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全国楼市大局已定,地方市场暗流涌动,房价终走向何方?

来源:房天下 2018-11-16 17:06:00

[摘要]

从范围看,房价基本上已经被稳住了;然而,稳定不等于说房价一成不变,不但每天都有新的价格和经济形势,地区之间的价格和房价走向也并非整齐划一的;研判具体某个城市的房价走势,应该怎么做呢?

10月,新建商品住宅价格环比上涨的城市有64个,但在调控的干预下,新房定价机制受到诸多因素影响;且众所 ,房产溢价情况,还是要看二手房交易的情况;而且,二手房成交量占比已经市场过半,北京上海二手房市场成交占比已 过市场总成交的80%。

10月二手房价14个城市环比下调,既包括北上广深等一线城市,也有前期上涨势头迅猛的石家庄、三亚等地方。据安居客的数据,二手房挂牌房源量也显著减少,10月环比下降12.4%,其中一线城市的新增房源量环比下降为明显。

或许有人会说,涨100,跌50,还是涨了啊;也有人认为,环比跌了零点几个点,却不看到同比依旧是上涨的。其实,纠结这些并没有意义,房价总归是涨起来了;时光不可倒流,与其纠结过去,不如向前看,做预判,才是正确的对于房产财富的态度。

单看房价,可能无法构成一个未来预期的坐标,我们同时还要考虑成交量的影响;这样就会出现四种情况:

1.房价上涨,成交量下跌—这意味着可能该地区有价无市,未来房价难以坚挺;如果盲目在这样的区域购入房产,可谓“高价接盘”了。

2.房价上涨,成交量也上涨——价量齐升,刚刚过去的2017年的状况,大家应该记忆犹新;对于这样的情况,要看未来的预期,而且交易时买方承压大,典型的卖方市场。

3.房价下跌,成交量下跌——价量齐跌,市场萧条的典型表现;除非有提振措施出台的预期,否则并非是购入物美价廉的房子的机会。

4.房价下跌,成交量上涨—这是市场开始回暖的迹象,房价会随着成交而上涨;当然,这需要几个月的连续数据支撑,单看一个月并不能说明问题。遇到此种情况,就要研判房价上涨的因素,是外力(比如棚改货币化),还是真实的需求(经济形势好,人口密集流入)。

结合上面四种情况,我们来看此次二手房价格下行,就会对形势有了更为明晰的认识。

一线城市二手房价全部环比下行,成交量方面,10月深圳二手住宅成交量环比下滑23%,成交量创下近20月以来的值。北京链家数据,二手房实时成交量环比减少12.5%。上海方面,这个数据下行了11%左右,

一线城市价格敏感,受到关注较多,价格也比较敏感,稍有风吹草动就会起变化,这也是成为房价标杆的一个原因;只是四个一线城市比较特殊,有持续的人口支持,尽管显得萧条,房价依旧高于其他地方,且未来大幅下调的可能性不大。

其他城市的价量齐跌就不那么乐观了,比如杭州,10月杭州市区二手房成交量仅2892套,环比上月减少了438套,创了2014年来的同期新低,同比去年10月的7239套更是暴跌六成。10月南京二手房市场降温明显,成交量环比下降了17.9%。未来如果成交稳定,房价没有大幅波动时,也就是购房者的机会到来时。

而大连则出现了成交量下滑(10月下滑近12%)而二手房价微涨,典型的有价无市,预计未来房价承压严重,预期看空。对于这样的城市,要看成交量的影响什么时候传导在房价上,到那时房价就会比较“干”,可以去跟中介谈了。

综上,研判房价走势,我们之前说了太多政策和市场的大环境;房价诚然逃不开大环境的限制,“房住不炒”就是大趋势,但具体来说,房价也有自己的运行规律,各个地方也有自己的经济特色,当我们了解了大的形势之后,具体到市场, 就需要靠数据来研判市场了。后要提醒各位的是:房产投资是一个长线的投资行为,关注数据也不能仅凭一两个月就做出终研判;只有这样,才能成为理性的、成功的买房人—不管你是买了自住,还是等着。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。
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