公元2011年2月16日，北京公布楼市调控政策：《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，下称“京十五条”。该政策引起了市场的广泛关注，各方声音层出不穷，很多业内人士也对市场作出了各种预测。然而，在政策公布满一周年的今天，北京的楼市到底发生了怎样的变化呢？

京十五条打击成交量 北京普通住宅成交量连降两年

根据搜房网数据监控统计，2011.2.16—2012.2.15北京公布“京十五条”满一周年，住宅成交总套数为83866套，同比2010年—2011年成交的106965套下降了27.65%。相比2009-2010年同期的185740套，调控下的成交量不及当年的一半，锐减54.89%，出现两年连降现象。

搜房网数据分析师认为，由于2008年的楼市调控对市场影响极大，很多人持观望态度迟迟不敢出手买房，积压了各种软性刚性的需求，使得2009年北京住宅成交量出现了畸形的增长，而消化了这些需求之后，2010年的住宅成交量，受到“国十条”以及“京十二条”的影响，出现了大幅回落，楼市热度受到严重打击。然而，在2011年初，随着“新国八条”和“京十五条”的推出，2011年的楼市并没有像09年那样有始无终，而是在限购的前提下，进一步提出了严厉的调控，“京十五条”更是被业内喻为“严厉楼市调控地方配套细则”。也就是这一政策的高门槛使得2011年北京住宅成交量没有像2009年那样出现畸形的反弹，相反却进一步下跌将近三成，成交量创三年来 值。

分析要素		住宅签约(套)	住宅签约面积(万平米)
2009.2.16-2010.2.15		185740	2123.67
2010.2.16-2011.2.15		106965	1164.92
2011.2.16-2012.2.15		83866	874.37

2009-2012 北京楼市调控成交一览表

从表格中也可以看到，成交面积随着成交量的骤减：2011.2.16-2012.2.15北京市住宅成交面积为874.37万平米，比2010-2011年下降了25%，成交面积为1164.92万平米。只达到了2009-2010年成交面积的41.14%。

套均面积呈下行趋势 刚需户型成交增多

根据搜房网数据监控统计，从上面的住宅成交一览表中得到二阶数据：自2011.2.16公布京十五条至今北京市成交的住宅中平均每套住宅的面积（以下称“套均面积”）为104.26平米/套，相比去年同期108.91平米/套下降4.26%，比前年同期下降8.81%。

分析认为，出现这一想象的原因有两个：

1、首先2010年初的国十条中对购房的首付款就做了硬性规定，再加上之后的新国八条和京十五条对此项规定毫不放松，甚至更加严格，使得面积小、低总价的小户型越来越受到刚需购房者的大力关注，使得小户型成交量出现上升趋势，使成交的套均面积下降。

2、由于京十五条中都提到“增加住房用地有效供应。”其中要求“各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%”。这使得开发商在项目建设和规划中，增加了各类保障房和中小套型普通商品住宅的比重，从而使得北京住宅成交中保障房和中小套型普通商品住宅成交比例增大，拉低了住宅成交的套均面积。

分析要素		套均面积(平米/套)
2009.2.16-2010.2.15		114.34
2010.2.16-2011.2.15		108.91
2011.2.16-2012.2.15		104.26

2009-2012 北京楼市调控套均面积表

库存总量创 值 保障房大量入市

根据搜房网数据监控统计，截至2012年2月15日北京市库存总量为119270套，同比2011年的94278套，上涨26.56%，比前年的89525套，增加了33.28%。

这些数据一方面反映了在楼市调控的大环境下，确实有很大一部分人被限购令所约束，使得很多人不能出手买房，从而在减少成交的同时增加了库存。另一方面，由于大量保障房的入市，使得2011年北京住宅库存总量持续升高，在12月7日达一度到了130049套，创三年来库存量 值。而这一现象也反映了 “京十五条”中提到的“1000万套保障房”的政策落实情况很乐观。从数据可以看出，调控政策对北京住宅库存总量的影响是明显的。

分析要素		库存总量(套)
2010.2.15		89525
2011.2.15		94278
2012.2.15		119270

2009-2012 北京楼市调控库存对库存总量的影响