在过去N年，房价涨多跌少是事实，以至于我们现在很多人都认为，“房价只涨不跌”还会继续，笔者只是想提醒，这或许犯了经验主义错误。历史从来都不会简单的重复，当房地产赖以生存的环境发生根本变化时，楼市也不可能续写着“神话”， 事实上，楼市正朝着大家（购房者）乐见的方向发展。

一、“只涨不跌”传言被正式打破
我们先来看看国家统计部门刚刚发布的一组数据：

从监测的70个大中城市的6月份房价数据来看，整体上已经出现明显调整。最能反应楼市冷热情况的二手房交易情况出现了实质性的变化。其中，20个城市二手房价格出现了下降，下降城市数占比达28.5%，相比上个月比例明显提高。此外，在监控的新房价格指数中，70个代表性城市涨幅数据也呈现整体回落，而且这种趋势已持续数月。

正当一些人认为楼市“骚动”的“小阳春”会再次起飞时，连续几月的市场数据证明，房价“只涨不跌”的传言被打破。市场之所以能够持续平静下来，这与国家持续不断的调控分不开的。根据公开数据显示，仅在1-6月份，累计发布房地产政策达251次，同比2018年上半年多出59次。看到这里，相信大家（购房者）看出国家对楼市所做的工作，因城施策、一城一策正在持续不断的落实中，调控的成果是显著的。
笔者注意到，这波连续不断的楼市调控，与历次调控都有很大区别。在过去，调控政策自上而下，由于各城市楼市基础不一，所以在各城市起的作用也不一样，当一些城市市场承受不住，而楼市快速降温，房价快速出现回调时，政策可能会因此而放松，以缓解市场情绪。但结果是，那些楼市基础较好的城市并未经历真正意义上的“洗礼”，房地产市场很快“满血”复活，这就是此前大家看到的“只涨不跌”。

不过，本轮楼市调控吸取了以往的经验教训，国家提出了“因城施策、一城一策”，作为一种长效机制在持续不断的落实中，威力正在不断显现。笔者认为，这是找到方法了。这种调控政策作用，随着传统的7、8月份商品房销售淡季到来，市场的反应将更加明显，预计楼市将进一步降温。

二、楼市正朝着大家（购房者）乐见的方向发展
对于民众来说，不希望房价持续高涨，房子买不起不说，还挤占其他方面的消费，生活水平受到影响，更多的是希望房地产市场能够平稳运行。国家已通过一系列举措，让真正有住房需求的购房者能够买到房，楼市正朝着大家乐见的方向发展。

1.多城再次调控房贷利率，打击炒房客。根据《6月房贷报告》显示，苏州、天津、福州、宁波、南宁等城市平均房贷利率有所上涨，加之此前青岛、南京、成都，金融定向调控越来越精准。这些城市往往是此前大家买房比较难的城市。金融机构这一些列动作，通过提高购房成本，有持续打击炒房客之意。对于大多数普通刚需买房者来说，购房成本并未出现明显变化，这也体现了国家支持合理住房需求的宗旨。
此外，通过提高利率打击非理性房产投资和炒房行为，购房者买到房的机会也将越来越多。因为炒房客们之所以敢炒房，除了认为房价还会以不错的涨幅继续上涨外，很重要的一个原因就是购房资金成本不高，金融机构通过提高房贷利率，正是掐住了炒房客的“七寸”。随着时间推移，非理性购房的炒房客逐步撤离市场，那么，有限的房源就能留给刚需购房者，买到房的机会大大增加。

2.住房供应端出现积极变化。从最近两月的土地出让市场看，热点城市土地供应进一步提速，一方面是落实住建部对2019年房地产市场工作“稳地价稳房价稳预期”目标安排；另一方面，具体落实自然资源部对住宅用地供应“5类”调控目标的通知要求。结合2017年和2018年住宅供地数据，各城市根据楼市库存去化周期来确定住宅供地力度。

我们知道，楼市的热度及房价的涨跌，最直接的原因就是住房供应和需求是否平衡。那么，土地供应就是关键。随着大部分城市楼市去库存任务完成，国家制定的住宅用地分类调控法更是一种“土地供应”的长效机制。虽然现在供地需要在1-2年才能上市，但对稳市场预期是有效果的。只要各城持续坚持落实“5类供地法”，各地楼市就不会出现大的波动，长期处于平稳状态。
还有，从目前各头部房企公布的上半年销售数据来看，很多开发商都未能按照进度完成指标。在下半年，开发商大概率会调整销售策略，加大推盘量和推广力度，以提高销量和加快回款量。在现有楼市调控政策不可能有明显放松的情况下，如信贷收紧、房贷额度控制，开发商的日子确实不太好过。在下半年，开发商很有可能要做的就是“以价换量”，通过销量带动资金快速回笼，以维持企业生存。所以，下半年，我们购房者可能会见到不少开发商优惠促销的活动，我们买房也会有更多选择。

三、接下来，购房者应该注意什么？
记得，社科院前段时间发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》中有这么一段话：“伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置，失去强政策托底，加之前期需求透支，三四线城市市场销售有可能进一步回落，不排除陷入负增长的区间，要防范市场价格下跌过快”。结合市场实际情况，笔者对接下来有买房打算的购房者提两条个人建议：

一是对于刚需购房者来说，趁着国家稳楼市调控间隙，择机选择入市。既然是刚需，就是以居住为主要目的，选择有配套、有学区、有交通硬性指标的小区或者楼盘。因为这类购房群体大多以年轻人为主，买房后就面临着子女教育和日常生活，所以这三项指标是我们考虑的重点，即使没有三项，起码也得有1-2项，现在没有，不太长远的预期规划也应该有才可。这里特别要提醒的是，我们不要一味追求面积大，而选择特别偏僻的地方。因为这些地方不是城市发展的重点，未来即使你想置换也不那么容易转手。

二是对于以保值增值为目的购房者来说，选择城市与选择产品同样重要。城市选择对了，或许就成功一半。未来城市楼市势必会出现分化，不少已完成去库存任务的三四线城市，即使保持“5类”供地法，当地楼市不会出现崩盘，但由于未有持续的人口流入，住房需求端不能呈现持续增长，那么，这么城市房价难以出现大幅上涨的基础，平稳应是主旋律。在资金成本居高情况下，在这类城市投资买房保值增值显然得不偿失。

所以，我们的资金分配重心应该是产业基础好、发展潜力不错的人口净流入城市。这里也同样要提个醒：我们不要以过去惯性思维选去买房，认为一个城市这个区域涨了，另外一个区域还没什么动静，所以就认为没涨的地方是价值洼地，便重金投入。根据笔者判断，通过这轮楼市长时间上涨，该填平的地方基本上已经填平，还没涨的地方，自然有不涨的原因，我们就不要往“坑”里跳了。在未来的楼市新格局中，我们更要注重产品和价值选择。当然，也需要耐心。