州宣传桂林这些楼盘：

世界闻名旅游城市、坐拥机场西部开发领头城市、新城开发核心区域、单价仅需3xxx，首付10万，轻松置业，度假、养老、投资多重选择等等

造梦的城市，哪里都美，相比浙江某四线城市，桂林用举国闻名也不为过

可现实是连桂林这样一座知名的城市，房价却遭遇了滑铁卢，往往房地产价格体系崩塌失去流通性后，需要很长的时间才能修复情绪，靠政策也堵不住。

而去年那批投资客，大概率要深陷其中。

02 贰

最近时常在想一个问题，为什么浙江人炒了十几年房子，也算炒房界的鼻祖，怎么临到末了轮到别人组团，去炒浙江的房价撸他们的羊毛？

这个问题反正没有想明白，希望有答案的能够帮忙解惑一下。自从温州房价阴跌腰斩后，浙江炒房团对楼市好像远不如隔壁江苏人提得起兴趣。

16年去库存下房价四小龙“南京、苏州、厦门、合肥”江苏占俩，隔壁杭州还是在南京、苏州涨幅基本完了以后才开始启动，而今年苏州房价领涨，隔壁宁波还是在苏州涨完之后才有所动静。都说浙江人会做生意，善于炒作，怎么和隔壁江苏炒房团比起来总是慢了一拍？

只有经历了泡沫破灭的人，才会明白到头来终是一场空。

另外一直有人说我讲别的城市没有地铁是不负责任言论，明明是很多城市都有“地铁规划”，怎么到我这就说没地铁了？

根据去年国务院颁发的《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，明确提到了地方城市申请地铁需要以下所有条件：1、市区常住人口300万，2、GDP3000亿，3、财政收入300亿，4、日客流量0.7万人次，这四者缺一不可。倒是轻轨申请条件，简单一些，各项均为地铁申请条件的一半。

03 叁

随着近几年苏州楼市的火爆，造就许多依靠楼市的致富梦，一时之间只要说起买房，好像所有人都成了行家。

“买就对了，稳赚”，于是不管什么城市，只要从苏州引流过去的资金，总拿苏州的标准来看待一切。“苏州核心区5-6万，X城市只要1万多，你看看多便宜”。可是苏州的城市基础放眼也是最的之一，比苏州好的城市就那么几个，用3-4线城市来和苏州对比，本身就是一种不负责任的表现。

好比同样是降龙十八掌，为什么郭靖比耶律齐厉害？你看到郭靖的降龙十八掌这么厉害，就认为耶律齐以后也能非常厉害，请问这是什么狗屁逻辑？

如果你认为一座城市房价处于低点，应该结合历史房价走势和以往成交数据，并用现在的数据和市场对比，来进行一些基础分析。而不是你看苏州那么贵今年还涨这么凶，其他地方便宜，就理所当然认为其他地方也有上涨空间。

很多人其实明白这里面的道理，只不过就是想去“赌”一把，就像开篇说的，你有200块，买一张2块的彩票试试手气，无所谓，但如果你只有2块钱，还请把2块钱捂好。

另外不知道多少人做过这道计算题没有?假设现在投资一套100万的新房，两年以后，从签完合同5年以后（2年拿房，半年左右时间办产证，再算上产证满2年不缴纳增值税，这个过程约为5年）需要涨幅多少才能有利润？

首付30万，贷款70万，利率4.9上浮20%，贷款30年，产证89平，物业费就算2元/㎡，理财利率年化4.5%核算，根据中指3-4线城市租售比报告，按1/300，每月租金按顶格2500，装修资金不算，平均每年空置1.5月。

首先大头：5年内支付本金4.59万，利息总计19.90万，月还款4143元，

拿房支出：契税+维修基金=2万，另外5年物业费：1万

按照银行利率计算资金成本，平均每月定存4143元，合计60期，产生理财2.75万

租金收入：13.12万

考虑二手房出售中介费在内的话，5年需要涨幅13万可以回本，平均每年涨幅2.6%，房价每年涨幅2.6%，其实已经算非常低了，但为什么像桂林这些三线城市还会“崩盘”？

这就是之前那篇文章提到的了，当房子失去流动性，当你要卖二手房时，你会发现周边新房卖的比你便宜，房子比你还新，你的二手房根本没有人接盘，总不能靠着租金来回报吧？

新房库存去不掉，二手房市场无人问津，每个集中炒作区域在外来资金退潮后都会发生这种现象，只有外来资金刺进到本地资金，将本地资金流入到楼市后，外来资金才能全身而退，比如16年苏州人炒作无锡便是如此，无锡滨湖新城的购买力并不是苏州炒房团，而是被刺激到的无锡土著。

这也算变相意义的寻找接盘侠，所以去任何区域投资，都要问自己一句，以后这房子卖给谁？按照上文计算方式，涨幅多少才算真正的？卖房周期需要多久？毛坯住宅是否需要装修出租等等都需要考虑清楚。

而不是很多人问我，想去这里赌一把，你觉的有没有机会，有确定性的机会我自己不会去买，哪还有空慢慢给你解释，这个理对不对？

“那现在投资房地产是不是一种赌博？”

不是，但现在闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去了，投资房地产一定要谨慎一些，非核心城市、非核心区域不要碰。