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[摘要]
金九银十，以时间维度来说，基本宣告结束。但对于房企来说，金九银十所采取的营销策略还会持续下去，大概还有一个月时间。
昨天，恒大发布了10月份的销售业绩，903亿，同比上涨70.2%，再次刷新9月份创下的831.3亿的单月销售记录。前十个月，恒大销售额已达到5435亿，完成年度目标的91%。
恒大销售额刷新记录，但其10月份的销售单价再次下降，每平米为9336元/平米，环比下跌7.14%，是2019年以来的值。
降价促销，全力回款，抢占市场份额，恒大是最典型的代表。
恒大早在8月份就开始抢收了，上百个城市，几百个楼盘同时启动大规模促销，进入9月份以来，top20房企纷纷加入降价促销的行列，比如碧桂园、万科、融创、金地等明星房企基本都各自刷新了当月的销售记录。加速回款稳住现金流，稳住市场份额，已经成为龙头房企的共识。
对于中尾部的房企，即使不愿意打价格战，但在现金流压力面前，是扛不住龙头房企的竞争压力的，实际上大量中小房企也在加速跟进降价促销，而为了活下来，除了降价回款之外，大量中小房企开始寻求在港股上市。
降价并不一定意味着让利。以万科为例，其前三季度营业收入和净利润同比分别增长27.2%和30.4%，几乎是近年来光的数据。
不过，还有另一个数据值得关注，那就是楼盘的去化率整体是低于去年同期的，这说明房企主要通过“漫灌”的形式来实现加速回款。
此外，中指院近日公布的数据显示，10月份百城新房价格为15073元/平米，环比仅上涨0.15%，涨幅继续收窄。而北上广深等十大主要城市新房价格则为27194元/平米，环比下跌0.09%，同比涨幅也仅为2.16%。
房企大规模放量促销，房价势必趋于稳定。不过，2019年还剩不到两个月，对于那些有希望完成全年任务的房企来说，继续加大力度促销是肯定的，而对于那些完成目标无望的，则会趋于保守，过了金九银十，力度会有所减弱。
今年的11月份，还有一个值得关注，那就是各大电商平台次真正切入房产交易，有望将金九银十行情再延续一个月。粗略梳理一下，阿里京东苏宁这几个平台，再加上其他几个垂直平台也加入，超过3万套房源会在线上直接开卖。线上销售的策略就是一个，降价，这比房企现有销售渠道价格还要低。这几万套房源，相对于全年的销售额，当然体量非常小，最终能卖出去的房子，估计也不会太多，但信号意义还是比较强的。
因为对于房企来说，电商渠道相对于目前的销售渠道有一个独特的优势，那就是渠道成本要低得多。无论是在传统门户网站投放，还是在头条等信息流平台投放广告，还是利用业内大咖带客，其成本都是相当高的，而且转化效率正在逐步下滑。对房企来说，省下来的这些成本，房企如果很有诚意地让利给购房者，那这一渠道很有可能就此打开，其对房地产行业的营销会是颠覆性的影响。
数据显示，目前大约有10家房企全年销售目标已完成90%，近6成房企完成率超过80%，不到3成房企完成为70%以上。还有一小部分房企完成率还不到70%。相当数量的房企有望在2019年的剩余时间大力促销，完成销售目标是任务，利润需要为之让位。
也就是说，对购房者来说，如果你还没买房，2019年的窗口期也差不多就剩下一个月了，而这一个月，促销力度不亚于金九银十。因为最后一个月差不多要留给房企“算账”，销售不再是重点了。
至于2020年，现在还不太好说，但一个总体趋势是，资金最紧张的局面已经过去，伴随着奋力回款，房企更加专注于回归一二线，土地市场有所复苏，各地方城市也相继采取措施，给楼市注入信心。下一轮大规模促销，还是个未知数。
