2018年，北京进入限竞房元年，2019年，限竞房供应进入爆发之年，形成竞争红海。但是，目前北京限竞房面临着高库存、整体去化一般、产品与需求出现错配的尴尬现状。

限竞房作为北京新房市场一种特殊的商品房，起于北京新房市场泛豪宅化之后，是平抑高房价与住房高端化倾向的政策之一。由于销售单价限定，户型面积多以“70/90”为主，限售周期长达5年，具有“福利房”性质。自2016年10月份之后，北京供应的限竞房地块超过90宗，形成的新房供应套数超过7万套。

但是限竞房整体去化一般，据中原地产研究中心统计数据显示，截至6月18日，北京限竞房网签数量为12685套，合计建筑面积约为132万平米，按照面积计算网签完成率只有32.4%。由于网签数据相对滞后，实际销售比例在45%左右。

合硕机构首席分析师郭毅在接受媒体采访时表示，从北京房地产市场目前的成交结构来看，还是以改善型客群为主。但限竞房的大量供应，特别是一些中低价位和位置相对比较偏远的限价房，已经不太符合目前北京实际的市场需求的结构。

另一个值得关注的是，北京部分限房价项目出现“减配”现象，中高端改善人群选择不到合适的产品，改善需求被压制。

当市场调整进入一定阶段，被压抑的改善需求终会得到释放。

今年5月份，数据显示，北京豪宅市场成交大幅攀升，26个楼盘有成交记录，共成交134套，是今年4月的2.13倍，5月份豪宅市场的成交额是去年同期的3.22倍，成交面积增长42%。

在这一轮改善需求释放与豪宅成交中，泰禾走在市场前，成为先行者和推动者。据透露，在2019年春节时，泰禾北京进行提前预判、提前布局，节后，泰禾北京率先推出「1号抢收计划」，涉及泰禾在北京市场上的北京泰禾·金府大院、北京泰禾·西府大院等高端改善类项目，仅仅2月份就实现了50亿的销售业绩，累计超万组客户到访。

▲北京泰禾·金府大院开年热销现场

以北京泰禾·金府大院为例，项目拿出平层、叠拼产品进行破层销售，当被压抑的高端改善需求遇上高品质高端住宅产品时，北京新房市场的改善需求一触即发被释放出来，北京泰禾·金府大院更是实现了15天20亿元、 45天30亿元的销售佳绩，截至5月底，一共完成了56亿的销售额。据亿翰智库统计数据显示，该项目获得2019年1-5月份中国典型房企单项目销售额名。

当然，精准营销助推泰禾·金府大院实现大卖，但是使其热销的关键性因素却是该项目的产品力与稀缺性。

▲北京泰禾·金府大院示范区实景图

泰禾打造，铸就精品，尤其是北京泰禾·金府大院所属的大院系产品，是在院子系之后，泰禾对城市豪宅产品的探索，是对中国生活方式新定义。有对泰禾产品比较了解的资深业内人士表示，大院系包括三个关键指标，地段、产品与资源，必须是内城核心区域、塔尖级的产品与全配套资源。

稀缺地段和城市资源，是打造“大院系”产品的必备要素。在地段上，北京泰禾·金府大院所处位置的发展潜力与价值自然不必多说，位居北京南四环区域，享受北京大兴国际机场、新机场临空经济区、丽泽金融商务区、第三阶段城南行动计划等多重利好。

如果说选址是外部条件的话，产品力则是“大院系”产品的内在品格。据了解，“大院系”以泰禾过往十数载造院经验为基石，从规划到园林，再到建筑，都进行了更具匠心的升华。在规划上，“大院系”以中国传统建筑的中轴对称为建筑规制，整体建筑规划呈现出新中式豪宅尊崇的礼序及仪式感，营造“出则繁华，入则静谧”人文居住理念。

▲北京泰禾·金府大院示范区实景图

具体到北京泰禾·金府大院的产品打造上，承袭了大院系高品质住宅的产品打造理念，大尺度的主题景观布局，将“五朝皇家园林”融汇一园，既有江南园林的婉约秀美，又有皇家园林的大气磅礴，打造出了新中式园林景观。在园林打造上，北京泰禾·金府大院将新中式情怀贯彻到居住本质中，以庄严大气的皇家规制空间及古制归家礼序，融汇南北造园精髓，缔造了当代城市大院。

▲北京泰禾·金府大院示范区实景图

在户型设计上，北京泰禾·金府大院从人本出发，将居住的舒适度做到，诸如175平方米的平层产品，舒适宽阔，格局规整，大视野将天地景色尽收眼底，奢阔空间尺度满足全家自由活动，深度契合高净值人群居住需求。

▲北京泰禾·金府大院样板间实景图

除此之外，在“泰禾+”战略的推动下，北京泰禾·金府大院也将享受到泰禾旗下教育、文化等多元产业资源，为业主带来全生命周期服务。

从地段、产品到资源整合，北京泰禾·金府大院为业主带来生活方式的升级，实现从‘好房子’到‘好生活’的跨越。

（来源：新京报V房产  2019-06-25）