从2016年算起，楼市调控已经走过了3个年头，其间房地产市场的变化已经成为人们生活中关注的重点。这3年，在严厉的调控政策下，楼市开始告别过去高歌猛进的阶段，随着预期的转变，房地产背后的逻辑也开始发生了微妙转变。那么，房地产调控何时会放松？未来房地产市场还会经历哪些变革？其实，作为官方媒体的经济参考报早在一年前就给出了答案，而且最近这一年多的楼市变化也印证了官媒对未来楼市走向的“预测”。

2018年1月23日，新华社旗下的《经济参考报》发表关于房地产市场的评论文章，主题是告别周期，未来五年，调控都不会退出。现在回头看看，虽然才过去一年半的时间，但结合这一年多的楼市变化，笔者发现，《经济参考报》对于未来房地产市场走向的预测正在慢慢变成实现。接下来，我们不妨看看评论文章中提出的几个主要观点以及这些预测正产生的影响。或许，这份“神预测”可以帮助购房者们进一步看清下一阶段的房价走向。

核心观点一：房地产市场已经开始降温，但楼市调控依然会严格。房地产行业要准备迎接紧日子的到来，未来三年将会是钱少且贵，现金为王，大水漫灌的日子将会是一去不复返。

众所周知，房地产行业对资金的依赖度很高，往往也能够轻而易举的吸引资金大量流入。所以，金融政策对房地产市场的走向会产生重要影响。从去年开始，央行多次降准，就表示不会大水漫灌，而近日央行再次表态，强调房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变，会继续保持房地产金融政策的稳定性。此外，近日银保监会也明确表态要加强对房地产行业违规贷款行为的监管力度。笔者认为，这既限制了房企的拿地能力，也堵住了炒房路径，从而可以有效防止资金违规流入房地产行业。所以，未来房地产行业或面临“钱少且贵”的局面。

不过，经历了三个年头的严厉调控，房地产市场确实降温了，但是楼市调控并没有放松。恰恰相反，面对局部地区出现的回暖势头，新一轮调控似乎又要开始了。据统计，前4个月，房地产调控已经超过了160余次，业内人士预测，未来跟踪监管和预警提示会成为常态。总而言之，看待如今的房地产市场需要换个眼光，如今的楼市显然不再是过去的楼市，楼市调控不会放松，大水漫灌的日子一去不返，这将是未来一段时间的大方向。

核心观点二：楼市周期论不再成立，未来五年调控都将不会退出。调控就是调整和控制，上限是泡沫不能继续膨胀到无法控制，下限就是控制不发生系统性风险。接下来，房地产政策会以稳为主，限购、限贷、限价、限售等政策都还会执行，必要时还会继续打补丁。

在笔者看来，打破楼市周期论，就是打破越调越涨的怪圈。搁以前来看，房地产调控往往会持续两到三年时间，所以现阶段楼市中依然存在一些幻想，但4月份以来，高层会议重提“房住不炒”以及房地产调控再次加码无疑粉碎了期待调控放松的幻想。正如《经济参考报》所说，限购、限贷、限价、限售等政策都还会执行，必要时还会继续打补丁。对此，中国人民银行调查统计司原司长，中国人民银行参事盛松成曾表示，要长期坚持房地产调控不动摇，要坚持三年，五年，八年，绝不能半途而废，当前扭转房价只涨不跌的预期正当其时。

那么，房地产调控是为了打压楼市和房价吗？显然不是。其实，根据《经济参考报》“上限”和“下限”的表述来看，房地产调控主要就是为了防止房价大起大落，这也是政策一直的诉求。毕竟，房地产行业与国民经济关联很深，又是大家普遍关心的话题，所以防控金融风险显然是房地产调控的根本。因此，可以预见的是，接下来政策重点依然是稳住楼市，而且五年不放松的可能性较大。对此，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，当前行政调控的长效机制和相应的监管体系已经基本完善，如果楼市变化超出了调控的底线，住建部就会出手约谈。

核心观点三：房地产长效机制呼之欲出，主要包括多主体供给，多渠道保障的住房制度，还包括不动产权登记，农村集体建设用地入市等措施。其中，土地管理法、房地产法、房地产税法等法律法规的修订完善是房地产市场长治久安的根本之道。

房地产长效机制已经正在路上，而且呼之欲出。我们可以预见的是，如果楼市调控五年不放松，显然不可能单纯依靠限售、限购、限价等传统控制性措施。一方面，传统限制性的措施适合快速给楼市降温，如果楼市平稳了，这些限制性措施只会使得房价持续下行，从而产生一定风险；另一方面，随着当前楼市和房价逐步企稳，房地产市场正在从短期调控向中长期调控过渡，具体来看，调控措施正在从限售、限购、限价等传统措施向发展租赁，共有产权，加大供给，房地产税出台等长效措施过渡。

笔者认为，长效措施就是综合运用金融、土地、财税、立法、监管等手段来规范房地产市场秩序，而在诸多长效措施当中，房地产税的出台无疑是关注的措施之一。据报道，房地产税立法小组去年已经成立了，当前正在各地进行调研，为立法做准备。此前，房地产税已被列入五年立法规划，而且不动产权登记也已经全面铺开，所以业内不少声音认为，房地产税5年内出台的可能性较高。在笔者看来，房地产税出台的条件越来越成熟，一旦出台，不仅在一定程度上可以抑制房价，而且也可能成为土地财政的替代品。

在笔者看来，官媒去年的这篇预测性文章无疑给购房者勾画出了未来五年的房地产走向，而且最近这一年多的楼市变化，也几乎印证了这些趋势。因此，不要低估房地产调控的决心，未来房地产大局已经基本确定，房价反弹的基础越来越薄弱，房价企稳才是利好所有人的态势。此外，面对当前大环境，新城控股副总裁欧阳捷表示，告别房价大起大落之后，未来房地产仍将发挥“稳定器”的稳增长作用。总而言之，在笔者看来，未来五年的房地产走向基本清晰了。