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绑定的中介费
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主题:
绑定的中介费
xdfee60329
发表于
2016-12-31
进微信群讨论
声明:本文系个人观点,可能夸大了中介对房地产市场的影响,主要是为了表达这样一个逻辑。
1st 为什么中介费不该与房价绑定?
平常我们买房或者租房,经常有求于中介。相应的,也要支付中介费。
然而星子察觉到,买房的中介费一般是房价的1%-3%,租房的中介费一般是1个月的房租。无论这笔中介费由谁支付,它都相应绑定了房价或租金。
从理性的角度来看,对于不同的房子,中介提供的服务是相近的,那为什么他们索取的中介费,却是不一样的呢?
比如,卖100万的房子跟卖500万的房子付出的成本,很难说有什么区别,中介收费却是差五倍。
有人可能会说,绑定房价或租金,是收取中介费最简单的计算标准。毕竟房子有好坏,有的房子卖不出去(租不出去),房东为了自身利益,需要给予中介一些激励,利用中介诱导客户,帮忙抬高房价或租金。
然而,对于卖不出去(租不出去)的房子,市场最公平的方法应该是 ,而非利用中介的销售能力,用绑定房价或租金的方式“激励”中介。
如果一个市场的主体从不去考虑 ,而是用绑定房价的中介费用去激励销售人员,这个市场就会形成 的单边效应。
为什么这么说呢?我们知道,对于北上广深市场,数量稀少的新房只起到价格标签的作用,二手房才是最大的交易主体。
换言之,二手房市场价格受中介影响很大。中介们通过绑定房价,从而将自己的利益绑定到房地产市场。
也就是说,只有涨房价,只有涨租金,绑定房价或租金的中介费才会高,中介才会赚得多。
单个房屋 ,可能对整个市场没什么影响。然而,当我们系统来看,普遍存在的中介,使得 房屋的价格上涨成为普遍性——这其中涉及到两个概念:【资源错配】和【锚定效应】。
2nd 资源错配与锚定效应
刚才我们提到【资源错配】和【锚定效应】这两个概念。
资源错配:房价涨得越厉害,中介费也就涨的越厉害。由此,越是城 区、房价热点区,中介抢单就越热衷(只有这些地方才有更充足的理由涨房价),中介等销售资源错配就越厉害。由此,中介越多的地方,房价涨幅也越高。
锚定效应:何为锚定效应(Anchoring effect)?作为经济学的一个常用概念,指的是当人们需要对某个事件做定量估测时,会将某些已知数值作为“起始值”,而这个“起始值”会先“锚”一样影响着“估测值”。
换句话说,当城 区房价上涨,城市周边的房价不可避免被带入上涨轨道,这就是锚定。当一个城市房价上涨之后,另一个城市的房价也不可避免的被对比,从而形成 的理由,“河北燕郊都涨到3万了,那廊坊该涨到几万?”、“西安这么好,5套房也抵不上北京的一套房”,这也是锚定。
中介资源错配,使得中介受到绑定房价的中介费的刺激、同行竞争的压力,尽量帮助房东们涨房价,涨势从城 区、房价热点区蔓延,形成全城性的涨幅;锚定效应使得一线城市的房价涨跌影响到二三线城市,直到长沙、贵阳这种二手房发育不完全的市场,锚定效应也仍然存在——因为经常被对比,同样为省会,为什么长沙、贵阳房价这么低?
3rd 假如中介费是固定的?
假如中介费是固定的(以公司形式固定,不抽点),中介服务就会变成类似于送外卖那种靠量取胜的服务。为了走量,中介也没有了帮助房东做高房价的动力,而是要求房东做一个尽量好卖的价格,以帮助他节约时间。
也就是说,中介费固定了,中介抢单仍然会有,但不论房子好坏,都以成交为目的,而非帮助房东获得最大溢价为目的。中介费固定,中介需要做量才能有业绩,毕竟好的房子不愁卖,差的房子的存货压力转移到房东,中介也会在侧面要求房东 。
此外,中介费固定,还彻底铲除了房源垄断。目前的独家委托,无非是帮助房东卖个好价钱,自己获得好的抽点。而中介费没有了抽点,房源定价权和中介费定价权都给了房东,房产价格受中介支配的影响就小。
总之,很多中介的服务,都在一个固定值以下 。设立一个中介浮动价位是合理的,但按总价抽点确实太霸道,买卖不同的房子,中介费浮动范围上下超几倍,这种收费方式其实绑架了房子和市场,而行情好坏的风险由买卖双方承担,中介只是按点抽成而已。
4th 最后聊几句总结的话
规范中介市场收费标准,我一向都坚持按劳分配原则。而将中介费绑定房价,不是按劳分配。
服务越好,收费越高是应该的。但是不应该牵扯到房价。房价的构成应该是地段、物业、环境等,不应该有中介费的参与。
中介市场的收费,可以按销售套数或销售面积来定,不直接助推房价的方式都可以。
假如中介费不再绑定房价,中介销售人员对市场定价权不再有影响,在锚定效应依然存在的情况下,整体市场的房价可能不升反降。而这,也许是除限购外,调节中国房地产市场最好的办法。
注:本文系个人观点,可能夸大了中介对房地产市场的影响,主要是为了表达这样一个逻辑。
个人观点,欢迎评论
xdfee60329
发表于
2016-12-31
中介
ztdns07858
发表于
2017-01-08
楼主说得有道理
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go
1st 为什么中介费不该与房价绑定?
平常我们买房或者租房,经常有求于中介。相应的,也要支付中介费。
然而星子察觉到,买房的中介费一般是房价的1%-3%,租房的中介费一般是1个月的房租。无论这笔中介费由谁支付,它都相应绑定了房价或租金。
从理性的角度来看,对于不同的房子,中介提供的服务是相近的,那为什么他们索取的中介费,却是不一样的呢?
比如,卖100万的房子跟卖500万的房子付出的成本,很难说有什么区别,中介收费却是差五倍。
有人可能会说,绑定房价或租金,是收取中介费最简单的计算标准。毕竟房子有好坏,有的房子卖不出去(租不出去),房东为了自身利益,需要给予中介一些激励,利用中介诱导客户,帮忙抬高房价或租金。
然而,对于卖不出去(租不出去)的房子,市场最公平的方法应该是 ,而非利用中介的销售能力,用绑定房价或租金的方式“激励”中介。
如果一个市场的主体从不去考虑 ,而是用绑定房价的中介费用去激励销售人员,这个市场就会形成 的单边效应。
为什么这么说呢?我们知道,对于北上广深市场,数量稀少的新房只起到价格标签的作用,二手房才是最大的交易主体。
换言之,二手房市场价格受中介影响很大。中介们通过绑定房价,从而将自己的利益绑定到房地产市场。
也就是说,只有涨房价,只有涨租金,绑定房价或租金的中介费才会高,中介才会赚得多。
单个房屋 ,可能对整个市场没什么影响。然而,当我们系统来看,普遍存在的中介,使得 房屋的价格上涨成为普遍性——这其中涉及到两个概念:【资源错配】和【锚定效应】。
2nd 资源错配与锚定效应
刚才我们提到【资源错配】和【锚定效应】这两个概念。
资源错配:房价涨得越厉害,中介费也就涨的越厉害。由此,越是城 区、房价热点区,中介抢单就越热衷(只有这些地方才有更充足的理由涨房价),中介等销售资源错配就越厉害。由此,中介越多的地方,房价涨幅也越高。
锚定效应:何为锚定效应(Anchoring effect)?作为经济学的一个常用概念,指的是当人们需要对某个事件做定量估测时,会将某些已知数值作为“起始值”,而这个“起始值”会先“锚”一样影响着“估测值”。
换句话说,当城 区房价上涨,城市周边的房价不可避免被带入上涨轨道,这就是锚定。当一个城市房价上涨之后,另一个城市的房价也不可避免的被对比,从而形成 的理由,“河北燕郊都涨到3万了,那廊坊该涨到几万?”、“西安这么好,5套房也抵不上北京的一套房”,这也是锚定。
中介资源错配,使得中介受到绑定房价的中介费的刺激、同行竞争的压力,尽量帮助房东们涨房价,涨势从城 区、房价热点区蔓延,形成全城性的涨幅;锚定效应使得一线城市的房价涨跌影响到二三线城市,直到长沙、贵阳这种二手房发育不完全的市场,锚定效应也仍然存在——因为经常被对比,同样为省会,为什么长沙、贵阳房价这么低?
3rd 假如中介费是固定的?
假如中介费是固定的(以公司形式固定,不抽点),中介服务就会变成类似于送外卖那种靠量取胜的服务。为了走量,中介也没有了帮助房东做高房价的动力,而是要求房东做一个尽量好卖的价格,以帮助他节约时间。
也就是说,中介费固定了,中介抢单仍然会有,但不论房子好坏,都以成交为目的,而非帮助房东获得最大溢价为目的。中介费固定,中介需要做量才能有业绩,毕竟好的房子不愁卖,差的房子的存货压力转移到房东,中介也会在侧面要求房东 。
此外,中介费固定,还彻底铲除了房源垄断。目前的独家委托,无非是帮助房东卖个好价钱,自己获得好的抽点。而中介费没有了抽点,房源定价权和中介费定价权都给了房东,房产价格受中介支配的影响就小。
总之,很多中介的服务,都在一个固定值以下 。设立一个中介浮动价位是合理的,但按总价抽点确实太霸道,买卖不同的房子,中介费浮动范围上下超几倍,这种收费方式其实绑架了房子和市场,而行情好坏的风险由买卖双方承担,中介只是按点抽成而已。
4th 最后聊几句总结的话
规范中介市场收费标准,我一向都坚持按劳分配原则。而将中介费绑定房价,不是按劳分配。
服务越好,收费越高是应该的。但是不应该牵扯到房价。房价的构成应该是地段、物业、环境等,不应该有中介费的参与。
中介市场的收费,可以按销售套数或销售面积来定,不直接助推房价的方式都可以。
假如中介费不再绑定房价,中介销售人员对市场定价权不再有影响,在锚定效应依然存在的情况下,整体市场的房价可能不升反降。而这,也许是除限购外,调节中国房地产市场最好的办法。
注:本文系个人观点,可能夸大了中介对房地产市场的影响,主要是为了表达这样一个逻辑。
个人观点,欢迎评论