近年来，随着限竞价土地供应的不断增加，限竞房逐渐成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量，但与此同时，作为一种夹在政策和市场中的过渡性产品，限竞房产品从一出生就命运多舛，整体市场喜忧参半。

北京限竞房库存达峰值，网签率不足五成

截至2019年10月，北京限竞房入市已有17个月，但整体表现并不乐观。从供应量看，北京入市的限竞房项目总计达105个，供应住宅套数达到51024套。从签约量看，截至2019年11月8日，实现网签的限竞房房源合计达22313套，平均网签均价为48799元/平方米，按成交套数计算网签完成率为43.7%，刨除网签房源后，限竞房的上市库存量为28711套，达到入市以来的峰值。目前，限竞房的供应量比较集中，而且供应规模明显超出了市场需求的承载力，供过于求的市场现象比较严峻。

从项目去化看，由于受户型面积限制等因素影响，房企集中设计90平左右三居户型，商品住宅供应同质化严重， 在中指研究院重点监测的限竞房项目中，88-90平方米三居推出套数在同期开盘总量中的平均占比高达69%。项目批量入市导致短期紧缩三居产品供过于求，项目整体去化不济。

面对限竞房“红海”，一些开发商采取低价走量的营销策略，但价格战并非长久之计，限竞房去化的关键在于如何在与产品力上做文章。

低迷的限竞房市场，更能凸显实力派产品

摊开地图，从北往南，北京限竞房的片红海，便是在大兴。从2016年10月北京开始出让限竞房地块到目前，北京已累计出让了105宗限竞房住宅用地，其中大兴及亦庄高达28宗，可见大兴区已经成为限竞房的主战场。

面对局部区域的天量供应，缺乏杀手锏的限竞房们，只好继续打折降价、各种赠送，通过低总价优势来竞争那少数的客户。各大楼盘的实际售价整体上比审批限制的价格还要低10%。

这是限竞房1.0时代的必然结局，今年，限竞房正从1.0时代步入2.0时代， 面对激烈的市场竞争，越来越多房企意识到不能再把项目当成限竞房来做，而是用商品房思维，用产品力的差异化去争取买房人，这其中的佼佼者当属金地。

一直以来，风华系作为金地集团产品体系中三大高端产品系之一，代表作品曾在南京、宁波、杭州等多个核心城市落地，无不成为当地人居标杆，风华所至，皆受热捧，诠释了金地IP产品线的魅力。

作为金地在北京的风华系开山之作，金地·悦风华89㎡全明通透三居两厅两卫，以其超优的格局、超高空间利用率、超舒适室内生活独领风华，自去年年底开盘以来，便实现了快速去化，开售10个月共成交了585套，去化率达98%，几近清盘，并且成功跻身限竞房入市以来总排行榜第三位，成为京城热销网红爆款， 也成为行业学习、模仿的样板。其背后，体现了金地“理科生”的产品主义追求。

在当前消费疲软，房地产行业普遍客流下降的背景下，金地·悦风华的逆市热销，成为其差异化竞争优势与优质产品力的阐释。

2019风华归来，延续爆款传奇

土地市场的热度是与融资松紧度挂钩的。今年上半年，房企融资动作频繁，筹集到的“粮草”直接转向了土地市场，因此，上半年拿地热情较高。

今年开年北京首场土拍，金地与旭辉便携手拿下大兴区黄村镇三合庄村地块，致力于在大兴这片新国门热土打造风华系进阶力作——金地旭辉·江山风华。

相比金地•悦风华，金地旭辉•江山风华在地段、资源、景观等方面更加优越。地处大兴新城黄村板块核心，为南城城市配套、最为密集的城区之一，已实现主城级生活。伴随着大兴国际机场的通航，北京向南看已经成为新的趋势，未来，一个新的临空经济带正在悄然而生，尽享城市发展风口。

依托于优越的区位优势以及坚守品质初心、以超配标准造一座人居精品的产品理念，江山风华从示范区开放到首度开盘屡创现象级热销，受到了全城瞩目。

在限竞房时代，地段与售价不可改，但户型体现了一个企业的核心竞争力

相比市场上琳琅满目的奇葩户型，金地·悦风华是限竞房市场上个把90㎡以内面积做成“三室两厅两卫”的项目，而江山风华作为风华系2.0进阶之作，洋房式一梯两户配置，不但低密、私密、便捷舒适，而且外立面规整光滑，加上明亮的开窗，颜值超高。

89㎡沿袭了金地·悦风华的三居两卫、南北通透超大南向面宽设计，同时又增设了飘窗。更值得一提是，136平方米的四居，南向实现了三面宽，且面宽达到了10.7米，可以说，市场上绝大多数140平方米的四居，都很难达到。

江山风华89平米三室两厅两卫户型图

江山风华136平米四室两厅两卫户型图

并且每一个户型都有“边户型”的优势，南北通透，全明采光，每个房间明亮、阔景、清风通畅，奢华舒适。

其实不管是从去年的金地·悦风华，还是金地旭辉·江山风华，可以发现，金地在做这两个项目时，并没有将其视为一个限竞房产品来做，反之，一切能够加分的基因，都被融入其中。

通常人们对限竞房园林往往不抱太多希望，一般项目也不会太重视，而金地旭辉·江山风华却坚持以豪宅思维匠心造园，做出了超配标准，师法恭王府规制，布局一厅三进礼序；《园冶》十制三十二规技法，每处景观悉心斟酌；宋代文化底蕴，塑造八维雅集文化场景；融入金地360º健康家理念，配置全龄段互动空间。规制、章法、文化、生活，以风华四大美学致献一座现代恭王府园，奢享超配新东方美学墅境，大大超出了客户想象。

逆市之下，金地聚焦当代置业者生活需求，匠心打造的居住价值是江山风华超水准产品力的核心所在，与此同时，项目紧邻五环，且配套阵营更加豪华，北京小学大兴分校就在家门口，距地铁4号线清源路站约800米，区域价值和医疗、教育等生活配套的集中兑现，同样为江山风华带来了极高的价值保障，彰显了产品的“爆款基因”。

尽管北京限竞房市场竞争激烈，但市场上的优质产品仍是稀缺品。对于开发商来说，关键在于如何在操盘过程中根据项目特征，找准限竞房产品与市场、与消费者的契合点，用产品力征服市场。实践证明，尊重市场和消费者的限竞房产品，终将得到市场的拥泵。