楼市今年正式进入下行周期，商品房的成交量可能再也无法回到去年的高点即17亿平米，未来新房的成交量会逐年减少，最后在10亿平米左右稳住 。这个判断不仅是我们的认识，有两位知名的专家任泽平和黄奇帆在报告中均作过详细的分细。具体情况可查看黄奇帆、任泽平，楼市进入周期性拐点。

那么，在下行的楼市中，如果还想买房，怎么买更好一点，风险小一点，放心一点呢？

看小学生人数：小学生人数决定有没有人来接盘，只要有人来接盘，房价大概率稳中略升，即使受调控的影响或受前几年房价上涨过快阶段性回调的影响，最终还是有机会涨回来。按现在的情况，那些人可能是未来的接盘人，那就是现在的中小学生，由于中学生很多父母已经为其买了房，所以重点看小学生数量的变化，如果小学生数量在增加，大概率放心房价。

近十年来小学生人数增幅的十个城市分别是：厦门、深圳、郑州、东莞、长沙、合肥、南京、泉州、上海、北京。这些城市由于年青人还在不停的进入，新生儿还在增加，房价大概率会稳住，如果供应不足，还会出现房价上涨的机会。

近十年来小学生人数降幅的城市分别是：哈尔滨、长春、大连、重庆、昆明、烟台、南昌、兰州、呼和浩特。这些城市人，年青人出现负增长了，如果再算上继承长辈的住房，房价大概率难有上涨的机会。

第二、认清三个重点：中心城市、大都市圈、城市群。

中心城市：指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。山东济南、青岛；广东广州、深圳。在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1500万、2000万发展。

大都市圈：超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。热点地区是城市群：城市群里的大中型城市会是今后的热点。

在城市群之，上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。这也是未来的楼市发展热点。

所以，要买房，请务必知晓当地小学生人数的变化，并跟上未来城市发展中的三个热点，确保家庭财富的保值增值。