2018年楼市调控政策频发，对新房市场的冲击首当其冲。在各路媒体的报道中，“凉凉”都是刚刚结束的“金九银十”的主旋律。虽说“买涨不买跌”是购房者普遍的心理，但在市场走低的情况下，仍有购房者持币入场。2018年，谁在买新房？ 

59城成交下滑

环京、海南楼市腰斩过半

新房市场的“凉凉”，从成交规模上可以得到直观的体现。中指研究院的全样本调查数据显示，2018年1-9月，成交套数同比下滑的城市是59个，占比高达60%；而同期成交套数上涨的城市，仅有39个。这意味着在重点城市，成交下滑的情况比上涨更为普遍。

政策的变化，通常会决定性地影响楼市的走向。在成交套数同比下滑的城市当中，北京周边的香河、廊坊、固安均榜上有名，且跌幅排名均在前五之列。2017年3月，3.17政策的颁布拉开了楼市调控的序幕。4月1日，廊坊市出台了“廊九条”，要求非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于30%等。 紧接着，三河、香河、大厂、固安等纷纷加入限购行列。在此后一年多的时间里，和环京楼市相伴的通常是“冰封”、“腰斩”之类冰冷的字眼。而在炒房客扎堆的海南，2018年4月底的一纸限购令，也瞬间冷却了楼市的疯狂。五年社保，首付七成，限售五年，首付款比例30%，海南的限购调控称得上是全方位、无死角，炒房客极难找到操作空间。

在成交下滑15城市中，杭州的出现让人有些意外。因为近两年来，杭州一直是当红炸子鸡的代表。但在市场冷淡的年份，即使互联网发达、亚运会加持、新开通地铁利好，也无法阻止成交的下滑。中指研究院数据显示，剔除保障性住房后，杭州的新建商品住宅成交套数同比下滑46.63%，近乎腰斩；成交面积下滑41.91%，跌幅超过4成。

潮水褪去，才知道谁在裸泳。2018年1-9月，在成交套数上涨15的城市中，绝大多数分布在长三角和珠三角地区。这两个地区地势沿海，经济发达，也是接纳流动人口较多的区域，扎实的基础为楼市提供了较为充分的成长空间。

上涨名单中的榜首——合肥，是一众城市中的异类。从经济地位看，合肥只是一个十分普通的内陆省会城市。但从城市价值和发展空间来看，合肥占据了一定的优势。位居14个性高铁枢纽城市之一，以京东方、科大讯飞、晶合等为龙头的产业加持，2030年千万人口的预期，都是合肥虽处在调控阶段，但成交仍居高不下的筹码。

90后买房纠结

女性买房比男性少想3天

2018年，谁还在买房？居理新房提供的数据显示，在9个重点城市当中，购房者男性和女性的占比基本持平，随着观念的转变、房价的攀升，男性主导购房的传统正在改变。以1990年为界，在此前出生的女性，新房成交占比普遍高于男性；在此后出生的男性，则比同年龄段的女性更热衷买房。可见在购房人群当中，女性随着年龄的增长，通过买房来获取安全感，依然是重要的手段之一。不过，在购房决策的过程中，女性普遍表现的要比男性果断，平均决策周期仅17.7天，比男性要少想3天！

数据来源：居理新房

不同年龄段的购房者，在认购量和决策周期上也会表现出显著的差异。居理新房成交监测的结果显示，处在婚育年龄的80后、90后是楼市的主力。其次是70后，总体成交占比接近2成。从成交周期来看，90后称得上“买房纠结专业户”，平均决策周期超20天，在6个年龄段中位列！随着年龄的增长、阅历的增加，人们的决策周期通常会越来越短。

数据来源：居理新房

不同年龄段、不同性别的购房者，在买房时分别会花多长时间呢？为更直观地展示年龄-性别-决策周期3个维度之间的关联，我们制作了一张雷达图。从图中可以看出，60前的女性和70后的男性买房难下决断，平均决策周期在20天以上；00后们刚成年，买房全靠父母出钱，10天左右就能搞定所有事情！

数据来源：居理新房

投资需求一路走低

购房者观望情绪浓厚

欲望催生行动。在楼市起伏的背后，隐藏着人们形形色色的购房需求。居理新房数据显示，在刚需主导、改善主导、投资主导和自住投资兼顾这4类需求当中，刚需稳居，购房者核心的诉求，永远是“先上车”。在市场冷淡、“房住不炒”的大背景下，投资主导的占比持续走低，9月比点要低出5个百分点左右；与此同时，自住及投资兼顾的需求显著攀升，8月到达24.88%的高点，一举反超投资主导的需求。

数据来源：居理新房

购房者的情绪，也会随着市场的形势而发生变化。从下图可以看出，年初至今，低紧迫度的购房者占比稳步上升，1月占比仅14.02%，9月攀升至25.39%，不少购房者终止或者暂缓购房计划，观望情绪越来越浓。高度紧迫的购房者的占比，在4月达到了一个高点，此后长期维持在不足30%的低位水平。

数据来源：居理新房

和购房紧迫度密切相关的，是购房者的中介配合度：购房紧迫度高，购房者更愿意配合中介；购房紧迫度低，中介配合度也会随之下滑。2018年1-9月，低配合度的人群占比从8.51%逐步攀升到了9月的点，占比提升了10个百分点。从市场来看，自国庆节前上饶发生“维权砸”之后，伴随着新房降价产生的维权、退房事件越来越多，甚至一些豪宅项目的业主，也加入了维权的行列。凛冬将至，房企今年面临的年终大考，难度将远胜从前。