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大变局!楼市“超级实验”开始了,或将选定这50城!

来源:姐说财经 2019-01-30 14:24

[摘要] 中国房价的症结在土地制度,如今这个结正慢慢打开。据国家发改委等10部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》

中国房价的症结在土地制度,如今这个结正慢慢打开。

据国家发改委等10部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》,明确提出:

符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源,将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

这是继前两次选定18个试点城市之后,中央再一次明确支持放开集体土地建设租赁住房。

我们知道,在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,包括宅基地、耕地、集体用地。农村集体用地想要进入市场,首先要被国家征收,转变为国有,才可以进行拍卖。

但从去年开始,中央对此就略有放松。为鼓励热点城市打造租赁市场,也为缓解房价、房租上涨压力,政府宣布在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共13个城市,试行农村集体用地不用经国家征收,村集体可以自行与开发商合作,建造租赁住房。

一周前,福州、南昌、青岛、海口、贵阳也被纳入试点范围,总计18座城市,足见中央对待此事的诚意与决心。

从人口净流入规模较大、房价过快上涨以及住房租赁市场发展相对不发达这三个角度进行综合考虑的话,预计未来试点城市数量有望增至50个。

若果真能大范围推广,对于抑制土地价格,尤其是租房土地价格,作用很大。以此类推,对于稳住全国租金与房价,功效也确实不小。

为什么这样说?我们知道,在大多数城市,一块集体用地想要进入市场,若政府以10个亿征收后进行挂拍,拍卖价格至少在30个亿(猜测)以上,卖地的大头归了国家。少了政府征地环节,可以节省一大笔钱,土地成本也能大幅降低。

现在集体土地直接建设租赁住宅,不用走征地环节,土地成本自然可以降下来,土地成本下降,房租便能便宜,逻辑便是如此。因此,理论上集体建设用地直接建设租赁住房,有利于维稳地方城市的房价与房租。

但本号认为,并不是所有城市都适合。北京、上海、广州、深圳这些超级城市,人口量级均在2000万以上,房子供不应求,试点集体建设用地建设租赁住房,自然是好事。杭州、成都、南京、武汉、厦门等强二线城市,也需要此类政策对冲房价。

而南昌、贵阳、海口、肇庆这类城市,大可不必,因为这类城市人口规模不大,房子足够供应。南昌2017年年底常住人口为546万,贵阳480万、肇庆412万、海口甚至只有227万,这样的人口体量,房屋不存在供不应求。

经历了两次泡沫破灭,海口如今还能看到当年留下的空屋。所以,本号认为,这类城市试行集体建设用地建设租赁租房政策,有点“大材小用”。

中国高房价问题的关键不在人口规模小的城市,而在人口规模大的一线、强二线城市,这类城市土地价格贵,人口不断涌入,房屋供应紧张,外加各地炒房客涌入这类城市,房价才上演了一波又一波牛市,三四线城市房价上涨,大多都是跟风和棚改刺激,真正有人口支撑的并不多。

因此,要解决中国房价,需要大量廉价土地进入一线与强二线市场,方可解决高房价。一线与强二线房价能够控制住,三四线城市房价自然无风可跟。这叫擒贼先擒王,蛇打七寸。

南昌、海口、贵阳、肇庆这类城市试验集体建设用地,在本号看来,有避重就轻之嫌。

在中国大力度推行集体土地建设租赁住宅,其实也没必要如专家说的,试点城市要增加到50座,30座热点城市就够了,如北京、上海、深圳、广州、重庆、天津、杭州、成都、南京、武汉、西安、郑州、长沙、宁波、青岛、厦门、济南、石家庄、沈阳、大连、苏州、无锡、东莞、佛山、太原、合肥……

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