近日（7月16日），“土地增值税法”开始公开征求意见。在大多数人眼中，增值税法基本上和普通购房者无关。但事实上，未必！有专家表示，“土地增值税”威力巨大，暗藏了楼市调控的“系列大招”！

楼市调控“大杀器”来了
土地增值税正式入法
7月16日，财政部和国家税务总局联合发布了《土地增值税法（征求意见稿）》。

这意味，从1993年施行至今的《土地增值税暂行条例》已正式进入了立法程序。

土地增值税”威力巨大
预留楼市调控“后门”
土地增值税是什么？入法后又会给楼市带来哪些影响？这些都是大家非常关注的。

土地增值税，即房地产领域的暴利税，诞生于新中国出现的轮房地产热潮中。

当时海南、北海、惠州等地房地产行业的泡沫十分严重，政府高度重视。

于是1993年12月《中华人民共和国土地增值税暂行条例》诞生，1994年实施。对于“土地增值税”的入法，很多人认为不过是“土地增值税暂行条例”的平移。官方所公布的“立法说明”也强调：“宜保持现行税制框架和税负水平总体不变”。

所以，大家都普遍认为：土地增值税法基本上和普通购房者无关。其实并不是的。

就目前来看，它预留了一个后门。为什么这么说？看看税费有多厉害就知道了。

土地增值税实行四级超率累进税率↓

对开发企业而言
3亿利润要缴1.2亿税费
举例说明一下：开发商张先生拿了一块地，地价是1亿，建成房子之后卖了5个亿。开发过程中，支付了开发、建设、配套、税金、利息等成本1亿。这样，他的全成本是2亿，这就是“扣除项目金额”。而他的增值额是5-2=3亿。

张先生的“增值额”是“扣除金额”的150%。那么，他应该分三段纳税，分别是30%、40%和50%的税率。而根据国家发布的“土地增值税暂行条例实施细则”，速算扣除计算为：

1、增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额=增值额×30%

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4、增值额超过扣除项目金额200%：土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

张先生的情况，属于增值税超过扣除项目金额100%，未超200%这一档，故土地增值税应为：3×50%－2×15%＝1.2亿。即张先生开发该地块是3亿，要缴1.2亿的土地增值税。真正能保留在公司账上的是1.8亿。当然，他还要缴纳企业所得税，如果分红还要缴纳个人所得税。

对炒房者而言
赚400万或缴140万
如果个人买卖住房，也按照上述规定缴纳土地增值税，会产生什么结果？

举例：张先生买了一套住宅500万，几年后卖了1000万。期间他的装修、购房贷款利息等“合理支出”是100万。这样，他的“扣除金额”是100万，增值额是1000-500-100=400万。

增值额是扣除额的400%，所以他直接按照上述公式4计算纳税额：纳税额=400×60%－100×35%＝205万元。

即张先生炒房子名义上挣了400万，但要缴土地增值税205万。注意，这仅仅是土地增值税拿走的，还有契税、个人所得税等着他。如果个人所得税按照“北京模式”，是差价的20%。张先生还有接近40万的个税要缴纳。

可以看出：如果个人买卖住宅不能减免“土地增值税”和“个人所得税”，其杀伤力都是非常巨大的。当然，“土地增值税”的威力是的，堪称交易阶段的“核武器”。

事实上，国家自1999年8月1日起，财政部、国家税务总局发文规定，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。另外，赠送、继承和房屋互换的，也可免征。只有个人购买的公寓、办公楼、商铺转让时，才有土地增值税，但各地政府也给了一个优惠的“核定税率”，远比“暂行条例”里规定的优惠。（注：增值税≠土地增值税，增值税连同“附加”一共是5.6%的税率，持有房屋超过2年可以免除）

未来，土地增值税的可能玩法有哪些？知名财经评论员刘晓博认为，对个人买卖住宅全面征收“土地增值税”可能性不大，可能会大城市纳入试点，占用土地面积比较大的豪宅试行，可能针对频繁交易者（炒房客）征收，以防止过度炒作。