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两大信号暗示房价新一轮上涨?看完这个刚需族就无需担心了

来源:东方财富网 2019-01-16 10:12

[摘要] 对于普通购房者而言,需要密切关注全国范围内的首套房和二套房首付比例、金融机构对首套房的认定标准、购房的税收优惠等关键政策信号的变化。只有这些指标发出宽松的信号,才能成为房地产止跌回升的先决条件。

2018年末至今,多个城市开始松绑此前的楼市调控政策,叠加房贷利率近期近2年来首次下滑,刚需买房人士不禁要担心:新一轮的房价上涨周期会来吗?

自2018年末菏泽打响了全国楼市松绑的第一枪,随后广州、珠海、青岛等城市纷纷跟进调整楼市调控政策,另外权威机构日前发布数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.53%,这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

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许多刚需买房人士担心:这会不会是2019年全国范围内的房价将进入新一轮上涨周期的征兆?

地方松以“稳”为目标

业内人士表示,预计2019年还将有更多城市加入到楼市松绑的行列,但也符合中央经济工作会议“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”的政策精神。

从中央政策和全国范围来看,中央经济工作会议继续重申“房住不炒”的调控方针不变,中央层面调控放松的可能性不大。

他表示,中央的调控政策是以“稳”为主,地方政府的“松”也是以“稳”为最终目标,而且地方政府要承担“稳”的主体责任。

房贷利率下滑利好刚需但不会促涨房价

而对于房贷利率近2年首次下滑,有专家认为,这或与此前的降准有关。

此前2019年1月4日傍晚,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

权威机构人士表示,“利率下调有利于降低刚需的置业成本,同时银行间的竞争也会随之加剧。交易量上暂时不会得到强力拉升,总体影响属于利好刚需偏多,市场稳定概率大。”

业内人士则认为,2018年以来四次降准都没有带动楼市上涨,此次也不会带来过多影响。他表示,目前楼市政策依旧严格。投资性质资金基本离场,剩下的刚需支占据目前市场中较大的份额。市场下行趋势不会因此改变。现在还达不到宽松的环境。

房价如何才会重启涨势?

那么什么情况下,房价才会开启新一轮上涨呢?

业内人士表示,从过去十年三轮宽松周期的楼市货币信贷和税收政策的变化看。地方政府对楼市的松绑影响十分有限,每一轮的房地产销售面积只有在中央层面政策出现实质性松动之后,才能止跌回升。

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过去十年内,我国房地产市场曾经历过三轮宽松周期,具体包括2008年-2009年、2012年和2014年-2016年三个时间段。

每一轮的宽松周期,既有中央明确的政策精神,也有央行、财政部的货币信贷支持和税收优惠政策的落地,还有各级地方政府的土地供应、预售价格限制、购房套数限制、购房资格认定(社保缴费年限)等政策调整。

以最近一轮的宽松周期(2014-2016年)为例:

最初是2014年4月南宁打响全国调控松绑第一枪,至当年9月,全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市未取消限购。

2014年9月30日,中央层面的央行、银监会发文将首套房最低首付比例降至30%,放松“认房认贷”限制,同时启动降准、降息等宽松货币信贷政策。

2015年3月30日,五部委联合发文,将首套房最低首付比例降至20%,营业税免征年限降至2年,标志着房地产去库存的政策全面启动,2015年-2016年一、二线城市也经历了中国房地产市场最后的疯狂。

到了2016年9月末,在一二线城市加强调控政策影响下,叠加三四线城市大范围的棚改货币化安置,最近一轮的“涨价去库存”,进一步蔓延到三四五线城市。

而房价的止跌回升,也遵循着“量先价后”的一般市场规律,价格往往滞后销售面积大约3-6个月。

这一规律在2014年-2016年的宽松周期中体现得尤为明显。2014年4-9月,全国主要城市都已完成了地方性宽松政策,对限购、限价政策进行了全面松绑,但全国房地产销售面积仍在快速下滑。

但直到2015年3月这才真正点燃了全国楼市的热情,房地产销售面积当即止跌回升,房价也于三个月(5月)后开启了V型反转。

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业内人士总结称,综上所述,在当前中央政策大基调没有出现实质性宽松背景下,仅仅依靠地方政府的楼市松绑政策,不足以启动新一轮的房价上涨周期,2019年全国楼市维持低迷的可能性较大。

对于普通购房者而言,需要密切关注全国范围内的首套房和二套房首付比例、金融机构对首套房的认定标准、购房的税收优惠等关键政策信号的变化。只有这些指标发出宽松的信号,才能成为房地产止跌回升的先决条件。

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