购房指标转让协议书的效力及法律风险

购房指标转让反悔，多年情谊付东水

为了赚取购房指标转让费，为了低价购房，芮某将其单位职工团购房指标卖给了熟人李某，李某支付了4万元的购房指标转让费，全额支付了购房价款及相关费用，但两年过去了，房价上涨了，芮某反悔了，主张《购房指标买卖合同》未经其妻子同意，应属无效，要求收回房子。2011年10月，盘龙区人民法院一审判决芮某与李某签订的《购房指标买卖合同》有效，双方应当继续履行本协议。

4万元“卖”购房指标

2009年3月，芮某所在的省级单位正在组织职工团购商品房，地段不错，价格也，但是，芮某年事已高，不想加重经济负担，但白白“浪费”自己的购房指标又不划算，于是决定，先把指标应承下来，再转卖给别人，至少能赚点转让费。获得购房指标后，得知跟随女儿学琴的学生家长李某想要购房，于是，芮某与李某商量将其购房指标转让给李某，李某支付其一定的转让费。双方商定后，2009年4月，芮某与李某签订了《购房指标买卖合同》，约定：芮某将其购房指标转让给李某，李某一次性支付芮某4万元转让费，芮某放弃购房权；芮某不再支付与购买长丰区星泽园小区房产权相关的任何费用；芮某协助李某办理产权过户手续。由李某支付星泽园小区房屋产权有关的任何费用，李某支付房款后拥有该房屋的产权；由于团购房的购买人名称是芮某，李某以芮某的名义缴纳的购房款，房屋的权属于李某。协议签订后，李某于当日支付了芮某4万元的转让费，同时向开发商支付了15万元的购房定金。2009年8月5日，芮某与开发商签订了商品房购销合同，约定芮某向开发商购买位于昆明市新亚洲体育场长丰区星泽园小区房屋，交房时间为2009年12月31日前。同日，李某支付了全部剩余房款及房屋维修基金、工本费等相关费用。

房价上涨惹纠纷

2009年以来，昆明市房价迅猛上涨，李某当初以芮某名义购买房子由3200余元每平方米，到2010年4月，已经上涨的7000元左右每平方米。2010年5月，李某要求芮某交付房屋，芮某表示“指标不卖了”，“房子要收回”。这个消息对于李某家来说无疑是震惊的，在此之前，因李某的孩子跟随芮某的女儿学琴，两家的关系也是不错的，并且此时，已时隔一年，已以芮某的名义缴纳了的房款50万余元及4万元的转让费。其后，李某多次要芮某协商，芮某态度都十分强硬，坚决要收回房子，拒不向李某交付房子。

2011年6月，李某将芮某起诉至盘龙区人民法院，要求确认芮某与李某签订的购房指标转让合同有效；芮某继续履行合同，协助李某办理房屋过户手续。

法院审理此案时，被告称诉争房屋是其以单位职工身份名义进行购买，购买时与开发商做了约定，不允许个人随意转让购房资格，且诉争房屋系其与妻子 某共同共有，原告没有证据证实第三人 某曾授权给被告芮某，芮某擅自处分共有财产的行为无效，故原、被告于2009年4月签订的《购房指标买卖合同》属无效协议。同时，反诉诉请判令解除其与被反诉人李某签订的《购房指标买卖合同》。

第三人 某称：诉争房屋系芮某与 某共同共有，被告芮某与原告签订《购房指标买卖合同》其不知情，被告芮某擅自处分共同财产的行为无效，且诉争房屋系被告购买的预售商品房，原、被告在签订购房指标转让合同时，被告未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告仍未取得该房屋权属证书，未依法登记领取权属证书的房地产，依法不得转让，故被告芮某与原告签订的《购房指标买卖合同》系无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。

法院认为：一、关于原、被告签订的《购房指标买卖合同》是否有效的问题。我国法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的协议受法律保护。本案中，原、被告所签订的《购房指标买卖合同》的标的物系经登记备案的预售商品房，就该房屋所发生的再转让行为并不违反法律、法规的强制性规定。本案被告辩称房屋是被告以单位职工身份名义进行购买，购买时与开发商做了约定，不允许个人随意转让购房资格，故原、被告签订的《购房指标买卖合同》无效的理由不能成立。同时，涉案房屋系被告芮某与第三人 某在夫妻关系存续期间共同取得的房产，属于夫妻共有财产。从本案被告芮某与原告签订协议到原告李某主张权利长达二年之久， 某均未提出异议，原告有理由相信被告的妻子 某知道或者应当知道该房已转让他人，被告芮某与原告签订购房指标买卖合同，是对其夫妻共有财产进行转让的行为，原告完全有理由相信被告芮某的处分行为代表了夫妻双方的共同意思表示，被告芮某以涉案房屋系共同共有， 某不知道或不同意为由对抗善意第三人李某的主张不成立，原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《购房指标买卖合同》已依法成立并生效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

二、关于原、被告签订的《购房指标买卖合同》是否应当继续履行的问题。本案中，原告已按合同约定支付了转让费、购房款、房屋维修基金、工本费等款项，履行了合同义务，并无违约行为。现诉争房屋的房屋权证仍未办理下来，故本案合同履行期仍未届满，双方仍处于合同履行期内，双方均有履行合同约定的义务，原告要求判令被告继续履行合同的诉请，本院予以支持。据此，本院为维护房屋交易安全，提倡诚实守信。确认原告李某于被告芮某于2009年4月前的的《购房指标买卖合同》为有效合同；原告李某与被告芮某、第三人 某继续履行《购房指标买卖合同》。判决后，双方都没有上诉。

点评：近年来，随着房价的节节攀升，房地产纠纷层出不穷，法院受理案件的数量呈逐渐攀升状态。关于房产的转让的转让，双方自愿签订的合同是否合法有效？购房指标转让究竟应该注意哪些法律问题？笔者将围绕这一问题，结合自己的办案实践，发表如下观点：

一、关于购房资格转让协议是否有效的问题

法无明文禁止即自由。法律并没有明令禁止购房指标的转让，在这一块，法律上属于空白。虽然我国《城市房地产管理法》规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，但它仅仅是对物权行为的限制，转让购房，并非物权范畴。因此，其不能作为合同无效的法律依据。其次，职工按单位政策享有优惠购房的权利，与单位签订认购资格时其尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋权转让纠纷；转让行为不违反法理的强制性规定；没有损害其他人利益，合同有效，双应当继续履行。

二、关于夫妻一方不知情是否可以解除合同的问题

，购房指标不属于夫妻共同财产。如本案中被告芮某认为其与李某签订的《购房指标买卖合同》没有经过其妻子 某的同意，属于无效合同； 某也声称购房指标属于夫妻共同共有的，李某与芮某签订的《购房指标买卖合同》没有经过她同意，该协议为无效协议。但笔者认为，协议的标的不是房屋权，只是购房资格，不存在房屋权的转移问题，因此，与夫妻共同财产无关。此外，购房资格是基于单位职工身份而取得，而非基于婚姻关系所产生的权利，因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。

第二，即使认定购房资格为夫妻共同财产，一般推定购房资格的转让为夫妻共同的意思表示。 人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”夫妻是一种相当亲密的生活关系，受让方有理由相信，转让方得行为应为其夫妻双方共同意思表示，那么，转让方不得以其妻子不同意或不知道为由对抗善意的受让人。但如果对方确实能够举出证据，证明夫妻一方不知情，那么购房指标转让协议可能会成为效力待定合同。但本案中，从李某与芮某签订《购房指标买卖合同》到李某起诉，时隔二年有余，并且这一期间李某还多次找芮某协商，作为夫妻的一方， 某不可能不知情，且其没有提出任何异议，庭审过程中，也没有提供任何能证明其不知情的证据，因此，有理由推定其对芮某向李某转让购房指标是认可。

三、关于无权属证书的房屋的购房指标转让合同的效力

我国《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。如前所述，单位团购房转让合同是团购房资格的转让，并非房屋权转让纠纷，属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书，其法律效力是物权不发生变动，不影响团购房资格转让合同的效力。

四、关于单位禁止转让团购房资格的规定是否影响购房指标转让合同的效力

虽然，一般单位都会禁止本单位的职工将其购房资格转让他人，但这仅仅是单位内部的规定，职工违反单位内部规定，只能由单位内部进行处理，这并不影响购房指标转让合同的效力。我国《合同法》规定，只有符合《合同法》第五十二条规定情况下（第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定。）才无效。因此，购房指标转让一般应当认定有效。

五、签订购房指标转让合同应当注意的问题

，不是的购房指标转让合同都有效，如经济适用房、军用房等购房指标转让协议，一般认定为无效。经济适用房、军用房等，是针对特殊人群，国家有严格的条件限制，购房人必须符合相关的条件。经适房配售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。 在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定，法律认定该类购房指标的转让协议无效。

第二，转让人签名， 让共有人都签名，如果其他人签名现实无法实现，需转让人获得其他共有人的书面同意书，以防其他共有人以不知情为由，要求确认转让协议无效。

第三，违约条款的设置。为避免双方出现违约行为，一定要设置好违约条款，使对方不敢轻易违约或者即使对方违约，己方也不至于遭受过重的损失。

第四，购房款的支付方式的约定。转让方在签订购房指标转让合同时，因受让方不直接与开发商接触，而是转让方与开发商签订房屋购销合同的，因此，应当注意对受让方购房款支付方式的约定，以防对方不按时支付房款，导致转让方需向开发商承担违约责任。

第五，交房时间、办理房屋过户手续时间的约定。因与开发商签订房屋购销合同的是转让方，开发商交房、办理产权登记的合同相对人是转让方，因此，受让方应在购房指标转让合同中约定好交房时间及办理房屋产权过户登记手续等的合理时间，否则，可能会导致受让人支付了转让费、购房款，却无法合理的使用房屋。

延期交房，108户业主联合将房产商送上被告席

2010年4月28日，雷某等200余户购房者来到开发商售楼处准备接房，但发现房屋存在质量问题，拒接房子，并声称房地产商本应2010年3月28日交房，现已延期一个月，双方就延期交房、房屋质量问题等无法达成一致意见，因此，雷某将开发商起诉至法院，要求开发商交付符合质量标准的房屋，并承担延期交房的违约金。

案情回放：

2009年10月，雷某与房地产开发商签订了《商品房购销合同》，双方约定：买受人以银行按揭的方式支付253552元购房款；出卖人于2010年3月28日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付给买受人；如出卖人未按合同约定的时间交房，自合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天100元向买受人支付违约金，合同继续履行；30天后，按买受人已付款的0.5%乘以天数向买受人支付违约金，合同继续履行。合同订立后，原告交纳了购房款。2010年3月28日，由于该小区基础设施尚未完善，部分房屋主体工程也未完工，故开发商无法履行交房义务。开发商承诺2010年4月28日交房。4月28日，雷某前来接房，但其认为，开发商所开发房屋的部分公共设施不完善，部分房屋的楼梯扶手、防盗门、房屋及楼道墙壁质量等存在问题，因此拒绝接房，2010年6月21日，雷某等108户购房者将开发商起诉到了人民法院，要求开发商交付符合质量标准的房屋，并按合同约定承担从2010年3月28日起至开发商实际交房日止延期交房的违约金。

被告开发商辩称：其已经于2010年3月20日通知原告等买受人交房日期变由2010年3月28日变更为4月28日，原告对此项变更并没有提出任何异议，应当视为原告对交房时间变更的认可，被告不承担交房的违约责任；第二，被告所交付的房屋已经经过建设部门的组织验收，验收结果为合格，符合双方约定的质量标准，房屋不存在质量问题，因此要求驳回原告的诉讼请求。

一审法院审理认为：原、被告订立的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定享有权利的同时认真履行自己的义务。被告收受原告支付的购房款后未按约定时间向原告交付符合要求的房屋，应承担违约责任。被告答辩认为其延期一个月即2010年4月28日已电话通知原告接收房屋的主张原告不予认可，其也未提供充分证据予以证明，法院对其答辩主张不予采纳。因双方在合同中约定了违约责任的承担方式，故被告除向原告支付违约金外还应继续履行交付房屋的义务。关于违约金的支付期限，因双方订立的合同约定自交房时间届满的次日起开始计算，故应自2010年3月29日起支付。至于原告主张违约金计算的截止日期法院予以支持。关于违约金的计算标准，因被告认可违约30天，并同意每天按合同约定支付100元即3000元，法院予以确认。2010年4月29日之后的违约金，原告要求每天按购房款总额的0.5%支付，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但被告认为违约金过高，也提出调整违约金的请求。为合理平衡双方当事人的理由，应予以调整。调整的标准是以双方约定的违约30天内每天100元违约金为参考依据，按照原告所交购房款金额确定为每天万分之六。被告应支付的违约金计算方法是3000元+253552元×万分之6／天×211天=35100元。

一审判决后，被告对交房时间的确认不服，提起了上诉，二审法院认为开发商所开发的房屋于2010年4月28日前已经竣工完毕，并经建设部门组织验收合格，已经具备合同约定的交房条件。为衡平双方当事人的利益， 限度地实现合同的公平和正义，交房时间酌定为2010年6月3日（ 家购房户接房日期）。

点评：本案是一起商品房预售合同纠纷引起的，主要涉及到预售商品房交房条件、延期交房违约责任、房屋质量问题、违约金调整等法律问题。

，关于预售商品房交房条件的问题。一般商品房预售合同都是采用建设部门拟定的通用合同，即规定交房条件为：经建设单位组织验收合格。本案中，被告开发的小区房屋已经于2010年4月26日取得了建设单位组织验收合格的报告，因此，应当认定被告2010年4月28日已具备交房条件。

第二，关于交房违约责任承担问题。《商品房购销合同》是原被告双方真实意思表示，合法有效，因此被告应当严格按照合同约定的交房时间向原告交房符合合同约定的商品房。本案中，双方约定交房时间为2010年3月28日，被告3月28日并没有按合同约定交房房屋，虽然被告抗辩认为其已经于2010年3月20日通知了原告等购房者将交房时间变更为2010年4月28日，但其无法证明其交房时间的变更获得原告的认可，因此，其2010年3月28日未能实际交房，已经构成延期交房的违约事实，应当承担违约责任。至于延期交房的截止日期，笔者认为被告所开发的小区房屋于2010年4月26日已经建设单位组织验收合格，2010年4月28日原告也来办理接房手续，仅是因为其认为房屋楼梯的扶手、防盗门、房屋部分墙壁等质量存在问题及住房维修基金等有异议，因此拒绝接房。所以，应当认定被告已经于2010年4月28日向原告履行了交房义务，被告延期交房违约金计算截止日应当是2010年4月28日。

第三，关于合同中违约金的调整问题。关于违约金是否过高、是否应当进行调整的问题，依照我国《合同法》 百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故本案的违约金应当确认为补偿性违约金。依照 百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此合同违约金调整是依当事人请求可对违约金进行调整的原则。 人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法 百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”该条文对违约金过高的涵义进行了界定。因此，如合同双方当事人约定的违约金确实超过造成损失的百分之三十，就可以认定违约金过高，合同一方当事人可以请求人民法院或仲裁机构调整违约金。

第四，关于预售商品房屋质量问题。依据 人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”故购房者对所购房屋质量应承担举证责任，除非房屋主体结构存在质量问题，否则房屋存在的其他质量问题可能仅仅属于开发保修义务，而不构成违约、拒不接房的理由。