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文章来源：公众号【房BOSS】{ID：fangboss00}作者：小楼西丽大学城片区人文环境优美、建筑低密度、山景自然资源充沛，居家体验十足。不过，由于片区内依托旧改项目入市，周期较为缓慢，整个上半年没有新项目，10月1日京基御景?o将入市，这也可能是片区内今年个新盘（宝能城西区暂无入市信息）。那么，这个项目到底如何？接下来小楼从区位分析、项目信息、优缺点分析、同类型对比等几方面，为购房者指明其中利弊关系和提供的置业方案。

01区位分析

京基御景?o前身为长源村旧改，位于福龙路与留仙大道交汇处西南侧的夹角，隶属于西丽大学城片区。西丽大学城片区处于羊台山及塘朗山的夹缝地带，规划以留仙大道为主的东西干道布局，地形整体狭长。区域内多以市政配套用地上建学校为主，将建成18所高校；其次是绿地用作高尔夫场所及公园，零散分布居住用地及工业用地。区域内整体建筑、人口密度都较低，但绿化覆盖率高，较为宜居。不足之处是，由于地形狭长，加之处于福田与南山北方交汇偏远区域，几个主干道如福龙路、塘朗山隧道、沙河西路虽能辐射到南山和福田中心，但在高峰期处于拥堵状态。目前，地铁5号线和7号线从区域贯穿而过，京基御景?o是5号线长岭陂站地铁口物业，往东1站即可到达深圳北站，然后自由出行东南西北。未来，西丽高铁站将承接一部分深圳北站运输功能，还有地铁13号深圳湾。另外，作为深圳六大总部基地之一，留仙洞总部基地总体规划建设683万平，将吸纳世界500强高科技企业，已入驻包括大疆、天珑、传音、乐普、万科、深圳特区建设发展集团，到2020年片区产值将达到1000亿以上，实现18万人就业。未来，留仙洞总部基地与西丽大学城组成集高新产业、居住、休闲、人文为一体的综合区，串联科技园南中北三区、深圳湾总部基地，成为南山乃至深圳强有力高新产业核心。

02项目分析

项目简介

京基御景?o规划总建面64万平，分三大块，01地块为3栋高层，用途为商业+办公；02地块为7栋高层，即在售70年产权公寓；03地块为3栋高层和1栋幼儿园，主要为回迁房和保障房。项目是5号线长岭陂地体口物业，自带4万平商业，本次推出4栋和5栋3种户型，116平3房、147平4房、158平4房，均价7.5万/平，6.3万起，总价区间为725-1463万。楼盘品质

外立面：花费6亿打造墙体外立面，五十多层的高度格外显眼，除了玻璃幕墙外还采用了陶板，档次较高。园林景观：大花园式社区，景观优美，不足之处是整体项目由三大块分开，中间可能存在道路。


内部造型：营销中心采用迪拜豪华包机元素的设计主题，以白色为主调，结合明洁干净的钢琴漆，整体大气、时尚和奢华。大堂采用阿玛尼设计风格，为交楼标准；地下车库采用壁灯设计，整体干净整洁。

装修标准：精装修交楼（白墙），卫生间、厨房精装设计，2020年底交楼。物业管理：口碑一般，2017年度深圳市物业服务企业综合实力50强没有在列。
配套设施：自带4万平商业，5号线长岭陂地体口物业，项目旁紧挨私立学校道尔顿公学，自身带有一块九年制学校用地，但没有确切的建造时间。

03户型分析

A户型：158平4房2厅2卫，得房率：75.4%
分布在4栋和5栋，西南朝向，通透户型，双向景观。客厅开间4.5米，带有1.6米宽大阳台，明亮通风。主卧开间3.5米，次卧均有3米开间，空间舒适。厨房带生活阳台可拓，入户有遮挡保证室内隐私，公共卫生间距离居住区稍远。B户型：147平4房2厅2卫，得房率：75.4%
分布在4栋和5栋，西南朝向，西南朝向，通透户型，双向景观，看花园稍弱于A户型。整体户型方正，布局合理，客厅开间4.2米，带1.36米大阳台，主卧开间3.5米，次卧开间均有3米，空间舒适。厨房带生活阳台可拓，公共卫生间距离居住区稍远。C户型：116平3房2厅2卫，得房率：75.4%
分布在4栋和5栋，西南或东北朝向，东北向看山景，西南向看花园。户型较为方正，偏紧凑。客厅3.45米开间，带1.3米阳台，主卧室3.45米开间，次卧开间3米舒适度佳。儿童房根据需求，可改动。厨位带阳台，空间合理。成本精算

此次共备案583套，户型为建面约116-158平公寓产品，均价约7.5万/平，总价区间在725-1463万元，预计本月27日开盘。以116平3房为例，用均价计算，总价为870万，首付4.5成，即成本为391.5万。因此，不适合3成首付的名额的刚需置业。潜力
项目是地铁口物业，出行较为方便，由于周边住宅类物业稀缺，有点孤立存在。未来潜力依托西丽大学城片区完善，串联留仙洞总部基地，形成创新产业的上游和中游。西丽片区房价一直走在市场前沿，2014年区域房价在3.4-3.7万/平，欲破4万/平的态势，而深圳整体均价才2.4万/平，香蜜湖整体价格在5-6万/平。目前西丽大学城片区均价在7-8万/平，4年，短期存在一定的横盘的可能性。

04优缺点分析

优点分析

1.项目低于塘朗山脉下，周边建筑密度低，生态人文氛围浓厚，较为宜居。2.项目为5号线长岭陂站地铁口物业，一站可抵达北站高铁枢纽，然后自由转换。区域内龙大高速、塘朗山隧道、沙河西路市市中心，非早晚高峰期时期驾车出行十分便捷。3.项目自带4万商业，可一站抵达宝能城+塘朗城14万平商圈、北站商圈，且小区规划有社康中心、公交场站、幼儿园等公共设施。4.项目建筑品质较高，高层无遮挡，视野较为开阔。南观塘朗山山景，北眺长岭陂水库景观，以人文、低密、近山景的舒适环境为主要卖点，动中取静，适合改善型家庭。5.项目户型基本方正，充分利用项目的景观资源优势，基本上每户都有相当管阔的视野方向。特别是南北通透户型，多数户型卧室空间舒适度较好。缺点分析

1.项目可售住宅较少，多以回迁及保障房为主，并且户型实用率75%稍低。2.项目位置较为尴尬，缺少配套，周边楼盘偏少，有些孤立。3.项目南边有平南铁路，会有一定的噪音，不过好在目前车次比较少，后期不清楚是否调整。

05同类型物业对比

01.从价格上，龙光玖钻商务公寓类型的物业性价比高，但产权小于京基御景?o70年产权。02.商务公寓型物业配套一般较全，但一旦溢价过高，很难出手，比如万科云城62平两房报价610万，单价9.8万/平，挂盘6个月还未卖出。

06总结

综合来看，从项目体量、地段价值、楼盘品质、成本、潜力、综合配套等多项因素来看，京基御景?o不适合首套刚需置业，改善自住需求+长线投资比较合理，片区房价不再是“洼地”，特别是品质楼盘定价稍高，对比华润城三期8.5万/平看出一些端倪。如果有入手需求，可以参考方案：尽量选择18楼以下看花园户型即01/02/03/06户型，面积上挑选116平即可，项目所在地地势较高，看山意义不大。未来片区会依托大学城规划建设完善+留仙洞总部基地辐射，短期内不会出现较大的暴击机会。（The end）

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