中国哪里的楼市“风险”？今天，一份“半官方”报告给出了看法。

发布报告的是“中国社会科学院”和“经济日报社”。这两家单位在共同发布的《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》里，以较大篇幅谈到了中国的房地产问题。

在他们看来，风险的是一线城市，也就是北上广深，尤其是北上深。报告的结论是——“一线城市风险极大！”

报告说：

房地产市场存在结构性风险，不同层级城市房价分化加剧，一线城市房价收入比远高于合理区间，房地产市场风险极大。

2001年，一二三四线城市的房价收入比分别是9.65、7.42、5.82、5.78；2016年，一二三四线城市的房价收入比则分别为16.18、7.13、5.29、4.87，分别上升73.8%、-3.9%、-9.1%、-15.7%（见下图）。

报告还说：从房价收入比的角度来看，中国主要城市的房价收入比远超主要国际城市水平，出现房价泡沫的迹象。在全球房价收入比排名前10位的城市中，中国城市占据8席；在房价收入比排名前20位的城市中，中国城市占据16席。北京、深圳、上海的房价收入比位居国内外主要城市的前三位。

由此可见，社科院、经济日报的报告，是根据收入房价比的高低，来判定楼市风险的。

这种看法对吗？

其实不太靠谱。

一线城市，尤其是北、上、深房价比较贵，超出了很多人的负担能力，这是毋庸置疑的。

但问题是：一线城市是大多数人都向往的城市，也是富裕阶层资产配置的目标，目前正在成为全球资产配置的一部分。你买不起，不等于大家都买不起。等着买的人非常多。

正因为担心“投资比例过高”，一线城市都设置了非常严厉的限购、限贷等政策，外地人在一线城市买房，一般需要5年社保。在深圳，住宅还设置了全面的限售。在北京，商办物业不仅限购，还禁贷，直接取消了“金融杠杆”。

即便如此，政府仍然需要通过“限地价”、“限房价”的方式，防止地价、房价上涨。

其实，“收入房价比”是发达国家在“后城镇化时代”的楼市指标。也就是说，当一个国家整体城镇化率见顶之后，这个指标才有参考价值。中国的城镇化仍然在快速推进，每年新增1个百分点，整体常住人口城镇化率还不到60%。

另外，“收入房价比”指标有效，还有一个重要前提：货币供应量相对平稳。中国的广义货币M2增速一直比较快，前些年动辄超过20%，现在仍然超过8%。这也会让“收入房价比”失灵。

正因为如此，我之前提出过一个观点“在中国买房，真正的按揭只有10年”。意思是说，由于存在显著的通胀，未来的按揭将越来越轻松。这意味着，“收入房价比”的“严肃性”，比被超发的货币瓦解了。

中国一线城市住房价格偏高，还有两个重要原因：

，优质的公共资源、就业机会、创业机会高度集中在一线城市，比如高收入的大企业、名校、名医院等，这让大家都希望到一线城市生活；

第二，一线城市住宅用地供应长期不足，住宅变得相对稀缺。

以深圳为例，目前全市带有独立卫生间、厨房的“单元房”只有不到220万套，而全市实际生活人口在2200万以上，平均每10个人才有1套像样的房子。剩下的，全靠城中村、违法建筑、工厂宿舍来解决。

上图：这份报告提供的数据显示，房地产行业对中国经济增长的贡献大部分时间都在10%以上。

与住宅稀缺恰恰相反，中国几乎所有的城市，商办用地都过剩，办公楼、商业综合体的供应量都超标。最近有媒体说深圳写字楼空置率上升，南山区空置率是全市2倍，说到底就是因为供应量太大。

如果地方政府拿出供应商办用地的劲头，来供应住宅用地，高房价可以得到相当程度的缓解。

其实，一线城市房价虽然偏高，但并不危险。毕竟，一线城市的需求被严厉压制着，一旦放松，就会有资金流入。

楼市危险的，恰恰是没有限购、限价、限售等政策的、人口流失、经济结构单一的普通四五线城市，它们的“收入房价比”表面上看非常合理。这类城市往往会在经济波动中率先倒下。比如鹤岗、玉门老城等，之所以出现1万块钱能买一套三居室的商品房，就是这个原因。

这类城市已经没有“绑绳”可以松，也没有多少就业机会、公共资源能吸引外来人口，即便是收入房价比只有1倍、0.5倍，也很难逆转局面了。

前段时间媒体曾广泛报道了一个新闻：意大利撒丁岛上一个名为奥洛拉伊（Ollolai）的小镇，风光非常秀丽。当地正在以1欧元1栋的价格，出售数百栋房屋，大多数是乡村别墅。房子之所以这样便宜，是因为人口严重流失。

在这些衰败的城市、村镇里，建筑成本价都无法阻止房价的“归零”。到最后，连拆除卖建筑垃圾都没有人要，因为成本太高了。

由此可见，楼市危险不危险，主要不是看“收入房价比”，而是看当地的经济发展趋势、人口趋势，以及有没有持续、稳定、优质的公共服务和就业机会。

如果高房价可以摧毁一座城市，纽约、伦敦、香港这些国际化大都市早就退化成小渔村了。

在一个足够大的关税区内部，你永远不需要为一个城市的高房价担忧。由于资金、人口、产业有腾挪的空间，市场会自动调节一切的。这种用脚投票的动力，是行政手段无法阻挡的。

比如华为终端总部从深圳迁移到东莞，就会抑制深圳房价的不合理上涨，也会抹平东莞的价格洼地。

再比如北京西城区房价最贵，就是因为那里是金融业的权力中心，汇聚资金。只要金融街地位不变，西城区房价就会一直高下去。你用金融街高管们的收入算算那里的“收入房价比”，就会有新的发现了。你觉得贵的，别人仍然觉得便宜。