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蔓延十多年,楼市退潮了!2019年楼市再创两记录,释放三个重磅信号!

来源:蓝白观楼市 2019-08-15 17:21

[摘要] 好比是一股大潮,蔓延了十多年,终于开始“退潮”了。

房地产市场的源头是什么?

有人说是资金面,靠购房者的回款,靠银行贷款,靠资本市场融资、发债、ABS、信托,开发商才有钱去扩张,没了钱,地也拿不到,房子也盖不了,更别提把房子卖出去了。

有人说是成交量,只有买卖房产的人多了,市场景气度才会提高,不断有买家入场抬价,卖家和置业顾问永远趾高气扬,只要“接盘侠”不缺,房价就不会掉下来。

还有一种说法,房地产的源头是土地市场。

要知道,高房价的源头必然是“高地价”,土地购置费用,是开发商卖房过程中最大的成本,楼面价也是销售端定价的重要参考,而建筑安装费用、营销费用,都是次要的。

而在2019年,前十大高价地块的溢价率皆低于46%,2019年也是诞生百亿元地块最少的年份,目前仅为1块。而在2016-2018年,分别有8块、2块和5块。

不光是地王数量减少,热点城市分布数量也在下降,比如,分布在北京的总价前100地块,在2017年曾一度高达28个;上海方面,则从2018年的13个降至目前的5个。

显然,高地价时代已经一去不复返了。

更重要的是,作为衡量楼市活跃度最重要的指标之一:土地流拍又出现了。

数据显示,根据中指院等机构的统计,最近2年土地流拍的数量持续增加。就重点城市而言,2018年全年有1808块土地流拍,同比增长93.6%。2019年上半年,一二三线重点城市则共有2086块土地流拍。

而根据国盛证券固收分析师刘郁提供的数据,统计全国所有城市,共流拍了8882块土地,占2018全年流拍宗数的38%,流拍用地面积达3亿平方米。较去年同期增加1558块,略高于2017年同期。

两者相比,因为三线以上城市更具有代表性,我们以流拍2086块为准。

这个数字也创出了两个记录。

第一,仅仅半年时间,流拍数就超出了2018全年。

对比两个数字,2018一整年是1808块土地流拍了,同比2017年的增速近乎翻倍,今年更离谱,仅仅半年功夫,就有2086块土地被开发商“抛弃”,这个记录,有点耐人寻味。

第二,重点城市的土地市场,以前没流拍过这么多。

上文说了,把三四线以下的城市全部统计在内,流拍数量达到了八千多块,仅仅统计重点城市,就有两千多块地流拍,这些城市,历来都属于楼市中的“香饽饽”,现在如此被房企“嫌弃”,只能说明土地市场转冷的趋势在加速。

除此之外,这个现象,还释放了三大信号。

第一,房企们集体预期地价还会下跌,现在仍然不算低点。

一块地,从开发商觊觎,到集体竞拍争抢,再等地王的诞生,是热度不断提高的过程。从溢价率降低,底价拍出,再到流拍,是气氛逐步降至冰点的征兆。

因此,流拍数量创出记录,只能说明一点:开发商变得理性了,他们觉得地价还会下降,想等未来跌的价格更低时再出手。

第二,热点城市限价,“面粉价”比“面包价”还贵。

最近几年,不少一二线城市执行了严格的新房限价政策,但地价却水涨船高,此时就出现了奇特的“倒挂”现象,即地价比房价还贵,新房比二手房还贵。

好比生产面包的过程,作为原料的面粉,比卖出去的面包还贵,无利可图的情况下,开发商自然会望而却步。

第三,地市、楼市双双回归理性。

曾几何时,房企们以拿到地王为荣,在2016年,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

这种情况下,楼市和地市都迸发出了极强的投机情绪,无论房企还是购房者,都开始入场押注房价上涨,这种非理性的走势很难持续,今年流拍创出记录,恰恰说明房地产市场回归理性了。

笔者认为,流拍地块增多,对楼市而言,更意味着“退潮”效应来临。

从2008年至今,最近十多年以来,只有房产升值之后的变现才能赚钱,而且赚的非常快,动辄就是翻倍,这叫“资本利得”。

举个例子,过去十多年,房地产企业通过拿地、建房,再销售给居民,赚取差价利润。我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上,如果能够承受8%的资金成本,说明项目的收益要远比这个高。

因为房价涨的快,涨的猛,所以8%以上的融资成本已经形成了“刚性兑付”的预期,所有人都认为拿钱给房地产不会亏钱,只会赚钱。

好比是一股大潮,蔓延了十多年,终于开始“退潮”了。

盖房子、卖房子、买房子不再成为“必赚”的选项,相反,稍不留意,就可能被楼市“教训”一番,潮起潮落,当人们对土地流拍,房企降价促销,炒房客弃房断供、刚需租房生活见怪不怪的时候,才能说明购房者的理念得到了实质性转变。

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