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终于还是撑不住了,房企大规模促销如期而至,买房别太急

来源:楼市微观察 2019-09-12 09:35

[摘要]

最近,恒大、碧桂园等龙头房企,还有一些区域性房企都启动了大规模促销。恒大最低能打六折,碧桂园也通过凤凰通启动全民营销,每个人员工都背了指标,而从城市来看,北京广州武汉合肥郑州等地的新房均有打折促销的活动,并且呈蔓延之势。

调控这么多年,金三银四和金九银十的氛围基本都不存在了,市场根本没什么大的波澜,但今年真的有点不一样,金九银十非常关键,大规模促销,以价换量已经是唯一的选择。原因自然是多方面的。

其实金九银十表现这般,早在几个月前就是可以预见的,现在的调控针对性非常强,信贷一收紧,除了打折也没有第二条路。

稍微远一点,是因为房企现金流压力非常大。这一轮债务高峰期源于2015-2016年那一波信贷宽松周期,房企大规模融资,现在逐渐进入偿债高峰期。

近一点就是针对房企的信贷调控力度空前,开发商融资渠道捉襟见肘,借新还旧难以为继。

再就是上半年销售并不乐观,很多龙头房企上半年都没能完成既定销售目标。

比如恒大上半年仅完成全面目标的46.97%,其他如融创完成率仅为38.94%,龙湖为48.01%。要完成目标,唯一的窗口期就是金九银十了。

首先就是市场疲软。报告显示,一线城市8月份成交面积环比下降19%,同比下降16%,18个二线城市成交面积环比下降10%,同比增长6%,剩下的三四线城市成交面积环比下降4%,同比下降17%。这里最值得关注的是三四线城市成交面积同比下滑17%。这是个非常值得警惕的数据。这些城市支撑了很多房企的销售目标,当前是一城一策,三四线城市整体是偏宽松的,但市场疲态尽显。

此外,有关部门正在对信用卡透支情况进行严查,限制资金通过信用卡流入房地产。目前的消息是,已经有多家银行限制开发商、中介等商户进行信用卡刷卡交易。平安银行更直接,在房产类商户刷信用卡有可能直接交易失败。中行建行民生兴业等多家银行已经不支持在房地产类商户刷信用。

长期以来,信用卡一直是信贷调控的盲区,很多投资炒房的人都是靠养一堆信用卡,集中套现,直接凑出首付来买房。然后再利用还款时间差来东拆西借。也有非常多的熟悉信用卡业务的小团队以此来薅普通投资客的羊毛。我曾经也看过此类攻略,通过信用卡来套现买房的套路非常多,基本上全是以卡养卡,压力非常大,稍有不慎,信用就会彻底崩溃。

对信用卡交易进行针对性限制,效果相当好,普通刚需可能会受到些许影响,但主要遏制的是还是纯粹的炒房行为。没有这些人搅局,市场会更加稳。

不过,房企大规模促销,即便是普通刚需,估计也不会直接迎合上去,现实情况并不是很好。

再就是新的个人房贷利率即将在10月8日执行,目前各地推进部署速度相当快,已经有13个城市已经完成了个人房贷利率定价基准的转化工作,近期有望落地。从预期来看,房贷利率有望小幅上行,影响购房者月供成本。

终于还是撑不住了,房企大规模促销如期而至,买房别太急
唯一的利好是普遍降准,9000亿资金被释放,整体也是限制流入楼市的。拐弯抹角最终也可能会有部分流入房地产,但时间上来不及了。政策初期,各家银行都会相当谨慎,楼市暂时不会获得利好。

最后,对于刚需来说,此轮房企促销力度在未来一段时间内都算是比较大的,这样的机会并不多。需根据自身买房的诉求及资金准备情况,建议多跑跑盘,多比对几家,完全不用着急。

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