有人担心，2019年的楼市，会像10年前的房地产市场一样，由一个小阳春引发一个大牛市。表面上看，这种担心并非没有道理，当市场火爆时，就会有热钱流进，进行炒作，并且还有一批刚需者会被市场裹挟着入市，这些都会致使楼市成交量进一步扩大。

近期，海通证券研究所首席宏观分析师姜超发布的研报显示，4月前26天38城地产销量增速32%，较3月增速有所上行，其中一二线城市仍在高位，而三四线城市降幅收窄。

在如火如荼的三四月，这样的结果在意料之中，特别是有经济与人口支撑的一二线城市，楼市经过2018年的低位运行之后，有所反弹在所难免。

但实际上，我们要看清，整体而言楼市发展至今，城镇化率已经接近60%了，该买房的人与买的起房的人大部分都已经买了。剩下的一批人，要么目前没有购房需求，要么有需求买不起，只能静观其变。另外，不少城市，特别是三四线城市房子的过剩情况还是相当严重，这些都制约了所谓“小牛市”的出现。小阳春之后，恐怕最可能出现的情况不是“牛”，而是“平淡”的楼市，甚至一些小城市会遇到“熊”。

上面我们说了，一二线城市有经济与人口支撑，目前楼市问题还不是太大，依然会成为楼市的焦点。但是三四线城市恐怕不仅不会出现“热火朝天”的局面，恐怕连当前的“阵地”都守不住。

有几个现实问题摆在小城市的面前，一是人口外流。中泰证券首席分析师梁中华指出，当前，人口主要向新一线城市集中，而四五线城市中，有七成城市面临人口净流出。二是缺少有支撑的产业链与工业区。没有这些，钢筋混泥土盖成的房子，就没有支撑。三是房子过剩。宏观经济学家向松祚在谈及小城市“过剩的楼市”时，就曾用“严重”这个词来形容当前情况，表达自己对小城市楼市的看法。

除此之外，还有一个对小城市影响至深的因素，那就是棚改。财政部数据显示，2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年棚改开工计划目标已经腰斩。

三四线楼市的起步，几乎与棚改启动之时同步进行，它们之间有着千丝万缕的联系。随着棚改规模的逐渐降低，三四线楼市的热度也会慢慢的退去。虽然目前房价依然居高不下，可是成交量却是非常惨淡，房子很难卖出去，有价无市成为了三四线的一种普遍现象。也许不久的将来就会印证地产大佬冯仑的预言，以后要担心的不是房价过高或者过低的问题，要担心的是房子能不能卖得掉的问题了