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楼市“柳暗花明”!两个消息在“暗示”,“无房者”要交好运了?

来源:蓝白观楼市 2019-08-20 09:22

[摘要]

单纯从数据上看,楼市似乎已经到了“积重难返”的地步。

从购房者的角度而言,负债买房的空间越来越少,数据显示,居民部门一直在加杠杆,从2009年1季度至2019年1季度,杠杆率从18.96%上升到54.28%,上涨了35.32个百分点,平均每年上涨3.5个百分点,而且2013年后还在加速。

国际上,一般把70%作为居民杠杆率的极限,现在近60%的住户杠杆率,意味着购房者能够透支的债务空间已经很小了。

举个例子,现在随便找个家庭,又是房贷又是车贷,一家人月收入的50%以上都要用于偿还各类贷款,此时再让他们买房,也是勉为其难。

从房地产市场的角度来说,购房置业的需求,已经出现了“边际下降”。

什么意思呢?好比是一个饿极了的乞丐,突然间吃到了一口热包子,当然会表现的“狼吞虎咽”,但是,当他已经吃饱之后,再美味的包子,也不可能再提起一点兴趣。

对楼市来说也是如此,根据统计局公布的数字,目前我国人均居住面积已经达到了39平米,房地产市场的增长潜力将大打折扣,好比一个人已经吃饱,就不会再胡吃海塞了。

不过,刚需族、炒房客和房企们,他们的分歧也日渐加大,在居民杠杆率持续上行、人均居住面积越来越高的当下,依然有不少“无房者”没有跟上房价上涨的“末班车”,至今依然在为买房这件事所苦恼。

虽然表面上看,楼市显得“山重水复疑无路”,然而,在八月份,有两个消息在“暗示”,楼市又到了“柳暗花明”的时刻。

第一,房地产开发投资增速回落。

数据显示,2019年1—7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1—6月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资53466亿元,增速回落0.7个百分点。

值得注意的是,房地产开发投资额,已经是连续第四个月增速回落,也就是说,从3月份开始,表面上楼市“小阳春”热火朝天,市场上的大资金却在“打退堂鼓”。

房企不想再扩张了,信托规模又下降了,银行贷款和购房者的回款也在减少,对于房企来说,“钱袋子”不宽裕,必然意味着投资额下降。

第二,商品房销售面积下降。

1-7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。

其中,住宅销售面积下降0.4%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。其中,住宅销售额增长9.2%,办公楼销售额下降13.3%,商业营业用房销售额下降10.9%。

这份数据有个很有趣的现象,商品房销售面积已经连续6个月在下降了,但是,从分项来看,住宅的销售额反而还在保持高增长,相比之下,写字楼、商用房的增速却大幅回落。

这只能说明一个问题:那些均价更高的省会、新一线城市,房地产市场依然保持着高活跃度。但是,之前占销售面积最多的三四线市场,却已经渐渐变得无人问津了。

笔者认为,这两个消息“暗示”的意味很浓,对投机客来说,未来持有房产会变得很“难熬”,对“无房者”而言,意味着要“交好运”了。

首先,楼市终于摆脱了反复上涨的“怪圈”。

进入“稳中有降”的趋势之后,刚需一族买房,有了更多的选择余地,不用再被“踏空”、“炒房”这些浮躁的情绪所干扰,虽然买房的难度依然不小,但至少能够长出一口气了,原来只能眼瞅着房价“一骑绝尘”,现在可以平静的入市挑选更具性价比的房源了。

其次,三四线楼市的购房者,将有更多机会。

上文说了,住宅的销售额在增加,销售面积却连续6个月下降,房地产开发的投资额增速也在下降,这只能说明房企和大资金在向一二线城市“流入”,房子的单价变高了,销售额自然会变高,三四线楼市的买家和卖家都少了,销售面积自然会下跌。

有了这个前提,对于中小城市的“无房者”来说,就可以“把心放到肚子里”了,前两年因为棚改、农民进城、房企下沉小城市等多种因素,不少小城市的房价动辄破万。

数据显示,自3年前开始,三四线楼市后来居上,截止2018年底,100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平,同比增长达8%,如果剔除一线、二线城市的数据,三线及以下城市均价高达10885元每平,足见涨幅有多么强劲。

错过了这个机会不要紧,照现在的趋势发展下去,以后三四线楼市长期走弱是大概率,没买房的朋友应该庆幸,所谓“交好运”,是因为他们比大城市的刚需族拥有更多的机会。

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