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新一轮降价潮来袭!售楼部里,买房者和退房者互道“珍重”

来源:米宅 2019-07-17 14:22

[摘要] 所有的风险和机会,都深埋在每天的市场运行之中。

这几天的全国楼市,接二连三的刷新我们的认知。

上周初,杭州爆出消息:二手市场急冷!8年前260万进场,8年后,245万转手,8年倒贴15万!

上周末,郑州北区某盘放出特价房:原价13500,特价10500,7折去库存!

期间还要穿插着苏州中介的各种传闻:园区调控升级后,买家宁愿扔了定金毁约。

单纯从这些消息看,一场从南至北的降价潮,似乎在突袭全国。

我们的楼市怎么了?

1

杭州楼市的锅,应该甩给新房。

最近,杭州的二手房市场真的越来越凉——

下城区打铁关板块的某盘,最高峰期的成交价能达到4.4万/㎡;去年下半年,同样户型的价格,从4.4万/㎡下跌到4.2万/㎡;今年4月份,成交价再次从4.2万/㎡,下跌至3.8万/㎡。

一套百平三房,最高下跌已达60万,跌幅已达13.6%。

一路之隔的另一个项目,最高峰期的挂牌价能达到3.9万/㎡。

彼时的市场中,遍地都是坐地起价的房东和日渐焦虑的买家。

两年之后,同样的户型,挂牌价跌至3.2万/㎡。一个月之后,成交价跌至3.1万/㎡。

一套百平三房,最高下跌已达80万,跌幅已达17%。

更可怕的还不只是价格的下跌,而是库存的堆积。

如今,杭州二手房的挂牌量已经突破8.2万套,而且还在以每月3000套以上的速度递增,预计年底将突破10万套。

挂牌量在上涨,成交量却在下跌。

下面这张图,是杭州二手房的逐月成交图——

通过这张图我们发现:

从3月份开始,杭州的二手房成交量已经连续4个月下跌了。

如今的跌幅已经达到了11%。

挂牌量逐月递增,成交量逐月下跌,成交价连续下滑……

杭州的二手房市场,有如深陷泥潭,每一天都有绝望的坏消息。

令人绝望的二手房市场背面,是迎来了“第13个万人摇”的新房市场。

上周,上河宸章意向登记名单正式公布。636套房子,11587组客户,整体中签率不足6%。

杭州新房市场的第13个万人摇,向我们走来。

过去两年,在限价政策的倒逼下,房价倒挂的套现红利以全民红包的形式,向全杭州人民空投。

迄今为止,杭州的新房市场中,一共诞生了13次的万人摇。

这13次的万人摇,就是新房市场向二手房市场发起的13次冲锋。

这13的冲锋,正在一遍又一遍的强化杭州人民的某个认知:

摇新房,才有红利;不要二手,只买新房;谁买二手谁那啥;新房价格才是真正的市场价格;摇号才是正确的买房姿势,干死那帮二手房东……

限价的新房,正在以一种摧枯拉朽的方式,把二手房逼入死角,重塑杭州的房价体系。

直至所有人认为:限价的新房价格,才是正常的市场价。

一年前,我在破竹专栏《葫芦娃观地产里》里提到过一句话:

在杭州,这种以新房作为交易主体的市场中,管住了新房,就是管住了二手房。

限价的最终归宿,除了是新房价格涨上去,还可能有二手房价格跌回来。

一年之后,最高峰接盘二手房的那帮人,开始赔钱了。

2

郑州楼市的锅,应该甩给供需。

上周末,郑州惠济北某盘放出了一批特价房。

周边的市场均价12500元/㎡(毛坯),而该盘上期开盘价格14500元/㎡(精装);

如今,133㎡的特价房价格,10500元/㎡。

75折价格出货,一颗炸雷甩在每一个人的心头。

一周前,同一个板块里的上一颗炸雷还在余音袅袅。

一次性付款,7500-7700元/㎡,市场价65折!

同一个售楼部里——

沙盘前的特价房买家排起了长队,手里的银行卡高高扬起,山呼海啸;

办公区里的上期买家也排起了维权长队,要求退装修,补差价,群情汹涌。

双方擦肩而过,互道珍重。

这两年的郑州市场,一直在冷热之间辗转反复。

但凡有市场趋热的迹象,就总有突如其来的特价房搅局。

似乎,总有一双手在把水搅浑。

这双手,就是供需。

上个月,郑州公布了新一年的土地供应计划,其中住宅用地约21000亩。

根据过去三年的郑州供地计划完成率推算——

2019年,郑州宅地的实际供应量约为10000-15000亩之间。

如果加上今年,郑州连续4年的住宅用地供应量都将突破10000亩。

4年40000亩土地供应≈4年8000万㎡商品房供应≈4年5910万㎡潜在存量。

有这个土地存在,有这个存量存在,郑州的市场基本面就很难暴击。

所以,过去两年,我们在每次市场即将回暖的时候,都有搅局者用一盆冰水,兜头浇下。

有搅局者出现的地方,就是供应激增、库存过剩的地方。

比如,这次搅局者出现的惠济北——

连续两年,都是郑州市的供应重心!

75折出货的背后,是供需的压力所在。

上个月,我在破竹专栏里曾提到过一句话:

郑州的市场中,潜藏着三颗炸雷——

第一颗,藏在新房市场中,是供需;

第二颗,藏在二手房市场中;

第三颗,藏在基本面之中。

一个月后,第一颗炸雷已经响在了惠济北。

3

苏州楼市的锅,应该甩给调控。

这一个月的苏州园区市场,五味杂陈。

受限售影响,几乎没有客户;

中介很忙,到处在抢客户;

个别买家宁愿不要定金,只求退房,买家惨遭毁约。

有时候,我们不得不去敬畏政策的力量,敬畏时间的力量。

两个月之前,哪怕就在苏州调控升级的前一天,园区的业主们还在建立攻守同盟。

九龙仓年华里的业主们,为了把单价提高到5万/㎡,要每栋楼设置一名管理员,严格把控,把房价挂到天上去;

太阳城一区的业主们,把价格体系都定了下来。每一个户型,都要指定一个挂牌价;

东湖大郡,号召业主们把房源挂在所有的中介平台上,挂牌价统一调高1万/㎡…

一篇“涨价檄文”在全网传播——

不到5万+,坚决不撒手!

彼时的苏州园区市场里,没有惨遭坐地起价的买家,不是合格的买家!

这才仅仅两个月,市场开始逆转——

似乎,没有惨遭毁约的卖家,不是合格的卖家。

即便如此,园区房价并未下跌,仍然坚挺。

然而,真正的问题并不是价格的问题,而是:流动性的问题。

而此时准备进场园区和高新的投资客,必须去考虑两个问题:

3-5年的限售和已经触顶的房价。

这两个问题,在过去的两个月时间里酝酿发酵,其酝酿发酵的结果就是——

如上面所说,园区失去了绝大多数的客户。

这里正在彻底沦为改善自住客的市场。

三月份,我就在破竹专栏里反复提醒苏州的风险,我不断的强调:

有时候,涨上去不重要,卖得掉才重要;

涨幅重要,流动性更重要;

不要总想从鱼头嗦到鱼尾,还要把骨头上的肉剃干净;

要见好就收,鱼身吃完,就要换条鱼。

四个月后,苏州楼市的“流动性陷阱”已经张开大嘴,吞噬者贪婪的人们。

4

行情上行的日子里,各个城市都一样。

莽一波,就是干。

行情横盘的日子里,各有各的苦难,各有各的劫。

有的城市,限价新房把二手房逼入了死胡同。

比如杭州,最高峰接盘二手房的那帮人,开始赔钱了。

一年前,我反复在破竹里提醒:投资杭州,请放弃所有二手房。

而,真正听进去的能有几个?

有的城市,供需正在把房价钉在一条平稳的直线上。

比如郑州,供需红海板块里,不断遭受特价房的轰击。藏在新房市场里的供需之雷,炸了。

两年前,我们就曾提醒过:郑州的新房风险在供需,二手房风险在交易税制。

两年后,新房的雷,静淡市中不断以特价房的形式,炸在城市上空。

而,当时听进去的又能有几个?

有的城市,加码的调控,正在锁死这个城市最精华板块的市场流动性。

比如苏州,园区正在流失着越来越多的客户,市场流动性日益萎缩。

四个月前,我也曾在破竹专栏里,甚至在问答里提醒过:苏州的流动性陷阱,苏州的触顶风险。

当时,只是被骂成了狗。

历数以上,我们会发现:

杭州的二手房风险,从两年前的限价那一刻就已经注定;郑州的供需风险,从三年前开仓放地的那一刻就已经注定;苏州园区的流动性风险,从四个月前触碰到上海地板价的那一刻就已经注定。

如今的楼市之果,早在半年前、一年前,甚至是两年前就已经注定。

这也就是,我曾不断强调的“无论是你今天是否买房,都要时刻关注市场”的原因。

因为,所有的风险和机会,都深埋在每天的市场运行之中。

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精彩评论

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fang2354366839
2019-07-26 21:50:43

8年前,你开玩笑吗?这两三年杭州涨了几倍,还8年前买的亏?脑子有病。

fang2354366839
2019-07-19 08:02:11

你说两年前进场,亏了十几万我相信,八年前买的还能亏,骗谁呢。2012全国房价在什么位置小编知道?

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