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“只涨不跌”传言被正式打破,楼市发展方向正在酝酿巨变!

来源:专聊房君 2019-07-18 11:48

[摘要] 楼市发展方向正在酝酿巨变!

在过去N年,房价涨多跌少是事实,以至于我们现在很多人都认为,“房价只涨不跌”还会继续,笔者只是想提醒,这或许犯了经验主义错误。历史从来都不会简单的重复,当房地产赖以生存的环境发生根本变化时,楼市也不可能续写着“神话”, 事实上,楼市正朝着大家(购房者)乐见的方向发展。

一、“只涨不跌”传言被正式打破
我们先来看看国家统计部门刚刚发布的一组数据:

从监测的70个大中城市的6月份房价数据来看,整体上已经出现明显调整。最能反应楼市冷热情况的二手房交易情况出现了实质性的变化。其中,20个城市二手房价格出现了下降,下降城市数占比达28.5%,相比上个月比例明显提高。此外,在监控的新房价格指数中,70个代表性城市涨幅数据也呈现整体回落,而且这种趋势已持续数月。

正当一些人认为楼市“骚动”的“小阳春”会再次起飞时,连续几月的市场数据证明,房价“只涨不跌”的传言被打破。市场之所以能够持续平静下来,这与国家持续不断的调控分不开的。根据公开数据显示,仅在1-6月份,全国累计发布房地产政策达251次,同比2018年上半年多出59次。看到这里,相信大家(购房者)看出国家对楼市所做的工作,因城施策、一城一策正在持续不断的落实中,调控的成果是显著的。
笔者注意到,这波连续不断的楼市调控,与历次调控都有很大区别。在过去,调控政策自上而下,由于各城市楼市基础不一,所以在各城市起的作用也不一样,当一些城市市场承受不住,而楼市快速降温,房价快速出现回调时,政策可能会因此而放松,以缓解市场情绪。但结果是,那些楼市基础较好的城市并未经历真正意义上的“洗礼”,房地产市场很快“满血”复活,这就是此前大家看到的“只涨不跌”。

不过,本轮楼市调控吸取了以往的经验教训,国家提出了“因城施策、一城一策”,作为一种长效机制在持续不断的落实中,威力正在不断显现。笔者认为,这是找到方法了。这种调控政策作用,随着传统的7、8月份商品房销售淡季到来,市场的反应将更加明显,预计楼市将进一步降温。

二、楼市正朝着大家(购房者)乐见的方向发展
对于民众来说,不希望房价持续高涨,房子买不起不说,还挤占其他方面的消费,生活水平受到影响,更多的是希望房地产市场能够平稳运行。国家已通过一系列举措,让真正有住房需求的购房者能够买到房,楼市正朝着大家乐见的方向发展。

1.多城再次调控房贷利率,打击炒房客。根据《6月房贷报告》显示,苏州、天津、福州、宁波、南宁等城市平均房贷利率有所上涨,加之此前青岛、南京、成都,金融定向调控越来越精准。这些城市往往是此前大家买房比较难的城市。金融机构这一些列动作,通过提高购房成本,有持续打击炒房客之意。对于大多数普通刚需买房者来说,购房成本并未出现明显变化,这也体现了国家支持合理住房需求的宗旨。
此外,通过提高利率打击非理性房产投资和炒房行为,购房者买到房的机会也将越来越多。因为炒房客们之所以敢炒房,除了认为房价还会以不错的涨幅继续上涨外,很重要的一个原因就是购房资金成本不高,金融机构通过提高房贷利率,正是掐住了炒房客的“七寸”。随着时间推移,非理性购房的炒房客逐步撤离市场,那么,有限的房源就能留给刚需购房者,买到房的机会大大增加。

2.住房供应端出现积极变化。从最近两月的土地出让市场看,热点城市土地供应进一步提速,一方面是落实住建部对2019年房地产市场工作“稳地价稳房价稳预期”目标安排;另一方面,具体落实自然资源部对住宅用地供应“5类”调控目标的通知要求。结合2017年和2018年住宅供地数据,各城市根据楼市库存去化周期来确定住宅供地力度。

我们知道,楼市的热度及房价的涨跌,最直接的原因就是住房供应和需求是否平衡。那么,土地供应就是关键。随着大部分城市楼市去库存任务完成,国家制定的住宅用地分类调控法更是一种“土地供应”的长效机制。虽然现在供地需要在1-2年才能上市,但对稳市场预期是有效果的。只要各城持续坚持落实“5类供地法”,各地楼市就不会出现大的波动,长期处于平稳状态。
还有,从目前各头部房企公布的上半年销售数据来看,很多开发商都未能按照进度完成指标。在下半年,开发商大概率会调整销售策略,加大推盘量和推广力度,以提高销量和加快回款量。在现有楼市调控政策不可能有明显放松的情况下,如信贷收紧、房贷额度控制,开发商的日子确实不太好过。在下半年,开发商很有可能要做的就是“以价换量”,通过销量带动资金快速回笼,以维持企业生存。所以,下半年,我们购房者可能会见到不少开发商优惠促销的活动,我们买房也会有更多选择。

三、接下来,购房者应该注意什么?
记得,社科院前段时间发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》中有这么一段话:“伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置,失去强政策托底,加之前期需求透支,三四线城市市场销售有可能进一步回落,不排除陷入负增长的区间,要防范市场价格下跌过快”。结合市场实际情况,笔者对接下来有买房打算的购房者提两条个人建议:

一是对于刚需购房者来说,趁着国家稳楼市调控间隙,择机选择入市。既然是刚需,就是以居住为主要目的,选择有配套、有学区、有交通硬性指标的小区或者楼盘。因为这类购房群体大多以年轻人为主,买房后就面临着子女教育和日常生活,所以这三项指标是我们考虑的重点,即使没有三项,起码也得有1-2项,现在没有,不太长远的预期规划也应该有才可。这里特别要提醒的是,我们不要一味追求面积大,而选择特别偏僻的地方。因为这些地方不是城市发展的重点,未来即使你想置换也不那么容易转手。

二是对于以保值增值为目的购房者来说,选择城市与选择产品同样重要。城市选择对了,或许就成功一半。未来城市楼市势必会出现分化,不少已完成去库存任务的三四线城市,即使保持“5类”供地法,当地楼市不会出现崩盘,但由于未有持续的人口流入,住房需求端不能呈现持续增长,那么,这么城市房价难以出现大幅上涨的基础,平稳应是主旋律。在资金成本居高情况下,在这类城市投资买房保值增值显然得不偿失。

所以,我们的资金分配重心应该是产业基础好、发展潜力不错的人口净流入城市。这里也同样要提个醒:我们不要以过去惯性思维选去买房,认为一个城市这个区域涨了,另外一个区域还没什么动静,所以就认为没涨的地方是价值洼地,便重金投入。根据笔者判断,通过这轮楼市长时间上涨,该填平的地方基本上已经填平,还没涨的地方,自然有不涨的原因,我们就不要往“坑”里跳了。在未来的楼市新格局中,我们更要注重产品和价值选择。当然,也需要耐心。

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精彩评论

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fang2354366839
2019-07-20 12:01:53

真搞不明白你们这些人,写这样的文章只会误导人家,还调控呢,跌价呢,上月我在惠州看房,当时开盘1.2万,今天就涨到1.33万了,一个月涨1千3,你告诉我,调控啥,看不明白你这文章说啥。

fang2354366839
2019-07-20 09:28:14

其实房价归根揭底还是国家的原因,地价不贵,房价假不会高涨,市场凉一下,国家马上推出政策刺激房地产市场。一热马上政策措施。高房价把老百姓钱都吸收了,房地产泡沫其实就是政府的造成的。

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