从2008年至今，我们可以把楼市走势划分为四个周期。

次，是2008年到2012年，楼市刚刚复苏，各大城市的房价很“接地气”，买房利率打折，开发商降价促销，只要手中稍有积蓄，在一二线城市置业并不难，那个时候，虽然都觉得房价高高在上，但还没出现所谓的“六个钱包”。

第二次，2012-2014年，可以当做横盘震荡周期，彼时各线城市的房价都相安无事，即便上涨也是星星点点，难成蔓延之势。

第三次，2015-2018上半年，可以看做是上涨周期，北上广深、二线省会城市，三四线楼市，均跨入暴涨行列。

第四次，从2018下半年到2019年8月份，可以看成是下跌周期。

数据显示，376个城市二手房挂牌价格在过去4个月跌了3%，需要注意的是，表面上看仅有3%的跌幅，但成交量、去化率均出现暴跌，实际上的跌幅远远不止这个数字。

这次，与以往动辄大涨的趋势有很大不同，有三个消息表明，楼市似乎“学乖了”。

，土地流拍潮又来了。

数据显示，今年上半年，共流拍了8882块土地，占2018全年流拍宗数的38%，流拍用地面积达3亿平方米。今年的流拍地块数，较去年同期增加1558块，略高于2017年同期。

值得注意的是，从往年的流拍数据可以发现，下半年流拍数量及面积往往会高于上半年。从上半年情况看，8月份之后，面临的土地流拍压力会越来越大。

对应省份来看，上半年流拍地块数量的省份为贵州，共流拍地块811条，2016、2017年流拍的省份均为山东，在2018年，黑龙江省流拍地块数。

也就是说，接下来的几个月时间内，土地市场可能会变得更加冷清，中西部的三四线城市，压力会接踵而至。

第二，房企忍不住要降价。

以7月份的土地市场数据为例，300城土地成交面积环比下跌23%，土地出让金环比下跌25%，溢价率环比下降6%。这意味着7月份300城土地价格是下跌的。

这还只是开始，房地产行业通常是连锁反应的，市场下行，终端的购房者不可能看不到，观望也是必然的。中指数据显示，7月份主要城市成交面积环比下降2.74%，近6成环比转跌。

成交量下降，房企还背着巨额的债务没还，这个时候手里的库存楼盘怎么卖掉？当然只能选择降价保量，先把回款拿到手再说了。

百城住宅库存报告显示，惠州、金华库存同比增幅高达109%，岳阳、徐州同比上涨达76%，韶关同比上涨幅度为68%，南京、北京分别同比上涨57%和56%，景德镇同比上涨55%，柳州、廊坊同比上涨幅度也达53%。

库存增长动辄的情况下，任何一个高周转的开发商，都会忍不住要降价。

第三，二手房卖家“亏钱效应”凸显。

表面上看，从去年至今，很多城市的房价指数都呈现微涨或平稳状态，但是，在“不涨就是跌”的逻辑下，绝大部分2017-2018年接盘的二手房卖家，现在都是亏钱在卖房。

举个例子，自去年8月份至今，深圳多个楼盘价格下探，5%的跌幅并不罕见，上涨者涨幅大概在1-10%之间，极个别者能达20%。但是，这种涨幅并不能保证房主转手赚钱，算上各种税费，按揭的资金成本，中介等交易费用，以持有两年粗略估算，涨幅不达40%都算亏。

尤其是广大三四线楼市，少了棚改这一助推器之后，新房市场尚且举步维艰，又有多少人愿意为了小城市的二手房买单？

简而言之，流拍、降价、亏钱，这些因素凑到一起，让楼市真正变得“学乖了”，不再像过去那样任性，房价不再大起大落，买房的选择不再无所适从。

问题在于，这次降价、土地流拍、卖家亏钱的现象何时结束？难道还像之前几次那样，以“三年”为界吗？我们不妨参考专家的答案。

8月12日，太平洋证券首席宏观研究员，社科院世界经济与政治研究所肖立晟博士发文指出，房地产周期仍然存在，但持续时长会逐渐从短期（3-4年）过渡到中长期（8-10年）甚至超长期（10年以上）。

肖立晟认为，本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。

在地产调控政策的收紧以及新增人口减少等因素的共同作用下，房地产市场总需求短期内仍然承受较大压力，未来改善性需求的缓慢上涨或拉动整体需求上升。

专家的观点很明确，要问下跌周期有多久，等3年之后再说。这样算来，加上2018至今的一整年，此次楼市下行时间可能会长达四年以上。

当然，到2022年，并不意味着这些现象会消失，只是楼市的氛围会变得更加理性，以往是农民进城带来的城镇化需求，还有二胎和婚房的需求，以后依赖的，将是购房者追求美好生活的改善性需求。

可以肯定的是，不论是哪种需求做主导，属于开发商和炒房客的时代已经远去了。