壮士断腕向来需要莫大的勇气。

近日，海南打响“去房地产化”枪。当地出台规定，拟向开发商有偿回收存量住宅用地，同时，鼓励存量商品住宅用地改变用途，用于产业项目建设。

房地产，是旅游岛之外海南的另一个标志性符号。海南的房地产依赖度连续多年冠绝，而三亚的房价收入比甚至超过北上广。

这种背景下，海南居然愿意退地退钱，可见“去房地产化”不只是说说。

然而，壮士断腕谈何容易？海南的“去房地产化”会带来多大影响？会不会有省份或城市复制？

01

房地产依赖度有多大？

海南，在中国房地产史上，是一个极其高频的存在。

1990年代，海南房地产泡沫破裂，一度留下“天涯海角烂尾楼”的传说。海南房地产泡沫，也与温州、鄂尔多斯等楼市剧烈下行，并列成为中国房地产史上为数不多的几个另类典型。

2006年后，海南旅游岛定位进一步明确，上一轮房地产泡沫的历史遗留问题清理完毕，海南楼市才重上轨道。由于天然且不可再生的海景资源，海南成为外地人蜂拥而入的投资高地。

正因为此，海南成为房地产依赖度的省份，而三亚的房价一度赶超广州，房价收入比更是超越北上广，成为三四线城市中的异数。

2018年，海南房地产依赖度（房地产开发投资/GDP）高达35.49%，位居各大省份之首，也是超过30%的省份。与之相比，位居第二名的重庆，房地产依赖度仅为20.9%，而经济大省广东，则只有14.8%。

具体到城市，三亚和海口的房地产依赖度同样冠绝。2018年，三亚房地产依赖度高达67.7%，海口为40.3%，而一线城市深圳仅为10.6%。

要知道，这还是海南强力调控之后的结果。

2017年，海南的房地产依赖度高达46.01%，三亚则高达100%以上，2018年相比于前一年已经大幅降低。

02

全域限购：楼市调控的威力

楼市调控到底有没有用？海南提供了一个现实案例。

2018年4月，海南实施全域限购。史上最严的楼市调控落地未久，楼市就应声而落，经济增速不免受到影响。

2018年，海南GDP为4832.05亿元，同比增长5.8%，相比于2017年7.0%的经济增速，下滑1.2个百分点。

这其中，房地产成为拖累。

2018年，海南固定资产投资下降12.5%。其中，房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%。 全省房屋销售面积1432.25万平方米，同比下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，同比下降23.2%。

接近四成的销售降幅，在排在前列，全域限购可谓见血封喉。《GDP排行：粤苏差距再扩大，重庆天津海南失速》一文对此有具体分析。

时间进入2019年，房地产的下滑态势有增无减。2019年1-2月，海南房地产投资额增速为-35.3%，在范围内排名倒数第二。

所以，一如凯风君在《房价收入》排行一文中所说的，楼市调控到底有没有用，不仅要看政策能否见血封喉，更要看楼市调控能否坚持到底。

03

壮士断腕：去房地产化有多难？

房地产拉动经济，卖地收入支撑财政，这是房地产依赖高热不下的根本原因所在。

同理，正是因为房地产依赖、土地财政依赖等问题的存在，才让“去房地产化”变得无比艰难。

其一，房地产一旦降速，会对短期经济形成明显拖累。2018年海南全域限购之后，经济增速从7%下滑到5.8%。按照当地统计部门分析，如果剔除房地产产业后，海南经济增速反而提高到7.6%。换言之，房地产对于经济增长的拖累为1.8个百分点。

其二，去房地产化，必然面临税收滑坡和土地财政滑坡的影响。在税收方面，2017年海南房地产税收占比高达49%，几乎相当于半壁江山。具体到三亚，情况更加严重。2018年上半年，三亚市地方税收收入约50.31亿元，其中房地产业税收收入占比超过六成。

其三，房地产产业链非常长，去房地产化影响的不只是房地产本身。房地产之所以被各地视为增长利器，就在于房地产不仅本身具备强大拉动效应，而且还能带动建筑建材、家电家具、按揭服务等40多个行业的发展。

正因为如此，房地产不仅是经济繁荣期刺激更快增长的武器，更是经济下行期稳经济稳增长的利器。

但房地产同样有负面效应，无论是对其他行业的挤压，还是高房价对于社会的影响，以及金融风险的不断累积，都表明房地产依赖是一把容易伤及自身的双刃剑。

所以，套用一句话，去地产化，无异于一场刀刃向内的改革，不只是壮士断腕，更是主动割肉。

04

海南启示录：去地产化能成功吗？

房地产依赖的省份，率先吹响“去房地产化”的号角，就连主政者都发出“海南不能成为房地产的加工厂”的强硬表态，这具有强烈的信号意义。

不过，海南有壮士断腕的勇气，更有大步转型的底气。过去一年，海南自贸港、自贸区、国际旅游岛、赛马等政策不断落地，为海南长远发展形成强大支撑。

今年1月，马云万言书建言海南：

对标香港，并超越香港。

理由是，香港是工业化贸易的主要成果，而海南可以成为数字化贸易的先行者。虽然马云向来以“脑洞”巨大著称，海南超越香港几乎没有可能，但这种期待背后，也正说明海南具有转型的潜质。

不过，海南能坚持下去吗？

就在海南出台“退地退钱”政策前几天，富力董事长李思廉曾表示，

“海南岛今年肯定会有放松的消息，这是100%的。”

这究竟只是个人揣测，还是对调控趋势的预期，抑或有了内部消息，令人疑窦丛生。

不独海南，对于国内大多数省份和城市来说，有多少能够放弃房地产依赖？

答案，显然并不乐观。