曾经听到过一个冷笑话：10年前，想致富有三种方式：北京买房，上海买房，深圳买房。

按这个思路推演，5年前想发财，就要去武汉、郑州、成都买房，3年前想赚钱，就得去地市、县城乃至大型乡镇买房。总之，只要敢负债，敢加杠杆，零首付、低首付、信用资金，能用的手段都用上，一家人就吃喝不愁了。

从行业来看，也是如此。经济学家姜超曾说，最近几年地产繁荣的背后，靠的是居民的天量房贷。

以2016年为例，商品房销售金额约12万亿，其中10万亿是商品住宅，考虑二手房之后的全年房地产交易额大约在16万亿左右，而这背后的居民房贷接近8万亿，包括6万亿的中长期贷款和2万亿左右的公积金贷款。

有的上市公司亏损多年，卖几套京沪的房产即可扭亏，从历年的首富名单上看，20年的排名中，房地产商占据榜首8次。

房价的涨幅，远远比我们想象的要大。

从2008年到现在，官方统计的商品新房的平均售价涨了一倍多，但这个价格其实不可比，因为新房越盖越远。

举个例子，10年以前，上海卖的新房都在内环，现在几乎都在外环，彼时的燕郊、昆山和中山、惠州，哪有现在这么炙手可热？

按照可比价格来测算，几乎所有一二线城市的房价涨幅都在3倍以上，折算成年化涨幅超过了15%。

那么，房地产还能不能成为“发家”的渠道？现在买房，10年后“穷得叮当响”还是“富得流油”？我们从以下几个方向展开分析。

，青年人口的“稀缺性”。
从最近几年各线城市“抢人”的动向，大家可以发现，青年人口的“稀缺性”越来越高了。

据《前瞻经济学人》统计，16个新一线城市和典型城市中，西安只凭身份证、毕业证即可落后，堪称0门槛；武汉计划五年内留住百万人才。杭州、成都和南京三地是近3年新一线城市中增长最快的人才引流地，其中杭州的人才净流入率高达3.8%。

就在最近，南通市发布政策，具有全日制大专及以上学历的应往届高校毕业生，零门槛落户。宁波新增了租赁落户，济南身份证加学历证明即可落户。

不难看出，这些城市只欢迎青年大学生，再放宽一点，也就是到45岁。

与此同时，京津冀地区就业的农民工比上年减少27万人，下降1.2%；在珠三角地区就业的农民工比上年减少186万人，下降3.9%。

也就是说，年长的农民工在返回家乡，年轻的大学生、毕业生留在了大城市。

这样的趋势自有其背景：劳动力人口的减少已经不可逆。

我国的主力购房人群，基本集中在20-50岁之间，20多岁的年轻人要买婚房，30-40岁的中年人要买和改善房，讽刺的是，50岁的时候，又开始考虑给儿女们准备婚房。

民生证券研究所此前发布报告指出，2015至2025年，这部分劳动力每年会减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

再不把这些年轻人吸引到自己的城市里，以后就没机会了。

对房地产来说，以往的“盛宴”已是过去式，未来或许只留下了残羹剩饭，现在买房，10年之后接盘人数必然变少，不可能会“富得流油”。

第二，城市分化大潮难以避免，未来“优者越优，差者越差”。

城市化的进程，与房地产行业一样，从普涨普跌，到集中度提升，最终大幅分化。

我国2018年的城镇化率为59.58%，到2030年，10年时间，我国城镇化率目标为70%。根据发达国家经验来看，当城镇化率超过70%时，人口从农村到城市，从三四线到一二线的进程，会显著变慢。

显然，我们正处于从60%向70%过渡的阶段，“头部”城市的地位，会持续提升。

在2018年，人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。

换言之，粤浙皖三个省份，去年流入了超过150万的人口，仅一个广东，就足以令其他地区汗颜。显然，安徽是沾了长三角的光，江苏因为苏北和苏南的人口结构不同，没有跻身前三，也在情理之中。

与之对应的，是北方人口大省的无奈，山东、河南分别净流出20万人和7万人，豫鲁两地流出近30万人。

这是一场无人能够阻止的“分化”大潮，强者更强，弱者更弱。

如果你把全部积蓄都押在了中西部小城市的房产，有商铺，有住宅，还有公寓，现在买房，10年后是否“穷得叮当响”不敢说，身家缩水是大概率的。

但是，别以为房子买到大城市就安然无忧了，因为调控之手握得越来越紧。

证券日报11月5日报道称，2019年前10个月合计的482次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录，仅仅在刚刚过去的10月份，房地产调控高达67次。

这绝不是2019年的“偶然”，而是未来10年的“常态”。

限购、限售、限贷，热点城市的人口虽然还在源源不断的流入，但房产的流动性却在持续下降。身家几百万，却拿不出几十万现金，将会成为一二线城市的主流。

表面上，大城市的一个厕所能买小城市的一套房，可还是要坐地铁、吃泡面、担忧35岁以后失业了怎么办。

即便现在买到了大城市，10年后变得更值钱，难道还能把的自住房卖掉，回到家乡养老、小孩回老家上学不成？

笔者觉得，无论是从青年人口数量，还是城市分化、调控收紧等角度来看，现在买房，即便是一二线城市，也只能说是比较保险而已，10年后，受限于流动性，很难“富得流油”。假如是三四线城市，那就更没悬念了，10年后，“穷得叮当响”不是没可能。

关于这个问题，宗庆后的“预测”言简意赅。宗庆后此前在企业文化年会（2019）发表演讲表示：面对高房价，娃哈哈通过福利分房、发放补贴、自建廉租房等形式想方设法为员工解决住房问题，近几年在杭新员工的住房问题将全部得到解决。

他还说过，“房价过高，留不住人才，年轻人买不起房，不能安居乐业，农民买不起房，不能实现城镇化，房地产现在到了以刚性需求为主的阶段，我们还有10亿的中低收入群体消费没有拉动起来”。

这两段话，也回答了本文的核心问题。

以后的房地产长效机制，必然以稳中有降、房住不炒、租售并举为主，炒作需求已经没有，为了拉动10亿中低收入群体的消费，买房的“造富”效应必然会消失。

清华大学经济管理学院教授韩秀云曾阐明趋势：现在人对房价怨声载道，但问题的实质并不是楼价大涨、房子，而是资金购买力在下降，货币的价值已经留在昨天了。

什么意思呢？以往是货币“过期”，房子“保值”，10年后就会反过来，变成房子“过期”、货币“保值”。

对购房者来说，买房依然是普通家庭的首要选择，但是，这个选择不是基于造富效应，也不是为了买房能赚多少钱，而是基于自身的财力和收入、工作和事业、孩子与老人的需求。

从这个角度来说，期待买房能“富得流油”，本身就是个伪命题，一旦以投机的想法买房，最终反而会“穷得叮当响”。