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[摘要] 好比是一股大潮，蔓延了十多年，终于开始“退潮”了。
房地产市场的源头是什么？
有人说是资金面，靠购房者的回款，靠银行贷款，靠资本市场融资、发债、ABS、信托，开发商才有钱去扩张，没了钱，地也拿不到，房子也盖不了，更别提把房子卖出去了。
有人说是成交量，只有买卖房产的人多了，市场景气度才会提高，不断有买家入场抬价，卖家和置业顾问永远趾高气扬，只要“接盘侠”不缺，房价就不会掉下来。
还有一种说法，房地产的源头是土地市场。
要知道，高房价的源头必然是“高地价”，土地购置费用，是开发商卖房过程中的成本，楼面价也是销售端定价的重要参考，而建筑安装费用、营销费用，都是次要的。
而在2019年，前十大高价地块的溢价率皆低于46%，2019年也是诞生百亿元地块的年份，目前仅为1块。而在2016-2018年，分别有8块、2块和5块。
不光是地王数量减少，热点城市分布数量也在下降，比如，分布在北京的总价前100地块，在2017年曾一度高达28个；上海方面，则从2018年的13个降至目前的5个。
显然，高地价时代已经一去不复返了。
更重要的是，作为衡量楼市活跃度最重要的指标之一：土地流拍又出现了。
数据显示，根据中指院等机构的统计，最近2年土地流拍的数量持续增加。就重点城市而言，2018年全年有1808块土地流拍，同比增长93.6%。2019年上半年，一二三线重点城市则共有2086块土地流拍。
而根据国盛证券固收分析师刘郁提供的数据，统计所有城市，共流拍了8882块土地，占2018全年流拍宗数的38%，流拍用地面积达3亿平方米。较去年同期增加1558块，略高于2017年同期。
两者相比，因为三线以上城市更具有代表性，我们以流拍2086块为准。
这个数字也创出了两个记录。
，仅仅半年时间，流拍数就超出了2018全年。
对比两个数字，2018一整年是1808块土地流拍了，同比2017年的增速近乎，今年更离谱，仅仅半年功夫，就有2086块土地被开发商“抛弃”，这个记录，有点耐人寻味。
第二，重点城市的土地市场，以前没流拍过这么多。
上文说了，把三四线以下的城市全部统计在内，流拍数量达到了八千多块，仅仅统计重点城市，就有两千多块地流拍，这些城市，历来都属于楼市中的“香饽饽”，现在如此被房企“嫌弃”，只能说明土地市场转冷的趋势在加速。
除此之外，这个现象，还释放了三大信号。
，房企们集体预期地价还会下跌，现在仍然不算低点。
一块地，从开发商觊觎，到集体竞拍争抢，再等地王的诞生，是热度不断提高的过程。从溢价率降低，底价拍出，再到流拍，是气氛逐步降至冰点的征兆。
因此，流拍数量创出记录，只能说明一点：开发商变得理性了，他们觉得地价还会下降，想等未来跌的价格更低时再出手。
第二，热点城市限价，“面粉价”比“面包价”还贵。
最近几年，不少一二线城市执行了严格的新房限价政策，但地价却水涨船高，此时就出现了奇特的“倒挂”现象，即地价比房价还贵，新房比二手房还贵。
好比生产面包的过程，作为原料的面粉，比卖出去的面包还贵，无利可图的情况下，开发商自然会望而却步。
第三，地市、楼市双双回归理性。
曾几何时，房企们以拿到地王为荣，在2016年，总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块，扎堆出现在四个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。
这种情况下，楼市和地市都迸发出了极强的投机情绪，无论房企还是购房者，都开始入场押注房价上涨，这种非理性的走势很难持续，今年流拍创出记录，恰恰说明房地产市场回归理性了。
笔者认为，流拍地块增多，对楼市而言，更意味着“退潮”效应来临。
从2008年至今，最近十多年以来，只有房产之后的变现才能赚钱，而且赚的非常快，动辄就是，这叫“资本利得”。
举个例子，过去十多年，房地产企业通过拿地、建房，再销售给居民，赚取差价利润。我国1年期房地产信托产品预期率基本都维持在8%以上，如果能够承受8%的资金成本，说明项目的要远比这个高。
因为房价涨的快，涨的猛，所以8%以上的融资成本已经形成了“刚性兑付”的预期，所有人都认为拿钱给房地产不会亏钱，只会赚钱。
好比是一股大潮，蔓延了十多年，终于开始“退潮”了。
盖房子、卖房子、买房子不再成为“必赚”的选项，相反，稍不留意，就可能被楼市“教训”一番，潮起潮落，当人们对土地流拍，房企降价促销，炒房客弃房断供、刚需租房生活见怪不怪的时候，才能说明购房者的理念得到了实质性转变。
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太原房价一直在涨，没见降过
谁还信？香港