我们对楼市总是充满了偏见和误区，比如，大部分人谈及房地产，言必称北上广深，眼光所至全部都是所谓的“新一线城市”和省会城市，最起码也得是珠三角、长三角等都市圈的三四线城市。

事实上，楼市的真相在于，正是广大默默无闻的地市和县城，才构成了庞大的房地产市场，过去几年，因为棚改货币化、农民进城、返乡置业等多重因素催化，三四线楼市的涨势之猛、幅度之大，波及范围之广，都让人感到瞠目结舌。

经济学家李奇霖日前公布了一组数据，近年以来，一线城市施工面积占的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

聊楼市，必然要聊三四线，聊三四线，就必然要聊到棚改和人口这两大变量。至少从目前的情况来看，三四线楼市已经没有退路了。

根据不完全统计，今年三线以下城市平均棚改目标下降幅度达30%以上，也就意味着此前支撑楼市走强的重要购买力，在今年会逐步缺失，当越来越多的拆迁户选择实物安置，过去几年在小城市大量拿地的房企，也会面临手中库存难以消化的困局。

其次，人口流出也是日益严峻的问题，在此前公布的2019新型城镇化任务中，“收缩型城市”这一名词引起人们热议，近日频繁登上楼市头条的东北鹤岗，就属于此类中的典型，一方面资源型城市的转型需要时间，另一方面是常年的人口净流出，这是多数三四线城市的现状。

更关键的是，市场已经在做出自己的选择，4月22日，中泰证券房地产行业分析师倪一琛发布研报指出，在最近一周，三线城市二手房成交面积环比增速跌18.63%，同比增速大跌43.47%！

在以前，我们说小城市还有退路，指的是有农民进城去推动城镇化进程，即便棚改退潮后，也有长期的购买力会支撑当地的楼市，但现在的情况让大家很诧异，都料到了三四线楼市会走弱，但没想到跌幅会这么大，无论是购房者还是房企，都做出了自己的选择。

数据显示，在一季度，三四线城市土地供应1.27亿平方米，同比下跌17.18%；土地成交1.00亿平方米，同比下跌25.49%，土地出让金2153亿元，同比下跌30.93%。

土拍下降、销售额下跌、二手房成交量下跌，这是三四线楼市的表象，真正内在的原因却是人口、棚改等多重因素所带来的长期压力，困局既然已经出现，便很难轻易规避，我们能做的就是顺应趋势，对购房者而言，在做出决定前一定要深思熟虑。