'2017年末，北京商业地产再添重量级玩家，建筑面积近20万平方米的朝阳合生汇亮相CBD东南角，填补了区域的商业空白。据了解，开业三个月，该购物 客流稳步攀升，近一个月，日均客流近6万，周末日客流高达8万。对一个新开业购物 来说，这是不俗的成绩，目前北京几家相似体量的成熟购物 ，日均客流在8-10万的居多。合生商业介绍，其租金水平亦位于行业前列。谈及成绩取得的原因，合生商业集团常务副总经理蔡仲辉分析，合生商业做购物 ，起步晚，但是起点并不低。所谓起步晚，是指合生商业购物 数量不多，目前开业运营的只有8家，包括这两年陆续开业的上海五角场合生汇及北京朝阳合生汇等。而起点不低是指，合生有着 的商业资源。首先，土地储备丰富，这些地块主要位于一线城市及成都，例如，刚开业的朝阳合生汇，是四环内 后一幅大型商业用地；其次，人才储备 ，除了原有合生创展、珠江 团队外，还从强于招商的恒隆、强于体系建设的凯德、强于流程管控的万达邀请了资深商业管理人员、操盘手加入；第三，产业协同性好，合生商业是全产业链的创新运营商及管理商，除了城市综合体与购物 ，产品线还涵盖了写字楼、酒店及产业园等，管理的项目80%以上位于一线城市，项目数量超过70个，已建成运营的项目面积超过360万平方米。依傍上述商业禀赋，合生商业常务副总经理蔡仲辉给出了这样的目标愿景：未来5年，合生商业的目标是实现100亿元收入，与此相匹配的是，合生商业将开业运营30个商业项目，其中商业综合体及购物 12-15个, 包括北京通州合生汇、上海静安合生汇及苏河湾合生汇等项目。显然，合生商业对自己在中国商业地产领域的座次期许不低，目标明确，与之相匹配的实现路径便显得尤为重要。在当下的市场环境里，单纯把商业体作为消费场所已经难以契合不断升级的需求，它越来越成为一个聚合各类资源的战略能量场，比如新零售、金融支付、大文娱、大数据等等，有无限的可能性等待碰撞和裂变。合生商业对自己的定位正是一个平台型公司，为租户、消费者、员工和外部合作者等 的利益相关方提供舞台和阵地。蔡仲辉在接受采访时，详细介绍了这个平台的构成，以及合生正在为平台聚合的资源。首先，它是租户和消费者的平台，是实现各种商业行为的场所和入口，不同的利益需求可以在这里进行匹配。为了实现这一目标，除了提供写字楼、购物 等实体空间之外，合生商业还打造了一个全新的线上应用——合生通，把商业板块的 资源聚拢在一起，一手抓顾客一手抓租户，并帮助他们产生有效的连接。据了解，合生通的规划分为两期：首期实现基础体验，例如停车、会员福利兑换、店内导航等基本功能；二期要实现互动性，例如智能化推送信息、合生活的优选和配送等等。蔡仲辉总结说，在商业地产领域，科技以前解决的是生活方式的问题，现在要解决生产方式的问题了。这一判断决定了合生商业拥抱科技和互联网的深度和决心。其次，合生商业要做员工的平台，鼓励有能力的人多劳多得。目前，地产行业 常用的做法是合伙人机制，以员工跟投的方式分享公司，凝聚核心人事力量。不过，跟投方式在住宅开发领域更为常见，因为结算周期短。而商业地产重资产模式下，项目持有年限较长无法及时兑换，并且存量商业项目的价值更多得益于原始土地 ，这就对商业地产领域推进合伙人带来了障碍。蔡仲辉介绍，合生商业的方案是，或利用持有年限较短的轻资产扩张、存量改造的机会，鼓励商业地产员工持股；同时，向商管团队开放住宅开发体系的跟投机会。第三，合生商业是各种合作方的平台，移动互联网的线上流量红利已经接近天花板，线上线下相互借力是大势所趋。蔡仲辉表示，“合生商业的经营模式是很开放的，比如北京朝阳合生汇，我们跟腾讯电竞、超竞互娱合作，将打造泛娱乐电竞综合体，增加了商业项目的娱乐互动性，满足新消费人群的需求。”蔡仲辉的职业生涯历经金融、住宅开发、物业服务、商业地产等多个领域，对比而言，他认为，做商业地产是 复杂和精细的，而其难点首先是找准“定位”。而对合生商业来说，定位已经清晰，未来更重要的工作在提质增效。具体而言，一是要不断提升现有项目的经营水平，不断提升租金水平；二是利用好土地储备，保证新项目开业；三是通过并购市场上的存量商业，改造升级。这是一个公认的巨大市场，蔡仲辉介绍，合生商业位于北京西大望路的酒店改为写字楼，一年时间，收入提高2倍，EBITDA提高了4倍。未来，这些资产不排除在市况好、定价好的情况下，通过基金化的方式部分或者逐步退出，同时收获资本性和经营性利润。李悦/文',

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