提起房子，可以脑补一下画面：有多套房子的人，可能会侃侃而谈，想当年是多么明智，早早下手，很显然，赚得盆满钵满。而没有房子的人，可能会悔不当初，或者纯粹就“佛系”了，这不能怪他们没眼光，一走上社会就面临当下的房价，不是每个人都能凑足“六个钱包”不是？购房不是眼下考虑的问题了。

凡是关注楼市的人应该知道，自1998年住房商品房化改革以后，房子都是“涨多跌少”，根据统计，近20年时间，平均房价只有3个年份是下跌的，占比非常小。换句话说，我们很多人已经习惯了这种“上涨”，也没有多少相信房价会跌。

不过有人说了，房子也是商品，凭什么跟其他商品不一样，你看汽车这么多年不但没有涨价，有的甚至还跌了。也有人反驳，汽车是消耗品，而房子是固定资产，东西属性不一样，其结果也不一样。公说公有理，婆说婆有理，估计这样争辩一天下去谁也说服不了谁！这仅是我们普通老百姓的看法，那么，专业人士又是如何说的呢？

楼市这层“窗户纸”被捅破，房价的上涨动力从此消失
一位从事房地产研究的学者表示，房价涨跌主要在于“供需”，这些年房价“涨多跌少”的主要原因就在于住房需求大。不过，随着住房市场快速发展，开发商盖的房子越来越多，我们国民的居住面积快速增加，到了一个什么地步呢？

1978-2018年，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。这是什么概念呢？套户比：德国为1.02，英国为1.03，美国、日本分别为1.15、1.16。我们与发达国家相差无几。

该位学者认为，要知道，其他国家的人口仅是我们N分之一，能取得这样的成绩已是相当了不起。但回过头来看，坊间常常以“住房供应不足”作为房价上涨借口的论调可以休矣，可以好不夸张地说，“楼市这层窗户纸被捅破”，换句话说，房子已经够住了，房价上涨的动力逐渐消失。那么，学者说得有道理吗？

套户比达到发达国家水平，房价到头了？
从数据上看，整体上看似不缺房子了，如果真如学者所说，要每个人都拥有这么多面积的房子，很显然，房子基本难有继续上涨的动力。但事实真的如此吗？首先要明确一点，总量上我们先不管，因为此前国家统计部门发布的2018年住房情况显示，城镇人均居住面积已经达到39平米。问题就在于，你达到了吗，你所在城市居民达到了吗？很显然，我们不少人是被平均了。下面我们来看看经济学家任泽平团队对此发布的一份报告：

报告认为，发达国家统计的是使用面积，我们统计的是建筑面积，如果把2018城镇人均居住面积辅以折扣，实际也就23.3平米，相比美国人均66.9平米，德国38.6、法国39.5平米，还有较大差距。随着居民收入增长和家庭规模小型化，中国人均居住面积至少还有20%的增长空间。

此外，我们目前的户籍城镇化率仅43.4%，常住人口城镇化率59.58%，根据联合国《世界人口展望2019》预测，到2030年，我国常住人口城市化率将达到70.6%，将在2018年基础上再增加两亿。从这个角度看，低生育率和老龄化对未来10年住房需求不会产生多大影响。

专家：房地产还有较大发展空间，“存在结构性机会”
“存在结构性机会”，专家7个字点破了对未来楼市的看法，给我们购房人指点迷津，让我们对未来房价走向看法更加清醒。此外，社科院世界经济与政治研究所肖立晟也认为，房地产周期仍然存在，但持续时长会逐渐从短期(3-4 年)过渡到中长期(8-10 年)甚至超长期(10 年以上)。如何理解这些话呢？笔者认为，可以从4小点理解：

1.未来楼市不会像过去那样3-4年就是一个周期，中间稍作停留就来一次暴涨，随着房价基数提高和城市化进入下半场，这种可能性越来越低，未来的楼市大概率是一个中低速向上的过程，而且持续周期比较长；

2.所谓的机构性机会，主要表现在：四线、三线、二线、一线城市人均住房面积呈现逐渐递减过程，说明城市等级越高，住房需求提升空间越大，机会更大。在337个地级市中，有73个城市人均居住面积少于30平米，说明我们又不能严格按照城市等级来划分房地产发展潜力，还有很多地级市也有很大的住房提升空间。

3.城市分化将越来越明显，“产业基础好和人口争夺战”中抢得先机的城市发展潜力大，其房地产发展空间也越大，城市发展又会给房产带来溢价，对此，大家可以看看自己所在城市历年小学生人数对比，是增加了还是减少了？幅度大不大？可以作为城市房产价值走向和潜力的判断。

4.最后一点，关于房产买卖建议。自住购房，早买早好，以买得起为标准。以保值增值为目的地投资购房，首要看城市潜力，起码是国家规划的19个城市群内城市，其次看地段，再次看配套及配套预期、学区和物业因素（学区和配套两个必须要占一个），如果已有多套房，可以检查一下是否具备这些因素，否则应置换。如果不在这前面说的这些区域，建议把所在城市除自住外的房产置换到更高等级的城市，无论是为子女，还是为养老做准备。