序言：

国际居住区，北京人居发展的寰球规律

“城市不只是建筑物的群集，它更是各种密切相关并经常互相影响的各种功能的复合体———不单是权力的集中，更是文化的归结”

——芒福德

“城市国际化”是在全球化背景下的城市发展的共性，是城市按照国际惯例，在全球范围内运用和配置各种资源、全面参与国际分工和交往的过程和状态，是城市化发展到高级阶段的产物，是经济全球化的结果，是现代城市发展的动力。

伴随着本世纪人类 伟大的城市化运动，中国的诸多城市，已然在城市硬件层面位列 城市 。当物质的发展初见雏形的时候，中国的城市发展也从追求城市界面的高度转变为追求城市精神的深度。这是中国众多城市未来发展的路径，更是北京——这座定位 城市的中国首都必然的发展方向。

在麦肯锡《城市可持续发展指数2016》的研究报告中，在对中国85座城市的发展历程和现状的调研观察后，一个为重要的结论就是：在城市发展中，一个从城市界面、发展理念到资源、知本都具有国际化属性的城市区域，占据着这个城市未来发展的绝大部分机会。简而言之，每一个城市都需要一个国际化的区域，每一个城市的国际化区域都是城市 受宠的大儿子。

作为北京东北45°国际轴线上 重要的 区域，这里因使馆区而崛起，在稳定持续的发展中，逐步汇聚了包括佳能、丰田、日立、微软、宝马、现代、大众等 500强企业；诞生了中国 为重要的艺术区——798艺术区；建设了朝阳公园，将台公园等一系列城市公园；泛海国际、霄云路8号等吸引着拥有国际身份的当代精英阶层的豪宅社区规模呈现……

这些国际化的资源汇聚而成的就是一个代表着北京——这座 城市未来发展的标志所在，东四环国际居住区。

目录

1 国际居住区的基本特征 5

2 典型国际居住区案例介绍 6

2.1 伦敦海德公园居住区 7

2.2 纽约 公园居住区 9

3 北京需要新型国际居住区 12

3.1 作为 城市需要国际居住区 12

3.2 北京新战略需要新型国际居住区 15

4 东四环建设新型国际居住区的基础与  17

4.1 区域历史演变 17

4.2 六大基础 20

4.3 比较  33

5 展望东四环国际居住区 38

5.1 以将台为核心打造国际化都会  40

5.2 大力推进建设新型国际居住区 43

1 国际居住区的基本特征 

图1.1  纽约 公园国际居住区

国际居住区具有四大基本特征：

（1） 要有国际化的人群，也就是要有全球精英的社群圈；

居住区的国际化，首先 核心的就是居住在这个地方的居民人群构成应该是国际化的人群。只有是包容性的社群与多元化社群的结合，即能形成全球精英的社群圈，才具备国际居住区的基本形成要素。

（2） 区域周边得有 产业圈。

周边具有 成熟的产业圈是国际居住区的第二大特征，应该有特色文化和科技创新底蕴根植于此区域，不同的文化和产业能够较为全面的在这里得到展现。 产业圈形成的同时也在不断的吸引更多的国际化人才，因而此区域国际化氛围会愈来愈浓烈， 产业圈与国际化人才能够形成一个良好的循环。

（3） 区域周边还需要有国际综合配套服务圈。

完善的国际综合配套服务圈是形成国际居住区的支撑，只有周边区域具备高品质的国际 、国际医院以及国际化的文化艺术场馆，这些基本的人类生活需求都能满足国际化的标准和建设，国际居住区才能有基本的活力。若没有国际化的综合配套服务圈，目标人群的需求未得到满足和反馈，那居住区自然也就谈不上国际化了。因此，要形成国际化居住区的第三大要素，区域周边要有国际化的综合配套服务圈。

（4） 城市公园交汇的绿色生态圈也必不可少。

生态环境是人居的基础，作为一个国际化的 居住区，它的生态环境应该是 卓越的。绿色生态圈的构建是必不可少的要素，只有这个居住区具有更加优良的宜居、健康、生态的居住和生活环境，国际化社群才会选择在此居住，国际化居住区才能够一步步形成。

2 典型国际居住区案例介绍

每一个国际城市都有彰显自身伟大的国际化居住区，这些区域的发展不断的促进城市的国际化进程。具有代表性质的如伦敦海德公园居住区、纽约 公园居住区等。

2.1  伦敦海德公园居住区

伦敦海德公园周边区域无疑是 城市伦敦的国际居住区的典范。其中“海德公园一号”更是其中的 。

（1）地理位置及配套

“海德公园一号”位于英国伦敦 海德公园旁： 就是伦敦著名的海德公园，另一侧的一米外就是骑士桥 口， 口 是伦敦 繁华的商业区之一——肯辛顿商业区的 地带，相邻 是英国女王的官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。哈洛德百货公司和瑟蓬泰萨奇艺术画廊就近在咫尺。

（2）建筑设计

设计理念：美丽、奢华与名望，使您成为“特权阶级”。

由克里斯蒂·坎迪和尼克·坎迪兄弟名下的房地产公司开发。

户型设计由著名设计师理查德·罗杰斯亲自设计。项目包括4座住宅大厦，采取一梯一户的设计，外观均呈钻石形，外墙由玻璃和钢结构组成。大厦的每个房间窗户都装设了防弹玻璃，电梯和出入口设有虹膜扫描身份识别系统。

直通近在咫尺的超豪华文华东方酒店的地下通道可使主人随时像到自家餐厅一样享受酒店30多位高级厨师制作的美食。

在“海德公园一号”的建造中只使用 贵重的建筑材料，如多达15种的大理石，还有来自同一片橡树林的木材。地下车库停车位的空间是普通车位的两倍，适合停放业主的法拉利、布加迪和宾利等豪车。

（3） 配套

社区配套设施 豪华，包括一座电影院，一个可以容纳100位宾客的接待大厅，一条模仿 高尔夫球场的“虚拟球道”，一座健身房，一个长达120米的臭氧泳池，一座温泉，一个桑拿浴场，一个壁球场和一个酒窖。在这里还聚集了来自 各地的绘画、古董和家具。

（4）五星级服务

五星级的文华东方大酒店有地下通道与“海德公园一号”相连。开发商盛大房产与酒店签订了服务合同：由68名文华东方大酒店的员工为海德公园一号的居民提供全天候细致周到的服务。住户不用离开公寓就可以享用酒店的礼宾服务，如预定剧院门票，派遣劳斯莱斯汽车接送，请管家清扫卫生间，或从酒店的招牌餐厅里订一顿丰盛的美餐。 

“海德公园一号”的服务费为每年每平方米179欧元，如一套五房公寓每年的服务费为163000欧元。 

（5）价格

海德公园一号于2011年1月20日正式开盘。开盘时每平方米售价高达66万元人民币。 小的一套93平米的公寓也要约6100万元人民币，顶层复式“楼王”面积近2000平方米、单套价格12.44亿元人民币，D座顶楼一套1486平方米的公寓则以14.93亿元人民币的售价售出。堪称全球 昂贵公寓。

2.2 纽约 公园居住区

美国 著名的国际居住区就是纽约 公园 的曼哈顿上东区。 公园及驰名全球的第五大道，与 金融 华尔街近在咫尺。

其中标志性的项目就是坐落在“亿万富豪大道”（Billionaires Row）上的天价摩天大楼公寓One57。这座大楼被誉为为全球富豪量身定制的高级豪华公寓，平均每平米的售价高达7.36万美元， 贵一套售价近1亿美元，而且住在这里的大部分是福布斯富豪榜里的显赫人物，如对冲基金富豪比尔·阿克曼等人。

图2.1 One57住宅楼

One57高达306米，一共有90层，是纽约 的住宅楼，也是纽约 贵的公寓楼之一。One57是由法国著名建筑设计师Christian de Portzamparc设计的，从远处看来就像是一个巨大的瀑布。

图2.2  One57住宅楼

这栋共90层的摩天大楼里有92套公寓对外销售，从2011年至今，已有70%售出。日前对外披露的相关法律文档中显示楼盘总销售超过23.8亿美元(数据或与 后成交价有一定差距)。平均每平方售价高达7.36万美元（约为46.8万人民币）。 贵的一套顶层公寓户型售价为9000万到1亿美元之间。

One57国际住宅区位于五星级柏悦酒店上方。

One57设有专门的休闲区，配有图书馆、一个24英尺（约合7.3米）长的水族箱以及台球桌等休闲设施。此外还有健身区、瑜伽馆以及Spa区，如果住户有需要的话还可以提供餐饮、清洁服务及遛狗服务。

现代奢华的装饰、宽敞的面积和适宜的层高、 的地理位置、高质量的完善配套设施再加上随时随地都能看到的绝美景色，One57也不愧于是纽约 贵的公寓摩天大楼。

图2.3  One57住宅楼内景效果

图2.4  One57住宅楼内景效果

迄今为止，纽约卖出的 贵的公寓就是位于大楼89层和90层的复式公寓，在去年年底被一位买家以100,471,452.77元美金（约为6亿2000多万人民币）买下了。这个价格不但打破了纽约单一住所成交价格记录，同时也缔造了美国豪华公寓 的新纪录。

从国际案例来看，国际居住区有着几个相似的特征：身处国际都会城市的核心商业区、拥有绝佳的自然环境、具备 社区服务。

3 北京需要新型国际居住区

3.1  作为 城市需要国际居住区

城市一定是有对全球产业的控制力、影响力和创新力，应该是全球的科技创新 、金融业 、跨国公司总部或区域总部积聚地、外商直接 的全球性 。

作为 城市的北京，需要国际居住区。

（1） 北京已经成为ALPHA+级 城市

《北京城市总体规划（2016年—2035年）》提出，成为具有广泛和重要国际影响力的全球 城市。成为 主要科学 和科技创新高地。

北京是中国经济发展的领导型城市，外向型经济的先锋型城市和全球经济的枢纽型城市。

根据英国拉夫堡大学GaWC(Globalization and World Cities Research Network)研究组织发布的《2008年全球 城市评价报告》，北京已经成为和巴黎、香港、上海、新加坡、悉尼并驾齐驱的ALPHA+级 城市。

图3.1  ALPHA+级 城市

全球 管理咨询公司科尔尼不久前发布的《2017年全球城市排行榜》显示，北京与伦敦、纽约齐名，位列全球影响力城市前十强。

图3.2  全球 城市排行榜

（2）  城市需要国际居住区

城市的重要职能可以概括为六个方面：

1) 全球商务 ；

2) 全球银行和金融业 ；

3) 外商直接 的全球性 ；

4) 全球航空（航运）枢纽；

5) 全球性事件的产生地；

6) 全球精英人士集聚地。

表3.3   城市的重要职能

国际化的生活方式和国际化的生活品质的代表性城市，才能称得上 城市。 城市一定要有对 产业、全球产业的控制力、影响力和创新力，它应该是全球精英人士的聚集地、国际机构和 组织的积聚地。

城市的人口应该是 化、全球化的，这个地方应该是全球精英人士的聚集地，常驻外籍人士的规模和比重也达到一定的水平，也应该成为国际机构和 组织的积聚地，这才成为更加有影响力的 城市。从文化这个角度来说， 城市应该有对于全球文化氛围的引领。比如，全球性事件的举办地、 赛事和文化活动的举办地、国际交往 、使领馆的聚集、国际组织的集聚。还要有城市配套职能，像全球的航空枢纽，同时，也应该是全球的商务 。另一个重要维度则是人居，应该是国际化的生活方式和国际化的生活品质的代表性的城市，才能称得上国际一流城市。

北京已经具备很高的全球影响力。也与东京、迪拜、新加坡、香港、巴黎、上海一同被评为公认的 一线城市。这些 城市都有几个共同的特征：全球商务 、全球银行和金融 、全球航空航运枢纽、全球性事件的产生地、全球精英人士的汇聚地。北京仍缺乏真正的国际居住区。

从“宜居”的角度来看待 城市的发展，不难想象，当前规模和级别仅次于伦敦和纽约这两大特级城市的北京，在对标这些 先进城市发展模式的同时，“国际居住区”的建设十分迫切。

3.2  落实“两会”（2018年中华人民共和国第十三届人民代表大会 次会议及中国人民政治协商会议第十三届委员会 次会议）首都城市战略定位，北京需要新型国际居住区

2018年中华人民共和国第十三届人民代表大会 次会议及中国人民政治协商会议第十三届委员会 次会议期间，进一步明确了北京政治 、文化 、国际交往 、科技创新 的城市战略定位，“建设一个什么样的首都，怎样建设首都”，站在新的历史起点上，就是要建设好伟大社会主义祖国的首都、迈向中华民族伟大复兴的大国首都、国际一流的和谐宜居之都。

（1）文化 的北京需要国际居住区

城市文化的包容性与丰富性是彰显 城市实力极为重要的一方面。一个城市的文化 除城市自身文化底蕴传承外，更应在开放的时代兼容并蓄，包容吸纳外来文化，创造出传统文化与现代文明交相辉映，历史文脉与时尚创意相得益彰的文化繁荣，具有高度包容性和亲和力，充满人文关怀、人文风采和文化魅力的城市精神。

国际居住区正式承载了这样一种对于外来文化吸收、转化的功能。它不仅让外来文化在城市本土扎根成长，更凭借自身的文化土壤，完成了本土文化与外来文化的交融共生。

（2）国际交往 的北京需要国际居住区

城市的国际化交往能力是彰显 城市实力的另一重要方面。城市的国际化交往 要着眼承担重大外交外事活动的重要舞台，服务国家开放大局，持续优化为国际交往服务的软硬件环境，不断拓展对外开放的广度和深度，积极培育国际合作竞争新 ，发挥向 展示城市建设成就的首要窗口作用。

国际居住区凭借其国际化社群聚集的先天 ，以使馆涉外资源为依托，为城市国际交往打开了 窗口。同时大量外籍企业的进驻，将城市国际化交往从 层面落位到城市生活化层面，进一步密集推动了城市国际化交流的深度与密度。

（3）科技创新 的北京需要国际居住区

城市的科技创新能力是彰显 城市实力的又一重要方面。科技创新 建设要充分发挥丰富的科技资源 ，不断提高自主创新能力，在基础研究和战略高技术领域抢占全球科技制高点，加快建设具有全球影响力的科技创新 ，努力打造 企业总部聚集之都、 人才聚集之都。

国际居住区对于科技创新能力的培养有着动力支持与能量补充作用。开放式的国际居住区是新思想新文化新科技扎根的沃土，更多时候也是外来技术走入城市的 站，为城市科技创新实力发展提供源源不断的能量补充。

（4）国际一流宜居之都的北京需要国际居住区

与迈向“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴中国梦的历史进程相适应，建设国际一流的和谐宜居之都，是北京坚持新发展理念的必然要求，是落实“四个 ”城市战略定位、履行“四个服务”基本职责的有力支撑，是全市人民的共同愿望。立足北京实际，突出中国特色，按照国际一流标准，坚持以人民为 的发展思想，把北京建设成为在政治、科技、文化、社会、生态等方面具有广泛和重要国际影响力的城市，建设成为人民幸福安康的美好家园。充分发挥首都辐射带动作用，推动京津冀协同发展，打造以首都为核心的 城市群。

“国际一流”意味着，民众物质生活富裕、公共服务有保障、呼吸得上新鲜空气，实现真正意义上的和谐宜居。可以说，在国家规划的推动之下，北京的国际舞台表现力正在增强，也确实向着比肩纽约、东京、伦敦等 城市看齐。

人居生活是彰显国际城市实力极为重要的一方面。目前，一线城市的 物业正朝着国际化、重景观环境、高品质、大配套方向发展。作为北京的 置业者，由于工作、生活的需求，也更加追求有国际氛围的居住功能区，有独特风格的文化生活空间，此外，身处北京的置业者们，对 住宅的认知理念还在进一步提升，消费意识和品位在抬头，对健康科技、人文内涵、安全性、私密性、服务等生活方式，提出了更高的要求。

图3.4  北京国际居住区迭代史

4 东四环建设新型国际居住区的基础与

4.1  区域历史演变

从城市大版图来看，东边自带“国际属性”IP。从整个历史角度来看，“国际居住区”是因使馆而来，从外交公寓开始逐步过渡到更广的城市概念。楼市20年的发展也促进了国际住区的品质迭代和区域辐射，时至今日已成为伴随北京迈入 城市必备的考量标准。

2002-2015年， 商务区CBD大力发展，浓郁的国际化商业氛围，便捷的交通 ，使得越来越多的跨国公司、贸易公司、外资企业在周边拢聚，大量居住需求应时而生。

距离国贸 的朝阳公园板块，因 三环，拥有 的城市绿地，成为 住宅项目扎堆开发的热土。历经十几年发展，朝阳公园板块成为北京著名的“富人区”，先后涌现出如：棕榈泉国际公寓、公园大道、观湖国际、招商1872、泛海国际等豪宅项目，代表了各个时期 的居住形态和 的生活理念，各地各国的精英居住于此，成为 早的“国际居住区”。

2006-2017年，位于亮马桥的第三使馆区聚集了多数发达国家的驻华使馆，美国自行建造的号称“海外第二大建筑体”的大使馆新馆每日都热闹非凡。这里修建的外交公寓也是目前几个使馆区里 现代、 舒适的。

图3.5  美国驻华大使馆

图3.6  凯宾斯基饭店

图3.7  希尔顿酒店

使馆区周边的凯宾斯基、希尔顿及长城饭店等著名酒店，洋溢着浓郁的国际商务氛围。同时该区域也延伸出女人街、蓝色港湾、以及 东四环的丽都商圈等繁华之地。

便利的生活设施和 的国际 配套，包括佳能、丰田、日立、微软、宝马、现代、大众等 500强企业也都驻扎于此，形成了商务范的国际化氛围。此外，798艺术区的形成与转型为东四环区域提供了强有力的国际文化支撑。

过去，国际居住区有北京城市内生的演变过程，当然未来也会遵从新的城市规划指明的方向，在北京向 城市迈进的道路上，国际居住区要拥有新理念和新标准。

如今的国际居住区理念已经从“社区”延展到“住区”，毫无疑问地理范围更大，对配套要求也更高；至于新标准，还需要从历史演进中和对未来展望中找寻更新的答案。

时至今日，北京城市新版总体规划已经明确定位城市东北部是北京的国际交往 ，北京也明确成了国际大都市，未来15年要做的则是，成为“国际一流的和谐宜居之都”。

这个要求的提出，实则暗示了北京需要更高品质的国际居住区，需要符合“国际一流”水准的国际居住区，这个区域仍将位于北京东北部。 

4.2  六大基础

北京东四环核心 ，这里曾是北京这座古城的一处人文地脉，暗藏风云历史，昭示未来盛世繁华。

东四环核心 是北京公认的国际生活带。随着上世纪80年代北京第三使馆区相关规划文件的出台，以使馆区涉外资源为依托的燕莎商圈开始呈现萌芽状态，1992年燕莎商城建成。

2004年4月，引起各界关注的美国大使馆正式开工建设，法国大使官邸搬迁，以色列驻中国使馆新馆竣工，加上原先已经迁入的日本、文莱等国的驻华使馆新址，围绕在东四环亮马桥的第三使馆区形成，与建国门外的 使馆区、东直门的第二使馆区依次排列，成为北京重要的外事活动区。

纯熟的国际化氛围使得这里经过多年衍生，成为北京屈指可数的原生国际化住区。而“涉外”两个字价值千金，如果一个项目拥有着成熟的涉外氛围，那么就直接意味着它将拥有众多实力雄厚的“消费群体”。

此外，朝阳公园、将府公园、东风公园、四得公园等四大公园群怀抱，798艺术区、民生美术馆等北京艺术地标咫尺之隔，人文艺术与自然之美在此完美融合。

图4.1 东四环国际居住区范围

    建设东四环国际居住区具有以下基础，分别为：交通基础、人群基础、文化基础、环境基础、产业基础、配套基础。

（1） 交通基础

北京东四环国际居住区具有得天独厚的交通基础 ，从道路交通条件来看，北侧 北京机场高速，东四环路和东五环路分别位于居住区西侧和东侧，贯通东四环国际居住区南北向，道路交通十分便捷。

与项目息息相关的主干道亮马河北路，是规划在建快速路，建成后将直接连接机场第二高速，使得东四环道路系统和网络性更强，联结北京市内外城更为便捷。

从轨道交通情况来看，目前已建成的14号线东段纵贯居住区，三条横贯东西向的 线路处于在建状态，分别为 12号线、平谷线、3号线。轨道交通基础条件较优异，方便人们出行。

交通组织发达，拥有 便利的交通，可以吸引大量国际化人群定居。

图4.2 东四环国际居住区交通基础

（2） 人群基础

北京东四环核心 ，由于涉外氛围浓厚、国际化豪宅林立，区域不仅 有第三使馆区，聚集着美国大使馆、法国大使馆、日本、文莱、以色列等国驻中国使馆新馆，是北京重要的外事活动区，还享有以使馆区涉外资源为依托的燕莎商圈，是北京公认的国际生活带。大量的使馆云集了大量外籍人士，区域内更是工作和居住着大量本土高知高富人群。因此，东四环核心 具有得天独厚的人群基础。

（3） 文化基础

国际 的798国际艺术区坐落在东四环核心 上。

从2001年开始，来自北京周边和北京以外的艺术家开始集聚798厂，他们以艺术家独有的眼光发现了此处对从事艺术工作的独特 。他们充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和创作空间。已经有近200家涉及文化艺术的机构进入此区域。

据2005年3月的不完全统计，在进入798艺术区的103家机构中，主要包含创作展示和交流类、设计类两大类，其中属于艺术创作、展示和交流的有59家（占全部机构的57.3%），设计类（包括空间设计、广告设计、家居家具设计和服装与形象设计）有29家（占全部机构的28%以上）。此外，还有传播发行和书店及餐饮酒吧一类的跟艺术创作沾边的一些小门类。

至少有300位以上的艺术家直接居住在798艺术区或者以798艺术区为自己的主要艺术创作空间，其中还有一些来自国外的艺术家，他们分别来自法国、美国、比利时、荷兰、澳大利亚、韩国、新加坡等。进驻798艺术区的既有大名鼎鼎的艺术家如刘索拉（作家、音乐人）、洪晃（出刊人、出版家）、李宗盛（音乐人）、李象群（雕塑家）等，也有名不见经传的无名之辈。

艺术家及其公司租用798艺术区的面积，从几千平方米到几十平方米不等。其中，租用面积 的是 的、全球 艺术品收藏与展览公司之一的——比利时尤伦斯艺术品公司（租用面积4500平方米）和美国南加州建筑学院（租用面积4000多平方米），其次是李霞租用的从事画廊和展览的空间（2000平方米）、洪晃、杨小平合租的为出刊《I LOOK》、《SEVENTEEN》、《LE》等杂志而租用的空间（1610平方米）、史金松画廊（1350平方米）、徐勇租用的《时态空间》（1000平方米）、李莫维租用的艺术工作室（1000平方米）。 的古根海姆艺术品公司拟在798艺术区租用5000到10000米的场地，798艺术区已经没有这么大面积的地方可以出租。

由于艺术家的“扎堆”效应和名人效应，加上从2004年以来已经进行了两届“北京大山子国际艺术节”（DIAF––Dashanzi International Art Festival）所产生的影响，798艺术区的影响越来越大。首届艺术节（2004年4月至5月的一个月）吸引了80000人次前来访问，其中约60%为中国观众，40%为境外观众，其中还有来自巴黎等国外各大城市当代艺术的代表。120多家中外媒体报道了艺术节和在此处活跃着的艺术家及他们的作品。一些国内外文化机构和基金会等对艺术节进行了赞助。第二届艺术节（2005年4月30至5月22日），在23天中，共进行了表演、展示、研讨等艺术活动109项，吸引观众80000以上， 多的一天达近万人。2005年9月22日至10月7日，798艺术区进行了“双年展”，也取得丰硕成果，许多观众慕名而来，观众达6万以上。以上几大活动，使798艺术区的名气越来越大，艺术品成交量也与日俱增。

2004年以来，瑞典首相、瑞士首相、德国总理（施罗德）、奥地利总理、欧盟主席（巴罗佐）、比利时王妃、安南夫人、法国总统希拉克夫人等都先后参观访问过798艺术区。

（4） 环境基础

东四环区域 朝阳公园、将府公园、东风公园、四得公园等公园群，其中朝阳公园是北京市四环以内 的城市公园，四季主题活动不断，是京城 活跃的休闲娱乐目的地之一。同时随着将府公园四期扩建，未来这里无疑将成为生态优良、环境优美、氛围 的绿色生态区。

此外区域内有坝河和亮马河等水系。

坝河（起先称阜通河）是元至元年间开挖的一条人工运河，在通惠河通航之前，对京城的漕运发挥过重要作用。该河西起今朝阳区香河园街道的光熙门，东至朝阳区楼梓庄乡的沙窝村入温榆河，可以说是今朝阳区的一条“内河”。其名称的由来则是因开挖河身的土堆于两侧成坝之故。由于地势西高东低，为航运安全、顺畅，河上建有土坝，西起依次为千斯坝、常庆坝、郭村坝、西阳坝、郑村坝、王村坝、深沟坝，居中的郑村坝则是坝河上的重要坝闸（至今犹存），也是漕运沿线的重要码头。

亮马河全长9.3公里，流域面积14．25平方公里。起自东直门外小街，以暗沟与东北护城河连通，向东北流经酒仙桥，在西坝村东入坝河。1981年进行上段治理，上游为观赏河道，下游为排水河道。2017年11月，朝阳区亮马河顺源里段北岸，4500余平方米的新增景观绿地近日已完工，木质栈道、透明围栏、休憩座椅等城市家具一应俱全。水清了、景美了，如今的亮马河已成为左家庄辖区一条亮丽的风景线。

各大水系的分布和公园群的环绕造就了东四环区域优良、健康的绿色自然环境基础，创造了十分宜居的生态环境。

（5） 产业基础

国际化住区不止宜居，还要宜业。东四环所在的朝阳区是首都金融商贸区，跨国公司总部数量雄居北京各区之首。朝阳区“十三五”规划也做了重要布局，建设高精尖经济发展带，重点发展国际金融、商务服务、文化创意、科技服务等高精尖产业。

现状主要有电子城、798两大产业园区，未来规划有国际文化硅谷产业园区。

1) 电子城产业园区

东四环的将台酒仙桥板块在中国计算机工业发展 具有里程碑意义。1952年，我国 个五年计划期间，将台酒仙桥相继建成中国 座现代化电子管企业—北京电子管厂（774厂，现中关村电子产业园东区）、华北无线电联合器材联合厂（718联合厂，现798艺术园区）等。

将台板块成为了新中国 的电子工业基地，中国 颗原子弹和 颗人造卫星的许多零部件是这里生产， 台电子计算机和 台电子交换机等产品在这里诞生。

随着区域产业升级改造，如今这里吸引了诸如中国智能交通系统（控股）有限公司、北京超图软件股份有限公司、联合中电公司、京东方科技集团等一系列新兴的创新型互联网公司入驻。

以京东方科技集团为例，其核心产品之一——智能手机OLED屏幕在2016年出货3.6亿片位居第二，同比增长16.1%，市场份额17.1%。如不计算AMOLED面板市场，京东方仍以17.8%的市占率为智能手机液晶屏市场 面板供应商。同年，京东方 1000亿元，在成都、绵阳建设了两条6代柔性AMOLED面板生产线。预计今年10月将会投产，追赶韩国，如果能顺利按时投产，那么将是全球第二家大规模量产手机用OLED面板的企业。

 “十三五”期间，该板块内的中关村科技园，将聚集以国际研发 和研发型总部为主要形态，以产业链、价值链 环境为主的跨国企业，换而言之，未来，将台板块将被进一步打造成国际研发创新聚集区。

2) 798产业园区

798文化艺术区则早已成为北京的文化符号之一。曾经显赫一时的798工厂，是20世纪50年代国家战略工程“一五”计划中规模 的项目之一，是原国营798厂等电子工业的厂区所在地。1952年由苏联援建，东德负责设计建造，属典型的包豪斯建筑风格，在亚洲亦属罕见，它见证了新中国工业化的历程。它的存在并不是城市规划的结果，而是众多艺术家自发行为的结果，它的出现又使定位为电子科技园的酒仙桥地区充满特殊的城市活力。

2007年到2008年，798艺术区进入转型期，艺术节由民间性质转变为官方性质。奥运期间， 通过多种手段更为深入的对艺术区予以干预和规范。随着 与产权方的进一步介入，798的管理运作模式逐渐走向官方化，形成“+市场”的中国特色模式。

2009年至今处于调整期，金融危机之后，经营较差的画廊机构转型或退出798。之后798重新注重艺术品的质量，学院艺术更多的走入其中。现在的798艺术区，进入了平稳的发展阶段，营造了独有的文化艺术氛围。

北京798文化创意产业 股份有限公司董事长王彦伶去年接受媒体采访时表示，2015年，798内有369家文化艺术、设计类的机构，聚集了国内 的画廊和机构，还有63家国际一流的机构，比如尤伦斯、佩斯画廊、林冠艺术基金，一年上千场的艺术展览和品牌活动，带动了798的文化氛围。

3) 规划国际硅谷文化产业园区

将台板块北京国际文化硅谷项目已在2016年启动，所谓国际文化硅谷，即是指未来将是国际文化产品的研发地、国际文化商品的集散地、国际文化人才的聚集地、国际文化艺术的展示地和国际文化创意产业基地。

国际文化硅谷北起酒仙桥北路，东至电子城东一路，南至电子城二号街，总用地面积为41209.289平米，总建筑面积为98318平米。4栋塔楼建筑高度60米，各13层。建筑密度为30%，容积率为2.5，绿化率为30%。

    文化与科技、创意与创新紧密融合，是北京文化硅谷集团公司的突出特征和重要标志。命名文化硅谷，借喻“文化+科技”模式，意在充分利用北京深厚文化底蕴与产业资源，实施科技创新、文化创新“双轮驱动”战略，探索文化与科技快速转化为文化产业生产力的新型发展路径。北京文化硅谷以《文化产业振兴规划》为指引，紧抓北京先行先试重大机遇，争做北京文化产业跨越式发展的主力军，立足北京、辐射、影响 ，把北京文化硅谷建设成规模化、高品质、代表未来方向、探索产业标准的文化创意产业综合体，建成青少年的 ，成为与中关村、金融街合力推进北京科技、经济、文化发展的三大引擎之一。

（6） 配套基础

    在东四环这个区域，可以说是国际生活带，拥有丰富而综合的配套设施。

1) 商业配套

        坐拥颐堤港、燕莎友谊商城、蓝色港湾等 商业配套。

颐堤港商圈已经成为北京东部举足轻重的地区商业 ，是太古地产进军北京物业市场的第二项重点 项目，目前总楼面面积约17.6万平方米（不含停车场）。实际上不同于其文艺的命名，它是一座集购物、娱乐、美食、休闲、商务、旅居等于一体的综合商业地产项目。这里不仅有大型购物 、甲级办公楼，还有现代商务休闲酒店北京东隅，以及一个正在建设中的17公顷的户外公园。独具特色的冬季花园，更将室内和户外的风景融为一体。

颐堤港地处酒仙桥区域，属于区域型商业，辐射半径约为3.5公里，主要辐射望京、燕莎、三里屯等区域。颐堤港的 将填补区域商业的空白。凭借 的建筑设计及周边良好的生态环境，颐堤港将成为东部不可多得的稀有物业，成为酒仙桥地区的标志性建筑和举足轻重的地区商业 。

颐堤港二期项目，建设用地面积约80100平方米，规划地上建筑面积约400000平方米。建设内容为产业用房。产业的进一步优化升级，将营造更为国际化的商业氛围和聚集更多的居住人士。

在颐堤港西侧，从芳园西路到将台路还坐落着一个L型的 商业风情街，为东四环的商业配套锦上添花。 

图4.3 东四环颐堤港商圈

    燕莎商城自1992年6月30日开业以来，现在平均每年接待顾客已达逾150万人次，其中，外国旅游者及常驻外籍人士占到10%左右，沙特王储法赫德殿下、美国前国务卿奥尔布莱特女士、泰国诗林通公主、国际足联主席布拉特先生、皇马群星、中非论坛外宾等，都曾光顾商城、参观购物。同时，燕莎商城拥有10多万名国内国际会员，他们代表着北京乃至中国北部省市高收入、高消费阶层的主流。

图4.4 东四环燕莎友谊商城

蓝色港湾处于东四环、机场高速、东三环、农展南路所环绕区域内，比邻朝阳公园，蓝色港湾目标消费人群为周边高档城市社区、燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群，主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高中档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。其商业理念是lifestyle shopping center。定位为中高档时尚家庭休闲生活娱乐 。功能和谐，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，引领人们现代化生活方式。

图4.5 东四环蓝色港湾商圈

   三里屯商圈 东四环，位于CBD、燕莎、东直门、工体等商圈的包围之中，给东四环国际居住区的形成提供了有力的周边支撑条件。CBD 时尚生活区，聚集了北京60％以上的酒吧，已建成的三里屯太古商城、新天地时尚商城、高档酒店都在这条酒吧街上，是外国友人、文化界、商界中高层人士休闲娱乐必经之路。这片街区极大程度地影响着时尚人群的生活质量及品味。

三里屯原为距北京城墙三里地的农舍，故得名“三里屯”。如今的三里屯不再只是酒吧街的代名词。 2005年3.3大厦的亮相，不断暴增各类休闲购物的消费场所，以及三里屯Village落成，大量国际时尚品牌蜂拥入驻，拔地而起的综合商业设施、周边百余家企业、外国商社和大批 楼盘，让大批高收入、高消费的白领群体不断汇聚在这里，往日的酒吧街逐渐蜕变成新三里屯商圈，成为弄潮儿们的新据点。

图4.6 三里屯商圈

2)  配套

   东四环核心区国际 遍布，区域内世青、凯斯、常青藤、青苗、伊顿等国际 林立，加拿大国际 、耀华国际 、常青藤国际 等国际名校环绕，更有社科院、清华 等 资源。 配套设施十分完善且 。

图4.7 东四环耀华国际

图4.8 东四环清华

3) 医疗配套

拥有北京明德国际医院、和睦家国际医院、美中宜和妇儿医院等众多 医疗配套。其中明德是一家综合医院，首先拥有妇产科、外科、儿科、内科、口腔科等30多个科室，包括60余间标准单人病房，50间诊疗室，3间手术室，真正提供了一个完全意义上的综合医院的服务。其次，明德将国际标准落实到各个方面，医院超过1/3的医生拥有国际背景，英语为工作语言，同时还提供13种语言服务。整个病案系统、诊断标准、信息系统、定价系统甚至保险公司，都是原汁原味的美国标准和方式。

各种国际医院的全方位的守护，让居住区的人群生活拥抱健康。高水准的国际医疗服务，能够满足国际化人群便捷、先进、 的诊疗服务。

图4.9 东四环北京明德医院

图4.10 东四环北京和睦医院

4) 酒店配套

    使馆区周边的凯宾斯基、希尔顿及长城饭店等著名酒店，洋溢着浓郁的国际商务氛围。东隅酒店、皇冠假日酒店、诺金酒店、威斯汀酒店、昆仑饭店等 饭店遍布其中。充分满足国际 、商务人士的旅行需求。

图4.11 北京希尔顿酒店

图4.12 北京诺金酒店

4.3  比较

在北京有诸多成熟的 居住区，如传统的 别墅区和西山板块，一直是北京引以为傲的 人居之地。海淀传统豪宅区域万柳板块，万柳书院等 项目占据着以颐和园为代表的三山五园皇家地脉。

近些年来，北京还涌现出了许多成熟的新兴板块。朝阳东坝，是朝阳区 后一个可大面积开发的组团，肩负多项城市 配套规划。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，诞生了龙湖西宸原著等项目，从居住属性上说，“绿色”、“宜居”也使得身处该地区的西局板块受到 置业需求的关注。

但东四环建设国际居住区的比较 明显：

（1） 与望京的比较

国际社群更庞大而活跃。如果说望京的国际社群来自于企业的聚集，那么东四环区则来自于使馆区的建设，大量驻华使馆的聚集为区域带来更 也更纯粹的国际化社群，其社交圈层较之于企业商务圈层有着质的差别，更鲜明的文化性社交从根本上创造了东四环区域的国际化生活方式基础。

艺术氛围更浓郁。望京在商务氛围催动下，紧张而忙碌，是北京快节奏生活的代表区域之一。而东四环区域内由于798艺术区等诸多艺术区的存在，有效地减缓了区域生活节奏，区域内集聚的大量艺术家、文化创意人士，为区域带来了更鲜明的艺术生活方式与主张，艺术氛围比望京更为浓郁。

（2） 与中关村的比较

国际文化氛围更浓郁，生态环境更好。中关村作为北京 大高新科技产业园区，覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源 密集的区域，以产业发展方向为主导，国际文化建设与生态环境建设仅属于从属之一。而东四环区域由于使馆区的存在，国际文化氛围是区域成长的基础，也是未来发展的核心动力。同时东四环核心区还聚集着朝阳公园、将府公园、东风公园、四得公园等多个城市公园，生态环境较中关村更为优良。

东四环区域拥有798艺术 园区，代表着北京 浓郁的文化氛围和气息。较之于中关村理性科技技术的城市表情界面，东四环区域由于国际文化与798艺术文化的碰撞，所呈现的是北京城市感性的一面，在生活层面拥有更加层次丰富的体验。

图4.13 生态环境更好

图4.14 城区市级绿道系统规划图

图4.15  城区蓝网系统规划图（水系）

图4.16 北京市蓝网系统规划图（水系）

图4.17 北京市各区面积分布图

（3） 与 别墅区的比较

东四环的产业圈和综合配套更佳，功能更丰富，更适宜国际化居住区的发展。

图4.18 北京总规 城区功能分区示意图

图4.19 北京总规 城区产业区分布示意图

（4） 小结

相比上述区域，北京东四环核心 ，由于涉外氛围浓厚、国际化要素荟萃、国际化人群汇聚、国际化产业集聚，可以说是北京的国际生活带。在这条国际生活带上，建国门外的 使馆区、东直门的第二使馆区、亮马桥第三使馆区依次排列，区域内国际涉外生活氛围浓厚，早已成为全球化北京的 新符号。

5 展望东四环国际居住区

毫无疑问，全球精英的社群圈、 产业圈、国际综合配套服务圈、绿色生态圈四圈叠合的区域将成为北京这座腾飞之城的名片。而就目前北京各区域的资源及人文禀赋而言，北京东四环可谓得天独厚。

1) 国际综合配套服务圈

东四环坐拥798艺术区、民生美术馆等文化坐标， 是798早已成为国内外艺术家心目中的文化符号，798已明确打造 文化使馆区、国际艺术机构集聚区、国际青年艺术交流平台、艺术产业交易 、文化旅游休闲区五大功能区，将为东四环在北京的文化地位增添重要砝码。

2)  产业圈

东四环所在的朝阳区是首都金融商贸区，豪华酒店、写字楼，跨国公司总部数量雄居北京各区之首，颐堤港商圈已经成为北京东部举足轻重的地区商业 ；朝阳区“十三五”规划也做了重要布局，建设高精尖经济发展带，重点发展国际金融、商务服务、文化创意、科技服务等高精尖产业。

3) 绿色生态圈

东四环区域 朝阳公园、将府公园、东风公园、四得公园等公园群，其中朝阳公园是北京市四环以内 的城市公园，四季主题活动不断，是京城 活跃的休闲娱乐目的地之一。

4) 高品质居住空间

浓郁的国际化氛围和生活气息让这里成为 住宅项目的聚集地，相继涌现出棕榈泉、观湖国际、星河湾、霄云路8号、泛海国际、壹•亮马等 社区。下一步需要进一步加强新型国际居住区的建设、开发和运营。

东四环 拥有公园自然、人文艺术等禀赋，再结合强大的国际化产业支撑和涉外资源，多重价值联合助推其有望生长成为新型国际居住区。

5.1  以将台为核心打造国际化都会

东四环打造新型国际居住区，可以聚焦将台为核心打造国际化都会 ，并已拥有以下三大核心支撑。

（1） 交通便捷化

将台区域周边具有良好的交通条件。

从交通区位来看，距离首都国际机场约20km左右，驾车仅约半左右即可快速到达；从道路交通现状上来看，机场高速和东四环围绕将台 ；从 交通来看，现状 14号线专设将台站， 平谷线和 12号线处于在建阶段。

可以预见未来以将台为核心辐射的区域交通网络将更为完善和健全，国际化都会 的交通将十分便捷。

（2） 产业国际化

将台周边集聚诸多国际化产业，金融、科技和文化产业的题材这里并不缺乏。

将台周边，电子城科技大厦、北京798艺术区、电子城IT产业园等坐落于此，继360、携程、58同城等一系列新兴的创新型互联网公司入驻后，将台如今正在吸引一大批低调务实国际化的IT企业进驻。

区域 不容忽视的是商业生态的再升级，根据北京市朝阳区发改委公布的信息，颐堤港二期项目，建设用地面积约80100平方米，规划地上建筑面积约400000平方米。建设内容为产业用房。项目聘请了15位建筑大师精心设计，按照国际化设计思想规划颐堤港二期业态，设计 优化商业动线，建成交付后势必成为北京商业综合体中一道亮丽的国际化坐标，可以看出未来东四环商业配套将更为齐全和 。

在文创产业层面，随着798的规划定位成“文化使馆区”，区域将成为国际青年艺术交流的重要平台，国际文化交往活动也会因此更活跃。798艺术区将在几年内成为“文化使馆区”。目前已经有丹麦文化艺术 、德国包豪斯学院以及以色列国家商务与文化 等机构入驻，预计到2020年会有二三十家 文化艺术 入驻。

除此之外，国际文化硅谷项目将是将台近年来另一大重点工程，项目将成为推动北京“十三五”文创产业发展的重要力量。在朝阳区的“十三五”规划中，将东四环区域内的将台—酒仙桥明确为高精尖经济发展带，区域将被进一步打造成国际研发创新聚集区，板块内的北京国际文化硅谷将是国际文化产品研发地、国际文化商品集散地、国际文化人才聚集地、国际文化艺术展示地和国际文化创意产业基地。

可以预见未来以将台为核心的周边国际化产业将越来越丰富，国际化都会 的形成指日可待。

（3） 生活方式国际化

从生活消费角度，颐堤港购物广场为在将台居住人群提供 和国际化的生活消费服务；

从健康生活角度，将台周边大型公园环抱，四得公园、朝阳公园、东风公园等环境优美、构成了 的绿色生态，居住人群可以畅享健康生活；其中，将府公园四期位于朝阳区将台乡，东至东五环，南侧和西侧与公园二期、三期和陈经纶 交界，北至铁路及 用地。规划建设总面积21公顷，建设用地东西向长约580米，南北向长约740米。将府郊野公园一、二、三期。以水为特色，以林为基底，以花为点缀，将府公园四期将被打造为具有“山”“水”“林”“田”“湖”全景观态的市级精品公园，为百姓提供一个水系萦绕，地形起伏，林木成荫，五彩花田，湖光潋滟的休闲娱乐场所。将府公园四期建成后，将有“将台纪事”休憩空间、雨中花园、林下“书香朝阳”室外书吧等特色功能呈现，作为城市繁华之中的诗意境界，能够给居住人群带来更加舒适、幸福的“将台生活”。

从居住空间来看，该 浓郁的国际氛围和生活气息吸引了一大批 住宅项目的入驻，未来众多 社区的形成将进一步加速东四环居住区的国际化。

此外，为促进将台板块区域国际化升级，关于酒仙桥旧城区改建项目，北京市人民 已下发《北京市2017年棚户区改造和环境整治任务》的通知：东至四街坊、西至“亮马水晶”东侧规划路、南至酒仙桥南路、北至酒仙桥一中及酒仙桥医院南侧规划路。酒仙桥旧城区的改造将为东四环的居住和生活环境带来新的活力和发展。

5.2  大力推进建设新型国际居住区 

伴随着十九大的胜利召开，中国社会经济发展和城乡建设进入新时代，北京的人居环境建设也进入了新阶段，需要谱写新篇章，其中大力推进建设新型国际居住区是值得关注的重点之一。

党的十九大报告明确指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”在社会主要矛盾变化的新时代，在人居环境供给侧进行改革是 必要的，大力推进建设新型国际居住区有着重要的现实意义。

（1） 北京国际居住区建设需要进一步增强国际本土化

北京 城市的提质升级，需要同时做好“本土国际化”和“国际本土化”两方面的文章，其中国际本土化 重要。全球眼光、国际标准、北京特色、可持续发展，也是北京国际居住区建设应该思考和加强的方向。

（2） 以“五维四圈”理念建设新型国际居住区

对标国际上已形成的国际居住区，如海德公园旁的伦敦国际居住区、纽约曼哈顿区的纽约国际居住区。其共同特性首先体现在居住区的圈层上，全球精英级别社群圈、 产业属性产业圈、 综合城市配套圈、绿色城市公园生态圈。其次表现在产业、人群、文化、城市、居住五个维度的 国际高标准，在这五个维度国际居住区就站在金字塔的高峰。

伦敦国际居住区，得益于海德公园所赋予的价值，一旁的牛津街，云集300家的 大型商场，每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。纽约国际居住区则 公园，每年公园游览人数多达2500多万，夏季每天达到近30万人次，冬季每天大约3万人次。位于东四环的国际居住区，内有798艺术区，汇集了二十多个国家和地区的画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室以及动漫、影视传媒、出版、设计咨询等各类文化机构400余家，其中，有不少于20个国家和地区的45家境外文化艺术机构。每年举办来自30 多个国家、各种规模的展览、演出、时尚发布等活动近2000场次。来访人员中境外人士占30%以上，798艺术区已然成为一个活跃的中外文化交流平台，人文北京的地标。

因而，要打造东四环国际居住区，就需要强化“五维四圈”理念。

所谓“五维”，即区域需要满足产、人、文、城、居五个维度，在新型国际居住区的建设中，尽可能兼具科技创新、文化产业、国际交流交往、生态公园配套以及 居住等职能。

同时，新型国际居住区的建设和发展，需要加强以下四个圈层的营造：

1) 加强国际人群的集聚，塑造全球精英的社群圈；

2) 进一步提升 产业的集聚，营造 产业圈；

3) 进一步提升国际综合配套，营造综合配套圈。比如，国际 、国际医院、国际化的文化艺术场馆；

4) 进一步加强生态建设，营造城市公园交汇的绿色生态圈。

图5.1 “四纬五圈”理念建设新型国际居住区

新时代，新北京，作为新型 城市，大国首都，未来国际一流的和谐宜居之都，需要美好人居的营造，建设新型国际居住区是大势所趋。东四环，产业、配套、文化、社群、生态、交通等基础 优越，是建设新型国际居住区不可多得的重点区域，精心营造， 巨大。