[摘要] 这个由首创置业(2868.HK)投资开发的商务综合体，被命名为首创中心，按计划将于明年三季度交付运营。 五年前，首创置业耗资约51亿元，拿下丽泽商务区的F02、F03、F05地块。同年，首创置业出让了两块地的股权，且买方均为境外公司。新加坡GIC是首创置业多年的战略合作伙伴，也是首创置业第二大股东RPP的实际控制人。 2017年12月22日，首创置业通过关联交易，重新持有了F03地块商业物业的10
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乐居财经 林振兴 发自北京 从北京南二环开车驶入丽泽路，就能看到四座拔地而起的蓝色高楼，十分抢眼。这个由首创置业(2868.HK)投资开发的商务综合体，被命名为首创中心，按计划将于明年三季度交付运营。 首创中心所在区域，即为北京市重点发展的新兴金融功能区——丽泽金融商务区。随着区内诸多重磅项目陆续竣工并投入使用，这片位于北京西三环内绝佳位置的商务区，在蛰伏数年后初露峥嵘。 金融战略重心区、地标级商务综合体，这些标签令项目未来的商业前景充满想象。但是，首创置业似乎并不打算完全持有这些资产。除了规划中的4万平米高端公寓已经散售外，首创置业还想卖掉其中一栋写字楼的部分股权。 9月5日，首创置业发布公告称，拟出售附属公司北京开元和安投资有限公司（以下简称开元和安）51%股权，转让底价为5.98亿元。开元和安主要持有的资产即为首创中心F03地块上建成的商用物业，这是四栋大楼中的一栋。 根据挂牌条件，终受让方须按持股比例替标的公司向首创置业偿还11.87亿元的股东贷款。 事实上，在此之前，F03地块及其物业资产的持有人或股权经历过多次腾挪。 五年前，首创置业耗资约51亿元，拿下丽泽商务区的F02、F03、F05地块。其中F02地块规划为两栋国际甲级写字楼和商业中心，F03地块规划为国际甲级写字楼和商业中心，F05地块建筑含五星级酒店（皇冠酒店）、公寓及部分写字楼业态。四栋高楼由裙楼相连，建成后，就是现在的地标级商务综合体首创中心。 拿地之初，首创置业拥有地块100%股权，只是将地块50%股权交由国内子公司手中，另外50%股权则由境外子公司持有。同年，首创置业出让了两块地的股权，且
买方均为境外公司。这其实是首创置业为了便于引入外资，事先做好的一种融资安排。 其中，F03地块50%的股权在2014年出售给了新加坡GIC投资公司。GIC一直被称为“亚洲及神秘的投资者”，是由新加坡的财政部出资设立，主要负责管理外汇并在进行海外投资。新加坡GIC是首创置业多年的战略合作伙伴，也是首创置业第二大股东RPP的实际控制人。在首创置业位于北京、天津、重庆、西安、成都等多个城市的项目中，都能看到GIC的身影。 2017年12月22日，首创置业通过关联交易，重新持有了F03地块商业物业的100%股权，收购代价是13.16亿元。公告称，F03地块商业物业已经竣工但未投入运营，其未经审核的成本总额约为12亿元。交易完成后，新加坡GIC从该项目中退出。 通过中间的一系列关联交易，新加坡GIC起初的50%股权投资，变成了首创置业一笔“明股暗债”的融资。类似的融资安排，也被用在F02、F05地块的开发中。 据历史资料，F03地块当初拿地价格是19.38亿元。令人不解的是，2017年12月22日公告中称，F03地块商业物业成本总额约为12亿元。 此外，按照2018年9月5日公告的
挂牌底价计算，挂牌前开元和安的整体估值约35亿元。2017年底，关联交易中的收购价为13.16亿，这意味着，在2018年前9个月，F03地块
商业物业增值了11.84亿元。 公告称，出售完成后，首创置业将持有标的公司49%股权，而其将不再是首创的附属公司。对于该出售事项的原因，首创方面表示，“其令公司得以加快其资产周转速度，实现物业，增加流动资金及提高资金运用效益，并有效降低项目市场风险。” 首创置业的半年报显示，今年上半年，首创置业收入利润双双下降，实现营业收入71.17亿元，同比下降3.41%；利润录得15.38亿元，同比下降2.47%。结合其上半年销售表现来看，全年完成800亿销售目标并不容易。 此外，首创的负债水平不容乐观，短期偿债压力大。报告期内，首创置业资产负债率78.33%，同比上升0.28个百分点，而净负债率则达154%，较去年底上升了26.23%。债务结构看，首创置业有息负债为804.69亿元，其中长期债务561.45亿元，一年内到期债务243.24亿元，占总有息负债的30.23%，偿还短期债务尚有25.42亿缺口。 在偿债压力和资金需求下，2018年6月1日，首创置业发布公告，建议在北金所发行债权融资计划，拟融资 20亿元用于土地一级开发包括棚户区改造。截至2018年4月30日，公司当年累计新增借款占2017年12月31日净资产的比例达40.5%。 2017年底，首创置业（通过开元和安）在收购F03地块商业物业时曾表示，购买事项可使首创置业将两个商业物业（F02和FO3）作为整体运营，从而提升“首创中心”项目商业整体运营能力和整体价值。如今，仅过去9个月，首创中心尚未投入运营，F03项目的51%股权便被挂牌出售。来源：地产k线',
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