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楼市“因城施策”,开发投资前降后稳

来源:证券之星 2019-01-09 09:48:22

[摘要] 房地产政策可能适度结构化调整。2019年房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则。受销量持续走弱抑制,2019年新开工意愿总体可能下降,特别是三四线城市受销量滑坡影响明显,一二线城市开工虽意愿

房地产政策可能适度结构化调整。2019年房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则。预计政策调整以结构化方式进行。一二线城市以保障刚需和置换型改善需求为重点,适当调整调控措施;三四线城市区别对待棚改安置,对已完成去库存的地区取消或减少货币化安置。房贷利率有见顶回调之势,部分城市银行可能小幅下调房贷利率,加快放款速度;对于主要满足刚需改需的房企,资金紧张局面可能得到一定的缓解。长效机制中,住房租赁供给格局将随着国资房企在建项目集中入市而发生显著变化,国资房企也有望提供更稳妥的运营方案;预售制度改革或是长期方向,但短期可能暂缓;房地产税需在立法层面取得一些突破,初步出台的方案可能相对温和。

房地产市场成交趋势性下行。预计2019年商品房销售面积同比增速约-5%左右。其中,一二线城市市场成交活跃度可能有所提升,销售面积同比可能实现约0-5%的小幅增长;三四线城市由于失去强政策托底且需求被透支,可能重回基本面下行通道,销售面积同比或下降至-10%左右。在中长期,较快的城镇化使我国依然具备一定的新增住房需求基础。按目前城镇化率每年提高1.2-1.4个百分点的速度,未来几年内由城镇化带来的年均新增住房面积约为6-7亿平方米,在全年销售面积中占比超过三分之一,仍是影响楼市刚需的主要因素。

房企转为“慢补库+快周转”模式。行业融资渠道偏紧倒逼企业行为发生转变,可能采取“慢补库+快周转”的模式。一方面,房企拿地更为谨慎,土地市场成交负增长。客观上,行业融资渠道受限使资金面总体紧张,房企到位资金主要依靠自筹和定金及预收款,房企拿地的能力总体在降低;主观上,出于对行业利润空间的担忧,房企贸然拿地可能“面粉贵过面包”,加之销售增速趋势性下降,拿地行为更趋谨慎。另一方面,新开工意愿下降,但下滑速度较缓。受销量持续走弱抑制,2019年新开工意愿总体可能下降,特别是三四线城市受销量滑坡影响明显,一二线城市开工虽意愿提升但无法改变总体趋势。对于存量土地,房企仍然有动力以加快开工速度、缩短资金回笼周期来对冲行业景气下行、规避资金风险,这有利于缓释新开工增速回落的速度。

开发投资增速可能小幅回落。在房地产开发投资的构成中,建安投资占主导地位,土地购置费次之。2019年土地成交走弱将逐渐反映在递延的土地购置费中,同时房地产投资统计口径改变的影响将减弱,土地购置费预计将比上年下降。而新开工面积增速缓降可能使施工面积增速有所回落,但随着一二线城市开工比例加大,建安单价可能较上年提升,建安投资增速走势可能靠拢甚至超过施工面积增速。在两个因素影响下,预计2019年房地产开发投资增速将小幅回落,考虑政策环境的边际改善其走势可能前降后稳,全年增速约3%-5%。

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