居者有其屋，在自己经济能力范围内，人人都希望拥有一套宽敞明亮舒适的大房子。随着房价不断上涨，我们不少人购房梦想都发生了改变，变得更为现实。没有房子的人希望首先能有一套房子，无论大小。有房子的人希望置换一套面积大一些、居住环境好一些的房子。买房，对于很多人来说，需要辛辛苦苦凑足首付，然后需要相对稳定的工作收入，以确保供应持续不断的房贷。从这个角度来说，人们都希望所买的房子价格相对便宜一些，一是减少首付款和月供压力，二是不希望买在高点，买完房就面临资产缩水的地步。

1.楼市余温还在。由于房地产调控原因，特别是限价政策基本未有多少松动，导致新房和二手房价格倒挂严重，比如说，新房限价2万/平，周围的二手房价格已经2.5万/平以上，无论是自住者还是投资者，只要有购买能力，相信会有很大一部分人去买，在市场供应量不是很充足的情况下，这种楼盘还会出现排队摇号情况。

2.购房者观望氛围浓厚。实地踩点一些楼盘销售情况来看，在政府规定的价格内虽然销售业绩还不错，但相比上半年，蓄客人数下降厉害。比如一个楼盘在上一期加推时还有10:1客房比，并且在某些时候还会中途停止接受客户登记，但现在续推时市场变化明显，客房比只有1.5-2:1，这样的蓄客量，楼盘当日去化完毕还是有困难，一般会留下“顶天立地”房源或者大面积、高总价房源，需要后面慢慢去化。

3.二手房市场跌入冰点。这个主要是指成交量趋冷，这个数据大家可以在所在城市房产网上查到，各城情况差不多。二手房成交量环比是一月比一月低，同比去年数据就更不用说了。但这里有一个现象，就是二手房价格并未出现实质性松动，我们说房价异动5-10%内都不算什么松动，换句话说，就是二手房成交量越来越低，但价格变化不大。

纵观20来年中国房地产快速发展史，一般遵循“房价涨-政策调控-楼市调整-政策放松-房价涨-继续楼市调控”路径，在这个过程中，无论房价涨或者是跌，都反映在成交量上，房价要涨，必须先要成交量上来，房价要跌，必须先要成交量下去。这次楼市成交量已经持续一年左右下探，但房价并未发生实质性转折，这让很多人摸不着头脑，不禁要问：“量跌到价跌要等到什么时候？”回答这个问题，笔者认为首先要弄清楚“量跌价不跌”的原因。

1.有新房市场热度作为支撑。这一切都源于限价政策，这次不像过去新房和二手房市场会出现联动，相互作用，新房市场不好，二手房市场也不会好，反之亦然。当前的房产持有者都很清楚，周边的新房卖得还是很火，自然也没有大幅降价销售的道理。另外，二手房主普遍也有一种看法，优质的新盘还是不好买，购房需求还在。那么这些买不到新房的人有可能会把目光瞄向二手房市场，守株待兔说不定也会有收获。

2.购房资格宝贵。楼市调控两年有余，大大小小上百个城市都出台了楼市调控政策。大多数城市都加入了家庭购房套数限制，基本上是买二套房以上都有提高首付款和房贷利率要求，对于大多数居民来说，如果卖掉持有的房产再买房，要么没资格，要么资金不足，对于这类人群，他们很珍惜现在持有房产资格。另外，在调控政策中有一项是要求在限售政策出台后购买的房子纳入限售，限售时间一般为2-5年不等，所以，有限售政策的城市，这两年购买的房子即使取得房产证，但仍旧不能转卖，这在一定程度上锁死了房子流动性。

3.闲置资金投资渠道狭窄。中国经历多年快速发展，老百姓手中积累了大量财富，在经过多次实践证明，作为金融“三驾马车”之一的证券市场已让大部分人心灰意冷，其他有的投资渠道也不一定能进入，唯独房子在大家的一片骂声中算是比较争气，这些年，似乎什么时候买房都不亏，只是多少问题。在投资无门的情况下，即使未来房地产市场看不清，一些老百姓也愿意把钱投在房子上，即使不新投，那么原来持有的房子也不会轻易处理掉，有房子在，感觉心里踏实。

1.开发商谨慎看待明年楼市。在第四届中城联盟论坛上，开发商代表林中表示，2019年商品房成交量相比2018年下降5%，我们习惯了增长，这个下降比例虽然不大，但影响还是不小，按照面积算，差不多有近亿平方米缩减。事实上，大部分开发商自去年底就开始了战略收缩，具体反映在土地市场上，那就是不断有土地流拍，截止到11月底，土地流拍幅数和面积创近三年新高。有十强开发商表示，未来一段时间不再公开市场拍地，从近几个月观察来看，可算是说到做到。笔者同业内同行交流来看，大部分开发商认为“明年是房地产小年”。

2.不过分偏激看多或者看空。这是笔者对明年房地产市场判断。首先要说的是，这不是折中观点。市面上，我们近可以听到不少声音说明年房价会出现大幅下挫，并且还有一些实际的案例作为依据。我们可以发现一种现象“在房价上涨过程中，喊房价下跌的声音会被弱化。在房价调整时，房价下跌的声音会被放大”。但楼市走向并非如此。笔者认为明年楼市会呈现“大势趋稳，局部会有调整，局部还会比较坚挺”，原因如下：

（1）房地产市场稳定符合大局。楼市之所以会出现调控和救市，其目的就是确保房地产市场健康平稳发展，在稳增长保发展的前提下，房地产业对经济的贡献不会被忽视。短期内，遏制住房价上涨基本算是达到调控目标，这就是我们近常说的政策底已到，保持楼市平稳发展，符合当前经济社会发展现状，这是基础，除非发生不可抗因素，否则房地产市场稳定大局不会改变。

（2）局部房价会有所调整。这一波房价上涨，受到楼市去库存政策影响，几乎所有大中小城市都被带动起来，如果说经济实力强、人口流入城市房价上涨具有支撑因素，那么一些贫困县、无任何产业支撑、人口只出不进的城市房价大幅上涨就不能持续，作为推动房价上涨重要因素—土地价格也难有开发商为之抬轿。在购房群体断层和人们观望情绪越来越浓之时，这些地方房价大概率会迎来一定幅度调整。

（3）局部房价会比较坚挺。住房需求不会因为人们观望就消失，比如从现在看来，还有20%的城市人口是处于净流入状态。另外，据有关统计，未来3年，35岁到45岁的改善人群从2亿增加到2.4亿。对于这类城市，楼市由切切实实的需求支撑，房价回调空间有限，反倒是易涨难跌。但这里我们也要注意到，还有楼市调控这把利剑并未离开脖子，所以也难言有大幅上冲的可能。