还有四十天，狗年就变为猪年了，随着年轮转变的不只生肖，还有市场趋势。

近菏泽、广州、珠海等地相继放松限售、限购，让许多人对楼市陷入了新一轮迷茫。

12月24日下午，住建部召开的会议释放出重要信号，一扫阴霾，给了市场明确的表态。

住建部在会议中提出了2019年三大工作：

1、把稳地价、稳房价、稳预期责任落到实处；

2、加快解决中低收入人群的住房困难；

3、补齐租赁住房短板。

文件内容不长，在此全文引用一下：

住建部指出，明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

住建部明确，要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，确保按时保质保量完成全年任务。

住建部指出，明年，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

对此笔者解读如下：

1、住建部用三个稳、九个字“稳地价稳房价稳预期”综合概括了2019年楼市走向，所有的政策制定、收紧与放松，都必须紧紧围绕这三个目的。

九个字的核心，就一个“稳”。无论房价与地价，都必须保持稳定，既不能大涨，亦不能大跌，只能在划定的区间内小幅浮动。

要做到这一点，政策就不能一刀切，需要根据各城市实际情况而动，菏泽、珠海、广州放松限售、限购，深圳、武汉等城市下浮首套房贷款利率涨幅，都是为了房价稳定。

后续房价下跌压力大的城市，势必会调整政策防范大跌，而另外一些房价上涨压力大的城市，则需要继续维持高强度调控政策，甚至加磅。

2、住建部还提到，要加强市场监测与评价考核，切实把三稳责任落到实处。

这就是之前住建部提到的问责机制。求稳的任务已经下达给了地方，地方政府若做不到就等着承担责任。

3、文件中明确提到，需要保持调控政策的连续性。之前大家担心的政策可能全面放开，住建部给了一颗定心丸，明确表示调控会一直持续下去。

本号一直就在强调，调控取得的成果来之不易，不可能会半途而废。事实上，即便北上深等热点城市房价彻底控制住了，调控也会持续，它会永远伴随中国楼市。当然，这里的调控并不是狭隘的防范上涨政策，防涨防跌都是调控。

4、住建部还提到，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

加强供需双向调节是与三稳相呼应，随机调节供需阀门，以达到市场稳定的目的。

支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。这个信息量非常大，也就是说2019年政府会大力支持刚需人群，很有可能会下调刚需客和改善性需求的购房门槛，下浮首套房贷款利率。

深圳官方昨天就释放了信号，明年或将下调豪宅线，给刚需客可买房减税。以此来看，2019将会是刚需客上车的好时机。

同时，属于炒房客的时代已经终结，2019年估计会继续执行上浮二套以上房屋的贷款利率政策，甚至会比2018年更严苛。

5、住建部在加快解决中低收入人群住房困难部分提到，支持人口流入大的热点城市降低准入门槛，增加公租房的供应，因城施策发展共享房产。

这一条释放了什么信息？2019年，会有更多的城市效仿武汉、长沙、西安，降低落户门槛。在人口大量流入的同时，地方政府需要增加公租房的供应。买不起房的中低收入家庭可以申请公租房。

深圳今年10月份率先进入二次房改，强调未来深圳市保障性住房，安居型商品房和公共租赁性住房要达到60%。

6、住建部提到，要继续推进棚改。这个表态在之前网上传言“政府要终止棚改”的时候就有，所谓继续推进，也会因城施策。

对于库存量大，房价无上涨压力的城市，继续推行货币化安置；对于库存量小，房价上涨压力大的城市则采取安置房安置法。

7、在租赁住房方面，住建部提出2019要继续盘活存量土地，加快推进租赁住房制度建设，推进集体土地建设租赁住房试点。

也就是说2019年将会有更多廉价土地（集体土地）进入租赁市场，这对于北上深等热点城市的房屋供应量会是一个利好，对于稳定租金有相当大的帮助。

8、文件后，住建部还点出了一个关键信息，深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

这个信号非常重要。按照住建部的意思，未来或许会有针对中低收入刚需客和租客的政策性银行。

实际上，市场对建设中国版的房地美，也即设立国家住房银行，早有呼吁。

目前，中国公积金属地分散管理，不能跨市融通，贷款需求旺盛城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置，住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾，也与保障性住房投资需求不匹配。

切身的感受就是，买不起房的中低收入人群每个月都在缴纳公积金，但却无法利用。设立国有住房银行，可以盘活闲置的公积金，惠及更多人，同时也让中低收入人群享受低利率购房。

国有住房银行若真能设立，对于所有刚需客来说，都是个好消息。

综上来看，2019年中国楼市虽然不会热，但势必会走出2018年的憋屈，与房地产相关的所有行业都也能长舒一口气。