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统计局传来大消息,楼市又将迎来新一轮狂欢?

来源:正和岛 2019-05-16 11:40

[摘要] 楼市又将迎来新一轮狂欢?

昨天(5月15日)上午,统计局公布了1到4月规模以上增加值、固定资产投资、房地产投资、消费等方面的数据。这对于判断当前经济形势,有重要的帮助。

如果用一句话来概括,当前的经济形势是:楼市仍然高歌猛进,成为支撑经济的重要力量;制造业、消费、能源等,则出现了回落迹象。

另外,从国家统计局发布的信息中我们还发现,2019年1—4月份,全国房地产开发投资34217亿元,全国固定资产投资(不含农户)155747亿元,全国投资方面的“房地产依赖度”为22%。去年同期则为19.8%。

于是,又有一批投资者开始蠢蠢欲动了,房地产似乎依然高歌猛进,再加上这段时间以来各地户籍制度的放开,是不是意味着又一波楼市“小阳春”即将到来?

可惜,答案显然是否定的。毕竟几天前发改委再次明确了“房住不炒”的总基调,热点地区的调控政策也并没有放松,此时若是再相信所谓的某种“迹象”,怕也不是一个明智的选择。

那么我们到底该如何看待房价?一些人只想跌不认涨的心态又真的正确吗?经济学者薛兆丰的几则观点,想必还是值得我们进一步思考的。

01. 房价涨跌,要分清正负面因素

关于房价有两种截然对应的观点,一种观点认为一定要把房价压下来。一次在出租车上,司机聊起北京的房价,他说政府是无所不能的,只要愿意把房价压下来,就一定能把房价压下来。

对于这一点,政府确实做了不少努力,各大城市从几年前开始,就实施了很多限购政策。比如北京从2011年开始就有了房地产调控的细则,有北京户籍的家庭不允许购买第三套住房,没有北京户籍的,在北京必须纳税满5年才有买房资格。

另一种观点认为一定要把房价顶上去。好多年前,一位香港著名杂志的主编,写了一系列文章证明香港的房价不能跌,他坚决反对当时的特区政府为穷人推出那么多土地和廉租房。

因为他认为香港很多人是贷款买房的,他们的财富都放在楼房上,如果房价跌了,有一大批人的房子就会变成负资产,就会破产,因此房价不能跌。

不顾一切要把房价降下来的做法不对,不顾一切要把房价顶上去的做法也不对。我们需要仔细区分,是哪些因素导致了房价上升,哪些因素导致了房价下跌。

我们要让那些正面的能够改善我们生活的因素更好地发挥作用。同时,我们要克服那些负面因素,使得房价能够正确地反映人们对房屋的真实需求。

02.房价上涨的正面因素

实际上,北上广深这些大城市的房价一直在涨,很重要的一点就是集聚。很多人涌到这些城市生活,房价怎么会不贵呢?

在北京,有非常好的医院、剧院、大学。就像北京大学,有好多课程都是对外开放的,生活在北京的人,他们所付的房价,买到的不仅仅是一套普通的房子,还要加上周边可得的服务,它们的价格怎么会比别的城市、比边远的城市便宜呢?

当然我们随口就能说出很多城市病:拥堵、空气不好、人与人之间发生摩擦的机会更大等等。但人们为什么还愿意留在大城市呢?那是因为人口高度集聚的地方,能够提供比別的地方多得多的机会。

我们见过很多例子,那些一早就到大城市打拼的人,他们回到自己的家乡,见到自己童年的伙伴。那些童年的伙伴,生活并没有太大的改变,而他们当年的能力、智力、本事其实差不多。因为在不同的平台上发展,遇到的是不同的机会,他们的人生轨迹也就渐行渐远了。

03.人口集聚提高大城市的经济效率

大城市的人口集聚,是一个全世界都存在的大趋势。2009年世界银行发布了一个报告,报告中提到了日本和美国这两个国家不同地区的GDP所占的比例。

日本有三个地方GDP特别高:东京、名古屋和大阪,这三个地方的GDP加起来,超过日本GDP总量的80%。换句话说,即使整个国家中别的地方都没有产出,日本的GDP总产出也没有太大变化。

同样,美国绝大部分的GDP,也是由那十几个我们都喊得出名字的大城市产生的,这些城市包括组约、波士顿、华盛顿、西雅图旧金山、洛杉矶、丹佛、休斯敦等。哪怕全美国都不生产,只剩下这十多个城市生产,美国的GDP也不会发生太大变化。

这就是美国和日本多年城市化、人口自然集聚产生的结果。当年世界银行的这份报告没有发布跟中国相关的数据,但是我们可以想想要是讲中国GDP产出占比最高的城市,有北京、上海、广州、深圳,可能还有成都、重庆,接下来可能就要算上香港和台北了。

从这个角度看,中国的人口集聚、中国的城市化还没有完成,这些大城市对房屋的需求还在增长。

如果房价上升是因为人口集聚造成的,那么这种集聚就是正面的,我们不应该抑制它,如果非要把人赶走,或者剥夺那些已经来了的人脱贫致富的机会,其实对这些城市的繁荣发展是不利的,对公民的自立自强也不利。

简而言之,人口集聚和城市繁荣,都是使房价上升的正面因素。

04.房价上涨的负面因素

当然同样存在另外一些因素,这些因素也使房价上升了,但它们是负面的。例如房屋的交易不够灵活,不够频繁;小产权房未能进入正常的流通渠道;城市规划部门对房屋容积率的限制太大;房子不能建得太高,限制了土地的使用效率,等等。

同样一块地,如果房屋能够建高一倍的话,那么它能够提供的建筑面积就会多一倍。这些限制也是促使房价上升的不利因素。当然这涉及一个技术问题,我们到底能承受多高多密的房屋。而世界上各大城市的经验表明,高密度的城市在技术上是完全可行的。

分清了房价上涨的正反因素,我们才能对症下药。也就是说,不要破坏那些正面因素,而要改正那些负面因素。否则,只会让城市住房成为更大的问题。

05.结语

对房价的关心乃是人之常情,毕竟这是多数人一生的资产押注,但毫无理性的看涨或是盼跌却又是那么令人不适,毕竟房价的涨幅一定是受多方因素共同影响的。

当然,那些指望着房地产崩盘的人则更可以安下心来,至少你要知道中国金融是基于房地产的金融,中国的银行体系的安危系于房地产价格。

如果中国房地产崩盘,中国银行体系就会跟着崩盘,进而整个中国金融体系都可能土崩瓦解,金融危机,就要大爆发。你觉得这种会出现或者会被允许出现吗?

所以,中国的房地产会在相当长的一段时间内保持稳定,房价长时间继续涨,很难;普遍大跌,更不可能。

想来,这也正是“房住不炒”的意义所在。

参考资料:

《最危险的房子,露出冰山一角!》 刘晓博说财经

《薛兆丰经济学讲义》 中信出版集团

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