主题：政府勾财，开发商勾命——评论勾地政策

一箭三雕之策


上海襄阳路要拆的消息近来闹得沸沸扬扬，这片临时用地上搭起的临时市场，虽熙攘混杂如乡村集市，但国际知名度却可与新天地媲美。在这里购物，绝对挑战人的智商，因为你永远不知道服饰店老板们的心理价位是多少；或许砍价一半你还在担心老板会不会骂你不识货，其实老板心里已经乐开了花，但脸上万分无奈地说“您能不能再加点？”

中国土地交易拟在今年下半年引入勾地制度，如果此举成真，相关部门在价格制定方面的强势地位，也许会类似于襄阳路市场的老板们。而开发商们，可能会天天对着相关部门引进的勾地制度大唱：“你的出现是美丽错误，我拥有你但却不是幸福，你的柔情我永远不懂，我无法把你看得清楚……” 。这套“迷踪拳”打下来，政府在土地控制及供应上无疑将处于更加有处的位置。

源于香港的勾地制度，其诞生背景是亚洲金融危机下的楼市大萧条。由于是国际自由港，香港的税收低微，政府财政收入过多依赖土地出让，但地少人多又使土地资源变得异常珍稀。1999年，为了确保土地批租这块最大的财政“肥肉”不被惨烈的楼市“过油”，勾地政策应势出笼。而目前我国内地某些地方楼市的低靡，再次让相关部委向香港前辈学习“秘笈”（以前的批租、预售和融资模式等皆如此）。虽整体看来中国土地广袤，但由于人口众多，在一二线大城市土地资源相当稀缺，土地出让必须小心谨慎，以便让这块城市资产运营细水长流。

与拍卖和挂牌不同，勾地制度下政府不公开出让土地的底价。开发商必须既要尽量降低自已的成本，又要揣测政府的心理价位。报价低了，土地勾不出来，报价高了，自已又吃亏。单从出让价格控制上考量，这一游戏规则使政府在地租利润的追求中左右逢源。

但地方政府能否从年度出让总值上最大限度谋取利益，就要考验制度实施的技术水平了。
香港2004～2005年度勾地表公布时，香港地产界普遍给予了肯定，市场更出现了发展商即时加价及业主反价、封盘等情况，而且成交并没有因此而受到抑制。但推出的17幅土地，最终仅售出6幅。这项创新性的制度本人是好的，只是具体操作中须把握市场动态需求。

问题的关键在于政府出让土地的数量、种类、大小和价格，以及四者之间的调配是否合理。以上海为例，2006年发布的6个公告出让的全部126幅土地（720万平方米）均采用了挂牌方式，但处于远郊的商业和商办综合用地占到总量的95%，静安、黄浦、卢湾等中心城区则全年没有土地出让记录。开发商拿地比较谨慎，实际成交仅574万平方米，出现了部分流标现象。与此同时，全市配套商品房实现新开工面积1318万平方米，中低价普通商品房落实共991公顷用地。非常明显，2005年上海政府对中高档住宅的土地控制极严，政策倾向于“两个1000万工程”。

勾地制度最大优点，是有利于土地供应的市场化导向。一张勾地表，就像化学试验中的PH试纸一样，可以测试出什么样的土地为市场所欢迎，什么样的价格开发商容易接受，以便政府制定合理的土地出让计划。这种“预警机制”，对于目前处于急剧调整期的中国房地产来说，无疑具有某种积极意义。

而且，勾地制度非常有利于行业内的新陈代谢。不妨从反面看看中小开发商的心态，香港2006～2007年度新“勾地表”出笼在即，兴业地产无奈表白：“ 制定新勾地表无助我们更易于勾地，关键在于政府坚持紧缩土地及奉行高地价政策，致令所有地产商皆难于勾地，形成大型地产商大小通吃，实力较次的小型地产商根本难以与之抗衡。”

宏观调控本身已令中小开发商在拿地、融资、销售等多方面出现了生存危机，勾地政策的施行将使中小开发商的拿地难度进一步增加，其一是勾地的报价规则使其身处被动地位，其二即使勾地成功，接下来的“招拍挂”同样面临大开发商的强势竞争，如竞标失败，则为勾地而提前筹措的资金一时难觅更好的投资项目，融资成本大涨。因此，勾地制度可以提高开发商的拿地门槛，必然进一步加剧行业的“洗牌”进程。

上海市政府狠下心来要让襄阳路市场从地图上消失，当然也会心痛于丰厚税收的同步消失，但为了遵循WTO商业游戏规则，清剿假冒世界顶级品牌实属必然举措。而勾地制度的筹备，在楼市低靡期，政府一则能进一步优化土地供应市场，二又能借之使土地的价值最大化，增加当地政府的长期财政收入，三则优胜劣汰一批开发商，真乃一箭三雕之策。